Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор купли-продажи: правила заключения и риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У предварительного договора есть общие риски. Например, одна из сторон не хочет или не может выполнить взятое на себя обещание, в этом случае такой спор будет разрешать суд. Также для покупателя может стать проблемой возвращение денег.
Особенности заключения предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком
Помимо основных моментов сделки, которые обязательно должны быть указаны в предварительном соглашении, стороны вправе внести иные условия. Документ от этого не потеряет своей юридической силы, а участники сделки могут быть уверены, что существенные для них уточнения будут исполнены. При невыполнении же они могут обратиться в суд и истребовать их по решению судебного органа.
К таким уточнениям могут относиться:
- штрафные меры при нарушении условий договора;
- крайняя дата освобождения квартиры продавцом;
- описание состояния квартиры на момент составления предварительного договора и требование передать ее в таком же виде в рамках основного договора (например, стороны условились, что в стоимость квартиры входит также встроенная мебель и техника);
- требование о том, что жилье передается в надлежащем виде и без задолженности по платежам и налогам;
- иные условия.
Отметим, что стороны вправе договориться о передаче денежных средств без оформления предварительного договора. Но такой вариант рассчитан исключительно на доверие между продавцом и покупателем. В случае отказа от сделки стороны могут лишиться аванса и истребовать его не смогут.
Для чего нужен ПДКП и чем отличается от обычного договора
Предварительный договор помогает заранее, до юридического заключения сделки, обговорить и согласовать все условия последующей купли-продажи. Конечно, обсудить эти моменты можно устно, но в таком случае доказать договоренности в суде в случае проблем будет сложно. То есть предварительный договор помогает выяснить все детали и оставить эмоциональные обсуждения до официальной регистрации.
С юридической точки зрения предварительный договор фиксирует намерение заключить сделку между конкретными лицами по выбранному объекту недвижимости. К тому же он обязывает стороны выполнить все изложенные обязательства. А если покупатель или продавец передумали и решили отказаться от продажи жилья, ПДКП защищает интересы второй стороны — например, в суде или устанавливая штрафные санкции за нарушения договоренностей.
Чем отличается предварительный договор от основного: ПДКП гарантирует продавцу, что его недвижимость будет продана, а покупателю, что выбранное жилье достанется именно ему. При этом заключение предварительного договора не является основанием для перехода прав собственности и передачи полной суммы стоимости квартиры. В рамках ПДКП можно передать аванс или задаток.
Предварительный договор — это фиксация намерения двух сторон провести сделку по купли-продаже недвижимости. При этом гарантировать переход права собственности на жилье от продавца к покупателю он не может. Его заключение все равно не является бессмысленным — при подписанным ПДКП принудить стороны исполнить договоренности может суд. Задаток или аванс без ПДКП такого права не дает.
Часто покупатель является наименее защищенной стороной, поэтому оформление предварительного договора позволяет через суд заставить продавца продать недвижимость на зафиксированных условиях. Не всем хочется тратить на разбирательства время, но знать о такой возможности стоит.
Предварительный договор может быть аннулирован, если при его заключении были нарушены требования законодательства: нет нотариального удостоверения ПДКП или невозможно точно интерпретировать объект недвижимости, по которому проводится сделка. В последнем случае необязательно прописывать полный адрес — хватит кадастрового номера.
Из-за того, что ПДКП не подлежит государственной регистрации, покупатель может столкнуться с неприятной ситуацией — двойной продажей. Если квартира уйдет другим, аванс или задаток будет возвращен, но время упущено. Можно подать в суд и потребовать компенсацию, а можно в самом преддоговоре прописать обязанности продавца и штрафы за такую ситуацию.
Так как заключение ПДКП не означает передачу прав собственности, покупатель рискует потерять деньги, которые он передал в качестве аванса или задатка. Логичный выход — подать на недобросовестного продавца в суд.
С деньгами связан еще один важный момент — полный расчет по сделке. Право собственности переходит к покупателю после регистрации основного договора в Росреестре. Это занимает несколько дней, к тому же по каким-то причинам может прийти отказ, а деньги уже переданы продавцу. Чтобы избежать подобной ситуации, можно хранить деньги в банковской ячейке или провести безналичный расчет с условием, что банк переведет сумму только после подтверждения, что договор зарегистрирован.
Помимо перечисленных ситуация покупатель рискует стать владельцем недвижимости с обременением — договором ренты или аренды жилья. Также обременением считается ипотека или другой залог жилья и арест. Узнать об этом можно, заказав выписку в Росреестре. Она включает основные виды обременения, но сдача квартиры в найм на срок менее года не подлежит регистрации, при этом при смене собственника за арендаторами сохраняется право пользования квартирой.
Образец предварительный договор купли-продажи с ипотекой Сбербанка
В предварительном договоре купли-продажи по ипотеке по бланку должны быть отражена такая информация:
- Город и число, когда оформляется документ.
- Сведения о каждой стороне (если в подписании участвует представитель, то данные с доверенности).
- Вся информация с документа о праве собственности (местоположение, долевая или совместная собственность, площадь жилого помещения).
- Цена за квартиру.
- Порядок расчетов. Авансовый платеж, оставшаяся сумма, которую выдает банк непосредственно продавцу, после подписания основного договора купли-продажи.
- Сроки действия бумаги.
- Сведения о зарегистрированных в квартире.
- Кем оплачиваются издержки.
- Время регистрации основного договора купли-продажи.
- Подписи сторон.
Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке
В ходе приобретения жилья в ипотеку, прежде всего следует выбрать банк, который способен предоставить вам самые выгодные условия кредитования. Далее, следует обратиться к ипотечному менеджеру банка за разъяснением процедуры, поскольку в каждом банке имеются свои отличия. После этого можно переходить к поиску квартиры и обсуждению условий сделки с конкретным собственником.
В этом случае вы также можете заключить предварительное соглашение. Однако, его форма, вероятно, будет предложена самим банком. Кроме того, сотрудники банка в любом случае должны сделать оценку стоимости объекта и проверить его на предмет чистоты сделки и отсутствия обременений. Это кстати, один из существенных плюсов покупки в ипотеку.
Кроме того, с помощью преддоговора можно спланировать покупку квартиры, которая уже находится в ипотеке. Для этого нужно выяснить какую сумму текущий владелец квартиры еще должен банку. Эту сумму можно включить в текст предсоглашения. После ее получения от покупателя текущий хозяин квартиры должен оплатить эти средства банку для окончательного погашения своей ипотеки. Обременение банка на объект будет снято и стороны могут спокойно переходить к купле-продаже.
Однако, возможен и вариант оформления ипотеки на покупателя, внесения им первого ипотечного платежа банку, одновременного оформления ипотечного кредита на покупателя и погашения обязательств предыдущего владельца перед банком. Безусловно, вся эта процедура должно согласовываться с работниками банка, сопровождаться трехсторонними соглашениями и договорами о зачетах кредитных обязательств.
В чём отличие предварительного соглашения от основного договора купли-продажи?
ПДКП не является основанием для приобретения права собственности на недвижимость. Стороны не передают имущество и денежные средства.
Дополнительно существует ряд особенностей, на которые необходимо обратить внимание:
- предмет соглашения в ПДКП фиксируется не так детально, как в основном договоре. Достаточно отразить точный адрес помещения. Однако более подробное указание информации не является ошибкой;
- в ПДКП фиксируется цена квартиры, денежные средства после заключения договора не вносятся. Исключение составляют ситуации, когда стороны договорились о внесении аванса или задатка. Денежные средства идут в счет суммы по основному договору;
- срок действия предварительного соглашения ограничен. Он составляет один год. Затем предварительный договор признают недействительным по обоюдному согласию или могут расторгнуть в судебном порядке. Если речь идет об основном соглашении, точный срок не обозначен. Если договор был заключён и бумагу заверили у нотариуса и зарегистрировали в Росреестре, то она будет действовать до окончания исполнения обязательств. Допустима фиксация временных ограничений. Так, в договоре может быть прописано, что он начинает действовать после выписки жильцов или выплаты всей стоимости квартиры;
- ПДКП заключают строго в письменной форме. Заверять бумагу нотариально необязательно. Основное соглашение в некоторых случаях требует заверения. При этом обязательно предстоит зарегистрировать соглашение в Росреестре.
Правила подготовки предварительного договора купли-продажи квартиры
Договор необходимо подготовить, учитывая определенные правила. Обязательно необходимо четко определить предмет соглашения. Он должен быть отражен лаконично и доходчиво. Присутствие разночтений недопустимо. Чтобы снизить риск возникновения ошибок, лучше использовать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком. Скачать бланк как пример можно в этой статье.
Фактически договор представляет собой проект основного соглашения. Бумага повторяет пункты главного документа, который должен быть заключён через определенный промежуток времени, по сути являясь шаблоном.
Если необходимо, в последующем некоторые пункты могут быть изменены. Однако выполнение действий допустимо только по согласованию сторон. Документ обязательно должен содержать существенные условия. Кроме того, стороны имеют право отразить дополнительные пункты.
Представляет собой доказательство того, что стороны достигли соглашения относительно купли-продажи имущества. Платеж входит в основную стоимость квартиры, остальная сумма выплачивается после заключения основного договора купли-продажи. Передача задатка осуществляется после подписания предварительного договора, в присутствии свидетелей, нотариуса. О способах выплаты задатка прописывается в документе. Момент передачи оговоренной суммы подтверждается распиской.
Задаток гарантирует, что стороны не откажутся от своих намерений в период подготовки документов, а также, что цена не изменится. За нарушение условий соглашения продавцом, предусматриваются штрафные санкции. Нарушитель обязан выплатить полученную сумму в двукратном размере. Если соглашение нарушает покупатель, задаток остается у продавца. Размер предварительного платежа законодательством не регулируется, в среднем это 1-10% от стоимости квартиры.
Что это такое и зачем нужно?
ПДКП (преддоговор на покупку) – это предварительный договор купли-продажи недвижимости, официальный удостоверенный сторонами документ контрактного типа. Порождает обязанность сторон к намерению заключить сделку. Составляется заведомо, до начала процедуры купли-продажи, выступает в роли первого этапа сделки.
Имеет вид официального документа, с удостоверением подписями сторон. Поэтому его основные положения должны соблюдаться. После подписания контрагентами объект резервируется за потенциальным покупателем, но не переходит в его собственность.
Зачем нужен и кто его составляет? Наличие заключённого предварительного договора должно гарантировать сторонам (которые и участвуют в составлении):
- продавцу – что покупатель найден и сделка состоится;
- покупателю – что квартира зарезервирована и снята с торгов.
Эти основные гарантии должны соблюдаться, в них – цель и смысл заключения ПДКП.
На какие пункты следует обратить внимание?
- В первую очередь должно соблюдаться требование к форме, основные положения и пункты, данные выше, должны обязательно быть включены в текст. Особое внимание следует обратить на существенные условия.
Нужно учитывать, что документация контрактного типа составляется и подписывается сторонами с целью предоставления каждому из контрагентов особых преимуществ. Если какое-либо положение таких преимуществ не предоставляет, или лишает их – текст договора следует пересмотреть и составить так, чтобы соблюдались имущественные интересы обеих сторон.
- Чтобы не попасть на удочку мошенников, нужно обратить внимание на правильно внесённые в договор паспортные данные контрагента, кадастровые и технические характеристики приобретаемой квартиры. Обязательно сверить их с правоустанавливающим документом и свидетельством о праве собственности, которые должны предъявляться в виде оригиналов.
- Обязательно проверяется возраст собственника. Если он несовершеннолетний – от его имени должен действовать законный представитель, а органы опеки и попечительства представить дополнительное разрешение.
Посредник, действующий в интересах лица должен иметь нотариально удостоверенную доверенность. Эти факты так же обязательно указываются в предмете договора при представлении сторон.
Как оформить правильно? В целом договор должен иметь однозначный и непротиворечивый стиль оформления, все положения нужно излагать лаконично, во избежание интерпретаций контрагентом и его представителем. Особенно чётко нужно обозначить:
- стоимость квартиры;
- наличие задатка (аванса);
- условия проведения сделки;
- сроки.
Ни одно из положений не может быть внесено без согласия каждой из сторон.
Предварительный договор купли продажи с задатком: особенности
- Так уж у нас повелось, что, если вы хотите приобрести недвижимость, чтобы доказать продавцу серьезность своих намерений – нужно дать задаток. В большинстве случаев это от 3 до 5% от общей стоимости объекта. Иногда передача денег оформляется как задаток и вписывается отдельным пунктом в предварительном договоре купли-продажи квартиры или дома. Но это не совсем правильно.
- Задаток можно передавать при подписании основного договора. Деньги, переданные продавцу при оформлении предварительного соглашения, не могут считаться задатком. А значит и возврату в двойном размере не подлежат. Именно поэтому вписывать в предварительное соглашение задаток бессмысленно.
- Лучшим вариантом будет указать в одном из пунктов, что продавец получил от покупателя аванс или обеспечительный платёж. Если продавец не подпишет договор купли-продажи в срок, согласованный в предварительном договоре, он обязан выплатить покупателю штраф в размере 100% от суммы этого платежа, то есть вернуть полученную сумму в двойном размере.
Ответственность за невыполнение условий договора
Согласно п. 2 ст. 352 Гражданского кодекса Республики Беларусь, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Штрафные санкции, как правило, используют при передаче аванса вместо задатка. В отличие от задатка, аванс при расторжении договора возвращается в любом случае. Например, аванс передан в размере 10 000 рублей, а штрафные санкции предусмотрены в размере 2 000 рублей. При отказе продавца он должен будет вернуть покупателю 10 000 рублей аванса и 2 000 штрафа, а не 20 000 рублей как в случае с задатком.
Предварительный договор заключают в письменном виде, государственная регистрация не нужна. Однако вы можете обратиться к нотариусу, чтобы составить или удостоверить этот документ. Изменения в условия вносят только по взаимному согласию сторон. Для этого заключают дополнительное соглашение к существующему предварительному договору.
Договор купли-продажи квартиры 2021 года
Большинство соглашений о продаже недвижимости физлицами не нумеруется. В строке, где должен указываться номер, ставятся буквы «б/н». Если нужен номер, под которым ДКП зарегистрирован в Росреестре, то необходимо изучить штамп данного госоргана. На нем указывается дата и регистрационный номер.
Письменная договоренность сторон признается ничтожной либо оспоримой по решению суда. Это может произойти в следующих случаях:
- Подписание проходило под угрозами.
- Участником является недееспособный либо несовершеннолетний гражданин, не получивший согласия от представителей либо органов опеки.
- Подпись ставил несовершеннолетний в возрасте 14-17 лет, не заручившись согласием родителей.
- Если продаваемый объект куплен продавцом, состоящим в брачных узах, а письменное разрешение супруга на продажу отсутствует.
- Один из граждан, участвующих в сделке, в момент подписания не понимал происходящего, так как находился под действием алкоголя либо наркотиков.
Если суд решит, что ДКП заключен для прикрытия иной сделки, то документ признают притворным. При отсутствии юридически значимых действий после подписания сделка признается мнимой.
Перечень документов, для физическихлиц зависит от статуса объекта купли-продажи, а также статуса продавца и покупателя.
- Документы устанавливающие право на квартиру — договор купли-продажи, дарения или приватизации
- Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (Вместо свидетельства о гос. регистрации отмененного с 15.07.2016)
- Справка из БТИ о стоимости квартиры, которая также содержит технические характеристики квартиры
- Нотариально заверенное согласие супруга на заключение сделки, либо личное участие
- Справки для покупателя и продавца о психическом состоянии (психолог, нарколог)
- При отсутствии самого участника сделки, необходима нотариально заверенная доверенность на его представителя
- Докумены удостоверяющие личность покупателя и продавца
Все документы необходимо предоставить в подлиниках либо нотариально заверенные копии, иначе совершение сделки купли-продажи квартиры будет невозможно.
При наличии среди собственников квартиры несовершеннолетнего ребенка, одновременно с продажей старого жилья должно приобретаться новое, причем доля ребенка в новой квартире должна быть не меньше чем в старой. Необходимо также письменное согласие родителей или органов опеки на переписку ребенка в новую квартиру.