Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Неустойка за квартиру: сколько выплатит застройщик». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.
Как в досудебном порядке взыскать неустойку с застройщика?
Чтобы взыскать с компании неустойку без судебного вмешательства, необходимо подготовить письменную претензию. В ней следует предложить застройщику добровольно уплатить штраф и пени. Заявление должно содержать сумму неустойки и требование возместить ущерб в полном объеме за нарушение срока сдачи строительного объекта. В расходы, которые понес дольщик из-за недобросовестной фирмы, можно включить оплату арендной квартиры и другие подобные убытки.
К заявлению с требованием оплатить неустойку гражданин должен предоставить застройщику ДДУ (договор долевого участия) и копии платежных документов. Они необходимы для подтверждения расходов, которые возникли из-за нарушения сроков сдачи жилья.
Когда претензия сформирована, все документы подготовлены, весь комплект следует направить застройщику ценным или заказным письмом с описью содержимого и уведомлением о вручении. Альтернативный вариант — передать заявление лично строительной компании.
В этом случае следует подготовить два экземпляра, один из которых остается у дольщика. На нем представитель фирмы должен поставить подпись о получении претензии с указанием даты. Заверяется отметка штампом или печатью юридического лица. У гражданина на руках должно быть официальное подтверждение, что представитель строительной компании получил документы. Они могут потребоваться в суде.
Шаг 5. Участие в судебном процессе.
Этот этап потребует от Вас не только времени, но и напряженного внимания. Истцу необходимо:
— регулярно посещать судебные заседания;
— эффективно реагировать на действия ответчика (привлечение третьих лиц, просьбы отложить процесс и т. п.);
— вовремя готовить и подавать различные документы (письменные объяснения, ходатайства, заявления и т. д.);
— выработать тактику действий и оперативно вносить в нее коррективы при изменении обстоятельств.
Если суд первой инстанции вынес решение в Вашу пользу, ответчик может обжаловать его в течение 30 дней. Как правило, застройщик пытается таким образом растянуть рассмотрение дела и отсрочить получение исполнительного листа. Вам предстоит:
— получить апелляционную жалобу в суде первой инстанции;
— подготовить отзыв, ответив на все аргументы застройщика;
— прийти на заседание по рассмотрению апелляции.
Апелляционный суд своим постановлением может изменить решение суда первой инстанции либо оставит его в силе. Однако следует учесть, что по статистике апелляция изменяет лишь 5% решений.
Услуги КГ ЭТАЛОН при выборе компании-застройщика и покупке квартиры по ДДУ
Взыскание неустойки по ДДУ, а также проверка компании-застройщика и юридическое сопровождение покупки квартиры по договору ДДУ в Москве – одно из основных направлений КГ ЭТАЛОН. Юристы компании обладают следующими компетенциями:
- Предварительное изучение документов компании-застройщика;
- Юридическая проверка предлагаемого договора долевого участия в строительстве;
- Уточнение информации о деятельности и репутации фирмы-застройщика на рынке недвижимости;
- Участие в переговорах с застройщиком;
- Претензионная и судебная защита Ваших прав;
- Подготовка претензии застройщику, а также защита Ваших прав как дольщика в суде.
Предварительная консультация осуществляется бесплатно тем специалистом, который будет представлять Ваши интересы. Цена на услуги по взысканию неустойки по ДДУ будет формирована только после того, как юрист проведет предварительный анализ документов, оценит возможность взыскания неустойки с конкретного застройщика.
Понятие неустойки и когда она возникает при договоре долевого участия
Неустойка – представляет собой санкцию, предусмотренную законом и договором выражаемую в денежном эквиваленте за просрочку выполнения условий заключённого между сторонами соглашения. Такого рода санкция может быть выписана в самом договоре и предусматривать ответственность как застройщика за нарушения сроков сдачи, так и инвестора, за нарушения графика оплаты. При этом следует учесть, что её размер для застройщиков, не передавшим объект в сроки, определённые ДДУ, установлен статьей 6 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно требованиям закона:
- взыскание неустойки по ДДУ предусмотрено в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, что действует на дату выполнения обязательств по договору, от общей цены сделки за каждый день просрочки, если инвестор юридическое лицо;
- взыскание неустойки по ДДУ составляет удвоенную 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, что действует на дату выполнения обязательств по договору, от общей цены сделки за каждый день просрочки, если инвестор физическое лицо.
Следует знать, что уклонение участника ДДУ от подписания передаточного акта на объект строительство освобождает застройщика от выплаты штрафной санкции.
Как принудительно взыскать неустойку с застройщика за просрочку?
Судебный порядок получения включает в себя следующие этапы:
- Дольщик направляет претензию застройщику с требованием добровольно погасить долг.
- Если застройщик добровольно не погашает неустойку, дольщик готовит исковое заявление в суд.
- После передачи иска с приложениями в суд, судья назначает первое судебное заседание.
- Судебный процесс состоит из нескольких судебных заседаний, на которых выясняется позиция сторон и рассматриваются доказательства.
- По итогам разбирательства судья оглашает решение. В течение 5 рабочих дней изготавливается мотивированное решение.
- В течение одного месяца можно подать апелляцию для пересмотра решения. Скорее всего, этим правом воспользуется застройщик.
- После пересмотра решение вступает в законную силу в прежнем или обновленном виде.
- Вступившее в силу решение можно исполнить принудительно через службу судебных приставов.
Первые два пункта идентичны внесудебному порядку взыскания. Их соблюдение обязательно – только в этом случае суд сможет взыскать штраф в размере 50%.
Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ
Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.
Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2021 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2021:
- 30.06.2021 – крайний срок получения разрешения на ввод «C» в эксплуатацию.
- 31.08.2021 – крайний срок (прибавить два месяца (июль и август), отсчитывая от 30.06.2021) передачи «C» в эксплуатацию участнику долевого строительства.
Основания для взыскания неустойки
Нормы Гражданского Кодекса и ФЗ о долевом строительстве предусматривают основные причины для взыскания неустойки с недобросовестного застройщика. Основаниями для наложения санкций являются неисполнение следующих обязательств:
передача объекта в собственность по договору или дополнительному соглашению к нему; выполнение сроков сдачи жилья дольщику; устранение обнаруженных дольщиком недостатков в полученном жилье.
Подобное поведение девелопера может быть вызвано разными причинами:
- отсутствие разрешений на строительство;
- использование для возведения объекта не предназначенного для этого участке земли;
- не соблюдение сроков сдачи дома в эксплуатацию;
- несоответствие возведенного сооружения требованиям проектной документации, стандартам в области строительства и другой техническим регламентам;
Главным обязательством строительной компании является передача объекта, указанного в договоре, точно в срок. Если сдача дома по каким-либо причинам отодвигается, застройщик обязан предупредить покупателя, отправив ему письменное уведомление, где сообщается о сдвигах сроков сдачи. Дольщику предлагается заключить дополнительное соглашение, в котором указываются новые сроки передачи предмета договора. Письмо отправляется за два месяца до указанной в договоре даты сдачи объекта.
Подписывать дополнительное соглашение дольщик не обязан. Отказ оформляется в письменной форме и направляется в адрес застройщика ценным письмом с уведомлением о вручении. После этого покупатель вправе требовать возмещения неустойки. Она начисляется до момента передачи квартиры по факту. Сумма достаточно большая, поэтому подрядчик прилагает максимум усилий, направленных на согласие дольщика подписать дополнительное соглашение. Расторгнуть соглашение в одностороннем порядке застройщик не сможет, пока дольщик исправно вносит оплату.
При подписании дополнительного соглашения к договору дольщик теряет право требовать неустойку в связи с нарушением сроков строительства. Крупные и солидные строительные компании нередко включают в текст дополнительного соглашения сумму неустойки, чем выражают признание нарушения обязательства. Перед тем, как принять решение, следует внимательно ознакомиться с договором, тестом соглашения, проконсультироваться с юристом и только потом действовать.
Другим случаем взыскания неустойки является нарушение сроков исправления недочетов в приобретенном жилье. Требования к качеству передаваемых объектов установлены ФЗ №214 и заключенным со строительной компанией договором.
Основные варианты исправления обнаруженных дефектов перечислены в ФЗ:
- снижение стоимости квартиры;
- возмещение расходов дольщика, самостоятельно исправляющего недостатки;
- бесплатное устранение дефектов;
Способы исправлений могут также определяться договором. Если при строительстве допущены серьезные нарушения, у дольщика появляется право на расторжение договора, возврата денег с процентами.
Требование на устранение недочетов выставляются, если они были обнаружены во время гарантийного срока:
- на объект строительства – от пяти лет;
- на инженерные коммуникации – от трех лет;
Этапы взыскания неустойки с застройщика во внесудебном порядке
Процедура взыскания неустойки по ДДУ в строительстве состоит из нескольких этапов:
- подготовка необходимых материалов, сбор всех имеющихся по ДДУ документов;
- подсчет суммы неустойки за весь период просрочки в днях;
- составление претензии, с указанием размера неустойки, со ссылками на нарушение конкретных пунктов ДДУ, ст. 6 ФЗ № 214, ГК РФ, Закона «О защите прав потребителей»;
- отправка претензии застройщику лично под роспись или заказным письмом предпочтительно с обратным уведомлением;
- ожидание ответа, при получении положительного ответа согласовывается процедура выплаты положенной компенсации, при отказе или умолчании готовится иск в суд;
Этапы судебного взыскания неустойки
Процедура взыскания неустойки по ДДУ через суд содержит следующие этапы:
- организация досудебного порядка, направление претензии застройщику, подготовка всех необходимых документов, расчет неустойки;
- получение отрицательного ответа или отсутствие реакции служат поводом для составления иска в суд, приложение копий всех документов, оправки пакета по месту регистрации дольщика, нахождения застройщика или возводимого объекта;
- прохождение процедуры судебного разбирательства, получение постановления суда;
- приведение решения суда в исполнение, предъявление исполнительного листа в службу судебных приставов;
К исковому заявлению прикладывается пакет документов, подготовленных к претензии, и следующие материалы:
доказательства дополнительных расходов, понесенных дольщиком из-за просрочки сроков сдачи квартиры, например, стоимость арендной платы за съемную жилплощадь;
- претензия, сопровождаемая документами о получении ее застройщиком (расписка, уведомление о вручении, отметка о получении на самом документе);
- доверенность, если интересы дольщика в суде защищает представитель;
- платежные документы, подтверждающие наличие судебных расходов;
- любые другие материалы, которые покупатель посчитает важными для доказательства исковых требований.
Дольщики часто сталкиваются с тем, что не знают, когда можно начинать отсчитывать неустойку.
Это зависит от того, какие даты прописаны в договоре. Следует ориентироваться на день, когда недвижимость должна быть передана в собственность дольщика.
В некоторых договорах указывается дата ввода объекта в эксплуатации. При этом одним из условий является передача в собственность и подписание акта сдачи-приемки через несколько месяцев.
В таком случае понадобится отсчитать нужный период и от него вести отсчет.
Соответственно, для расчета неустойки понадобится знать дату сдачи объекта по договору и фактическую. Расчет проводится за все дни данного периода.
Стоимость договора – это цена, которую заплатил дольщик девелоперу. От нее зависит размер неустойки.
Если право на собственность было приобретено через договор переуступки, где сумма другая, то пеня все равно начисляется по стоимости соглашения, которое было заключено с застройщиком.
Застройщик уведомил о переносе срока передачи квартиры в одностороннем порядке. Можно ли претендовать на неустойку?
Да, можно, если вы не подписывали дополнительное соглашение на перенос срока и не регистрировали его в Росреестре. Нет доп.соглашения и регистрации — действует изначальный срок из договора участия в долевом строительстве. При его нарушении можно требовать неустойку. Все изменения в ДДУ могут вноситься либо через подписание дольщиком и застройщиком дополнительного соглашения к договору, либо через суд, но в этом случае застройщик обязан доказывать существенное изменение обстоятельств (по статье 451 ГК РФ, что трудно и маловероятно).
Несмотря на это правило, застройщики часто включают в ДДУ вот такой пункт:
Застройщик имеет право в одностороннем порядке перенести сроки передачи квартиры на Х месяцев. Застройщик обязан уведомить об этом дольщика. При отсутствии ответа дольщика в течение Х дней ДДУ считается измененным в части переноса срока.
Если такое условие есть в вашем договоре, не ведитесь, это уловка застройщика. Таким способом застройщик хочет отбить у вас желание обращаться за неустойкой. Иногда подобный пункт используется юристами застройщика для снижения неустойки в суде. К сожалению, иногда это работает. Со своей стороны вы можете ссылаться на статью 16 закона «О защите прав потребителей», по которой все условия договора с потребителем, ущемляющие его права по сравнению с законодательством РФ, считаются недействительными.
Судебная практика Верховного Суда в тему:
Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г., пункты 4 (определение №5-КГ15-156), 5 (определение №5-КГ16-45).
Можно ли получить с застройщика штраф по п.6 ст.13 ЗоЗПП, если по претензии неустойку не выплатили, а после подачи иска застройщик перевел деньги в счет неустойки?
Да, в этом случае всё равно можно претендовать на штраф. Застройщики довольно часто пытаются снизить размер выплат в пользу дольщика таким образом. По претензии о неустойке дольщик получает отказ, но после получения судебной повестки застройщик может перечислить дольщику почтовым переводом, на банковский счет или через депозит нотариуса небольшую часть неустойки. Скажем, 20-30 тысяч рублей при рассчитанной сумме неустойки более 100 тысяч. Отказаться от получения этих денег дольщик уже не может.
За счет частичного добровольного удовлетворения требований юрист застройщика может попытаться:
- договориться с дольщиком на отказ от иска или мировое соглашение. Учтите, что в этом случае после утверждения судом отказа от иска или мирового соглашения вы не сможете повторно подать аналогичный иск к застройщику.
- Заявить ходатайство о снижении неустойки по ст.333 ГК РФ и написать возражения на ваш иск с многочисленными ссылками на пленумы и обзоры судебной практики Верховного Суда — если дольщик не согласится забрать иск или пойти на мировую.
Если это случилось с вами, придется немного скорректировать свои исковые требования и подготовить ссылки на другую практику Верховного Суда РФ, говорящую в вашу пользу. Ни в коем случае не корректируйте иск через частичный отказ от исковых требований: по пункту 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28.06.2012 это будет поводом для прекращения производства по делу и отказа во взыскании штрафа. Лучше сделайте ходатайство об уменьшении исковых требований на сумму перечисленной застройщиком суммы или оставьте исковые требования в текущем виде и просите зачесть уже выплаченные застройщиком суммы в счёт итоговой суммы, присуждённой решением суда. Так вы оставите для себя возможность получить еще неустойку, компенсацию морального вреда и штраф.
Какой размер компенсации положен, если застройщик задерживает передачу квартиры?
Часто бывает, закон, наделяющий слишком большими правами одну сторону, исполняется плохо. Так произошло и с вопросом о компенсации дольщикам по Договору об участии в долевом строительстве.
Согласно закону, покупателю новостройки по 214 ФЗ положена компенсация в размере двух трехсотых ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки. До 27 июня 2017 г. ставка рефинансирования ЦБ равна 9%. То есть при стоимости квартиры 5 млн. рублей за каждый день просрочки дольщику положено 5 000 000*2*0.09/300 — то есть 3000 руб. За полгода — 540 тыс. руб.
Но это – по закону. Реальность несколько отличается… В большинстве случаев при подаче искового заявления дольщикам не следует рассчитывать на полный размер рассчитанной неустойки.
На практике суды снижают ее в 2 раза, — делится опытом юрист. — Суды здесь выступают как регуляторы отношений между государством и застройщиками. Учитывая, что за удовлетворением одного иска от одного дольщика следует целый поток исков от остальных, в судебной практике существует негласная установка на снижение размера неустойки на 50% от первоначально рассчитанной с целью уберечь застройщика от банкротства. Если сумма неустойки снижена очень существенно, скажем, в 3-4 раза имеет смысл оспорить данное решение. Не забывайте, что получение денежных средств будет отложено как минимум на полгода, столько обычно занимает процесс в суде апелляционной инстанции.
Должен ли застройщик оплачивать аренду квартиры, если не передал новостройку участнику долевого строительства в срок? Можно ли включать в сумму иска компенсацию морального вреда?
По словам г-на Токмаджяна дольщик может рассчитывать на благосклонное отношение суда и просить у суда взыскать денежные средства за, так называемые, нравственные страдания.
Обычно суд самостоятельно решает на какую сумму оценить причиненный моральный ущерб. На практике, в зависимости от случая, возможно взыскать от 10 до 50 тысяч руб.
Что касается компенсации аренды, то тут мнения экспертов разделились. Мария Литинецкая уверяет, что суды далеко не всегда видят причинно-следственную связь между нарушением сроков сдачи новостройки и необходимостью дольщиков арендовать жилье, хотя фактически, конечно, она есть.
«Чтобы максимально повысить шансы на компенсацию за аренду, дольщику необходимо предоставить в суд договор аренды, а также расписки о платежах владельцу квартиры».
Неустойка за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта
Часто дольщики забывают про этот вид ответственности застройщика. Хотя ответственность законом установлена довольно существенная.
Если в передаваемом вам объекте
долевого строительства вы обнаружили недостатки и указали на них в соответствующем акте или обнаружили недостатки в ранее переданном объекте долевого строительства в течение гарантийного срока, то застройщик обязан устранить такие недостатки в разумный срок.
Разумным сроком следует считать срок,
достаточный для устранения недостатков с технической точки зрения с учетом обычно применяемого способа.
Если застройщик в такой срок недостатки не устранил, то он обязан выплатить неустойку, которая рассчитывается как 1% от стоимости расходов, необходимых на устранение таких недостатков.
Размер расходов, необходимых на устранение недостатков определяется путем проведения оценочной экспертизы.
Если объект долевого строительства имеет недостатки,
наличие которых является основанием для признания такого объекта непригодным для проживания, то неустойка рассчитывается как 1% цены договора долевого участия в строительстве за каждый день просрочки.