Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить отказ от преимущественного права покупки доли в квартире?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Как правильно отказаться от покупки доли в квартире
| № п/п | Схема оформления отказа | Комментарий |
|---|---|---|
| 1 | Подача письменного заявления | Такая необходимость возникает с момента получения письменного извещения от продавца (совладельца).
Подобные документы обычно направляются через нотариуса. Следовательно, совладельцу нужно подать встречное заявление в ту же нотариальную контору. |
| 2 | Подать отказную можно лично или направить по почте | Вариант подразумевает предварительное нотариальное удостоверение подписи заявителя.
Например, если совладелец проживает в другом регионе, то ему придется посетить нотариуса по месту жительства. После чего направить заявление по почте. |
Нарушение права преимущественной покупки
Помните, если нарушите установленные законом правила, связанные с правом преимущественной покупки, то проведенная сделка может впоследствии признаться недействительной, и легко подвергнуться оспариванию в суде.
Чаще проблемы возникают в тех случаях, когда совладельцы жилья не уведомляются должным образом о:
- реализации доли;
- стоимости продаваемой части совместной недвижимости.
Представьте, что не получили уведомления, но желаете купить долю. Закон сообщает, что дается еще 3 месяца после того, как вы узнаете о нарушении законных прав собственника, на возвращение принадлежащего вам первоочередного права, даже в ситуации, если доля уже куплена и оформляется на имя стороннего покупателя.
Кроме того, подлежит по закону оспариванию сделка, которая:
- заключена между родственниками;
- подразумевала использование средств материнского капитала.
Если при заключении договора нарушались права малолетних, и это было установлено в ходе дальнейших выяснений, сделка также объявляется незаконной.
Необходимые документы
- Устав (оригинал, действующая зарегистрированная редакция) и изменения в устав — при наличии;
- Свидетельство о государственной регистрации юридического лица, где указан номер ОГРН (ООО, ОАО, ЗАО, ПАО, НЕПАО и др.) — при наличии;
- Свидетельство о постановке на учёт российской организации в налоговом органе по месту нахождения на территории Российской Федерации (ИНН/КПП) — при наличии;
- Документ, подтверждающий полномочия руководителя организации (генеральный директор, директор, управляющий, начальник, председатель, ликвидатор, председатель ликвидационной комиссии и др.):
- Если в Обществе один участник — решение о назначении руководителя организации;
- Если в Обществе два и более участников — протокол общего собрания о назначении руководителя организации;
- Если организация находится в государственной или муниципальной собственности — постановление, приказ или распоряжение муниципального или государственного органа.
- Личное присутствие руководителя организации с оригиналом паспорта.
Законодательством предусмотрена продажа своей доли квартиры любому покупателю, но при условии, что владельцы остальной части жилища не претендуют на её приобретение. При этом собственники должны письменно отказаться от своего права. Необходимо составить нотариальный отказ (такой документ исключит различные споры и разногласия). Статья 250 ГК РФ регулирует отношения в этой области.
Федеральный закон №122 от 15 июля 2016 г. обязал все сделки, связанные с продажей долей недвижимости, заверять нотариально.
Бывает так, что собственники находятся далеко или вообще их местоположение не известно. Поэтому 1 января 2017 года внесены некоторые изменения в законодательство, которое действует и в 2023 году. В нём говорится, что собственник, при желании продать долю жилища, может опубликовать это объявление в электронном виде на официальном сайте. Это сайт государственной организации, который регистрирует права на недвижимое имущество.
Собственник должен приложить к остальным документам письменное сообщение о таком способе уведомления других совладельцев.
Предлагая другим собственникам купить долю, может возникнуть ситуация, когда вместо одного претендента появляется сразу несколько. В таком случае, продавец пользуется своим правом выбрать будущего владельца, без возможности распределения доли сразу на нескольких человек.
После того, как получено согласие приобрести жилплощадь, на подготовку и оформление отводится 1 месяц.
Определяя список лиц, с которыми предстоит согласовать продажу, необходимо исключить простых жильцов, не имеющих никаких имущественных прав на площадь. Приоритет на покупку сохраняют только те, кто указан в качестве сособственников.
Передача недвижимости
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Акт приема-передачи отчуждаемого объекта недвижимости составляется в простой письменной форме независимо от того, подпадает ли под обязательное нотариальное удостоверение договор по которому передается недвижимое имущество.
В Акте приема-передачи недвижимого имущества подробно указывается какое именно недвижимое имущество передано покупателю на основании заключенного договора купли-продажи недвижимости и в каком состоянии находится это имущество в момент передачи.
При описании переданного объекта недвижимости, указывается такая же подробная информация об объекте, как и в договоре купли-продажи — полный адрес места нахождения объекта, кадастровый или условный номер объекта недвижимости, общая и жилая (если имеется) площадь объекта, количество и наименование имеющихся жилых и вспомогательных помещений, общее количество этажей объекта и основной материал стен объекта, а также площадь земельного участка, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимости и его целевое назначение.
Акт приема-передачи отчуждаемого объекта недвижимости (квартиры, жилого дома, земельного участка и т.д.) составляется в виде отдельного документа лишь в случае необходимости. Например в ситуации, когда момент подписания договора по отчуждению недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение и т.д.) и момент фактической передачи этого недвижимого имущества не совпадают по времени, т.е. например, сегодня подписан договор, а через неделю будет происходить передача имущества.
Если подписание договора и передача недвижимого имущества совпадают по времени или объект недвижимости уже был передан покупателю ранее, то в большинстве случаев, сведения о передаче недвижимого имущества вносят непосредственно в договор купли-продажи недвижимого имущества, указывая в договоре примерно следующее:
«Передача отчуждаемой жилой квартиры Продавцом и принятие её Покупателем, состоялась до подписания настоящего договора. Переданная Покупателю квартира, находится в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроена, отвечает установленным техническим и санитарным требованиям. Покупателю переданы ключи от указанной квартиры, а также кадастровый паспорт помещения и документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг.
Покупатель ознакомился с техническим и санитарным состоянием переданной ему квартиры, претензий к ней не имеет и согласен принять вышеуказанную квартиру в собственность. Стороны установили, что с момента подписания настоящего договора, видимые недостатки вышеуказанной жилой квартиры, не являются основанием для применения впоследствии статьи 475 Гражданского кодекса РФ.
Стороны настоящего договора пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи отчуждаемой жилой квартиры и с момента подписания настоящего договора обязанность Продавца по передаче Покупателю вышеуказанной отчуждаемой квартиры считается исполненной.»
(Вышеуказанный текст может быть изменен в зависимости от обстоятельств каждой конкретной сделки).
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимого имущества на условиях, предусмотренных договором купли-продажи, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.
Принятие покупателем недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимого имущества, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора купли-продажи.
Составление бумаги с отказом от сделки.
Документ обязан содержать нижеуказанные пункты:
- Местоположение объекта недвижимости;
- Характеристики: квадратные метры, адрес, состояние жилья, инфраструктура;
- Предложенная цена;
- Информация об отказавшихся собственников от сделки купли-продажи: ФИО, паспорт и другие сведенья.
- Печать нотариуса внизу документа для закрепления акта.
Принято придерживаться следующего порядка при подготовке требуемых бумаг:
- Наименование документа.
- Указание место, где происходило оформление.
- Заключение.
ВАЖНО!
- Следует обратиться в нотариальную контору за помощью, если возникли трудности.
- При покупке другой доли жилья каждый владелец должен документально подтвердить отказ. Это обязательное условие!
- Следует соблюдать нормы законодательства РФ во избежание риска оспаривания сделки.
Будьте внимательны! Учитывайте все нюансы законодательства в оформлении документов и проведения сделки. Обращайтесь только в проверенные организации.
Если вы хотите прочитать о том, как сделать покупку квартиры, переходите по ссылке Как сделать покупку квартиры?
Особенности отказа по ГК РФ
Не соблюдение порядка уведомления и отказа от преимущественного права покупки приводит к аннулированию последующих сделок. В первую очередь крайне важно оформить сделку по тем же условиям, что указываются продавцом в уведомлении о планируемой реализации доли.
Например, если продавец предлагает сособственникам купить долю земли за 500 тысяч рублей, а затем после их отказа заключает сделку на 250 тысяч, то участники долевой собственности вправе подать иск в суд и оспорить сделку. При снижении цены по закону требуется направление нового оповещения совладельцев.
После написания отказных продавцу стоит оформить официальную бумагу у нотариуса. Для этого предоставляются все письменные отказы, а также уведомления об отправке и получении оповещений. Нотариус изучит представленные бумаги и выдаст свидетельство, подтверждающее, что препятствий к продаже доли земли третьему лицу нет.
Отказ от преимущественного права покупки доли в квартиреОсобенности и само преимущественное право описаны в статье 250 ГК РФ. Оно представляет собой право любого совладельца недвижимости на выкуп доли другого человека при условии, что последний собирается продавать свою часть. Только в том случае, если никто из других владельцев не изъявил желания приобретать эту долю, ее можно продать третьим лицам. Именно для того, чтобы получить такую возможность и требуется отказ от этого права.
Как правильно отказаться от покупки доли в квартире
| № п/п | Схема оформления отказа | Комментарий |
| 1 | Подача письменного заявления | Такая необходимость возникает с момента получения письменного извещения от продавца (совладельца). Подобные документы обычно направляются через нотариуса. Следовательно, совладельцу нужно подать встречное заявление в ту же нотариальную контору. |
| 2 | Подать отказную можно лично или направить по почте | Вариант подразумевает предварительное нотариальное удостоверение подписи заявителя. Например, если совладелец проживает в другом регионе, то ему придется посетить нотариуса по месту жительства. После чего направить заявление по почте. |
Порядок определения стоимости отчуждаемой доли
Какова стоимость отчуждаемой доли? Этот вопрос задают довольно часто. Порядок, в соответствии с которым происходит определение стоимости отчуждаемой доли в ООО, закреплен пунктом 6.1 статьи 23 ФЗ об ООО.
В соответствии с данным федеральным законом, стоимость определяется в соответствии с бухгалтерской отчетностью организации, учитывая долю человека, который покидает состав общества с ограниченной ответственностью.
При этом во внимание принимаются данные, которые отражены в отчетах за период, предшествующий дате составления заявления об отчуждении. То есть если за отчетный период принять квартал, а заявление было составлено во втором квартале, то отчетным периодом, принимаемым к расчету, будет первый квартал года. Срок, в который необходимая сумма должна быть выплачена, составляет 3 месяца.
Важно отметить, что стоимость доли не сможет быть выплачена в том случае, если в отчетном периоде активы предприятия имели отрицательное значение.
Процесс заверения сделки у нотариуса
Сделка будет признана недействительной в том случае, если ее не заверить у нотариуса.
Обращение к нотариусу не потребуется, если имел место переход доли уставного капитала от участника к сообществу в результате исключения первого. Так как фактически никакой сделки не было.
То есть нотариально сделка не удостоверяется в следующих случаях:
- При переходе доли к обществу в порядке, предусмотренном статьей 23 Закона об ООО.
- В случае распределения доли, которая принадлежит обществу, между участниками общества и продажи доли, которая принадлежит обществу, участнику или третьему лицу. Это регламентирует статья 24 Закона об ООО.
- Когда используется право преимущественной покупки. При этом направляется оферта о продаже части или всей доли в соответствии со статьей 21 Закона об ООО.
- Если участник покидает общество, то происходит отчуждение доли вне зависимости от согласия членов общества, по правилам статьи 26 Закона об ООО.
У нотариально заверенной сделки по отчуждению доли ООО есть неоспоримые преимущества:
- Нотариусом гарантируется законность, поскольку все документы проверяются на соответствие закону, личности участников сделки устанавливаются, дееспособность и полномочия также определяются. Также выявляются имеющиеся аресты и обременения в отношении отчуждаемой доли. Если что-либо нарушено, то нотариус не может заверить сделку.
- Смена собственника происходит быстро – сразу после удостоверения сделки нотариусом.
- Изменения в ЕГРЮЛ регистрируются в течение 5 рабочих дней.
В том случае, если передача доли была произведена, а покупатель уходит от обязательства ее оплатить либо нотариально заверить, то продавец доли уставного капитала имеет полное право обратиться в суд с целью признания сделки по отчуждению доли нотариально не заверенной. Если суд иск удовлетворит, то последующие действия по удостоверению сделки не потребуются.
○ Что такое преимущественное право?
Преимущественное право покупки означает, что если владелец доли захочет ее продать, он должен предложить ее, в первую очередь, другим собственникам. Только при их отказе от покупки он может выставить жилье на продажу.
Отсюда следует, что собираясь продать свою часть квартиры, вам придется заранее предупредить совладельцев о своем намерении. Делать это желательно в письменном виде, чтобы исключить риск обвинения в несоблюдении данного условия.
Если отношения с сособственниками хорошие, они без проблем оформят отказ от приобретения, после чего вы можете спокойно приступать к поискам покупателя. Но если во взаимоотношениях есть какие-то сложности, вам придется направить заказное письмо с предложением о покупке и ждать ответа. Если он не поступит в течение 30 дней с момента отправки уведомления, у вас появляется право продажи.
Закон определяет сроки на каждый этап процедуры продажи доли. В частности, продавец доли обязан направить перед продажей всем сособственникам официальное уведомление об этом, а потом в течение 30 дней ожидать их решения. Отсутствие ответа в течение этого срока понимается как отказ от выкупа доли.
По истечении 30 дней, следует явиться в нотариальную контору, предъявить копии писем, почтовые квитанции об отправках писем, а в ответ получить свидетельство, которое в будущем послужит доказательством отправки писем и их получения адресатами. Имея на руках такое свидетельство, можно беспрепятственно продавать долю кому угодно.
Статья 250 ГК РФ дает право совладельцам потребовать перевода прав и обязанностей покупателей доли на них через суд. На эту процедуру уйдет всего 3 месяца, считая от даты подачи искового заявления с соответствующим требованием. Для продавца не имеет значения, кто в итоге станет покупателем, а вот несостоявшийся сторонний покупатель может оказаться в неприятной ситуации, когда суд расторгнет состоявшуюся сделку и передаст право выкупа доли одному из сособственников.
Последствия несоблюдения условия об отказе
Законодательство исключает возможность реализовать долю в жилье в обход остальных сособственников. Отсутствие на руках у продавца, письменно подтвержденных отказов влечет невозможность удостоверения сделки в нотариате. Если же договор купли-продажи не будет удостоверен, приобретатель не сможет оформить собственнические права на купленную жилую недвижимость, а продавец потратит лишний месяц на процедуру оповещения других владельцев и ожидание отклонения предложения.
К тому же если кто-либо из собственников примет решение о покупке, то сделка вовсе будет признана недействительной. При нарушении первоочередного права выкупа, совладелец может подать иск в судебную инстанцию о переходе права приобретения к нему. На это дается три месяца. Исковой срок начиняет течь с момента оформления сделки либо со дня, когда сособственник узнал о нарушении его права.
Советы нотариуса: уведомление сособственников о продаже доли и отказ от покупки доли
Уведомление оформляется нотариально с использованием специального бланка.
Для получения письменного отказа придется обратиться за помощью к нотариусу, при этом необходимо учесть такие моменты:
- Обязательно должны присутствовать владельцы жилплощади, в отношении которых было выдвинуто предложение о покупке доли. Вместо них могут присутствовать только лица с доверенностью;
- Документы, подтверждающие право на долю;
- Паспорт;
- Квитанция об оплате услуг нотариуса.
Отказ от преимущественного права покупки доли квартиры может быть отправлен, как и оповещение о продаже, письмом с уведомлением, заверенный нотариально, или может быть написано заявление об отказе от приобретения.
В документе об отказе должны быть указаны:
- Описание доли, ее площадь или процент от общей площади, а также почтовый адрес жилья;
- Сумма, в которую оценена доля;
- Срок предложения о покупке, по закону 30 дней;
- Метод расчета при согласии;
- ФИО, данные паспорта отказывающегося от выкупа лица.
Под термином преимущественное право выкупа понимается защита прав совладельцев жилища, выражающаяся в предоставлении им первоочередной возможности выкупить часть продавца в общем долевом имуществе. При этом совладелец и продавец могут приходиться друг другу посторонними людьми, родственные связи между владельцами долей не имеют значения.
Доля в жилплощади может быть выставлена на продажу только после получения продавцом письменного отклонения от других совладельцев, причем коллективный отказ не допускается. Предупреждать владельцев долей рекомендуется заранее в письменной форме. Это необходимо, чтобы впоследствии продавца не обвинили в несоблюдении условий продажи.