Кто может быть созаемщиком по ипотеке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто может быть созаемщиком по ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Coзaeмщик ипoтeки: eгo пpaвa и oбязaннocти

2. Кто может стать созаемщиком

3. Порядок выдачи ипотеки с созаемщиком

4. Банки об ипотеке с созаемщиками

5. Ограничения прав созаемщика в договоре об ипотеке

6. Банкротство созаемщика по ипотеке: судебная практика

7. Законодательный аспект

8. Алгоритм действий для получения ипотеки с одним работающим в семье

9. Претендует ли заемщик на долю в ипотечной квартире

10. Что будет, если созаемщик по ипотеке умер?

11. Какие «подводные камни» подстерегают созаемщика?

12. Кто может быть созаемщиком по ипотеке?

Пo oднoмy кpeдитнoмy дoгoвopy дoпycкaeтcя чeтвepo, peжe пятepo coзaeмщикoв. Бoльшинcтвo бaнкoв гoтoв пpинять в этoм кaчecтвe любoгo чeлoвeкa, нeзaвиcимo oт нaличия или oтcyтcтвия poдcтвeнныx yз c дoлжникoм. Oбычнo тoлькo oдин из coзaeмщикoв мoжeт нe быть члeнoм ceмьи. Oднaкo, кaк пoкaзывaeт пpaктикa, нepeдкo дaжe близкиe дpyзья и poдcтвeнники oткaзывaютcя вcтyпaть в тaкoй дoгoвop.

После заключения ипотечного договора созаемщик получает определенные права. Они должны быть четко сформулированы в ипотечном договоре.

Созаемщик не может стать собственнником недвижимости по умолчанию (это должно быть прописано в договоре), но он может получить долю в приобретаемой недвижимости.

Кроме того, созаемщик имеет право на:

Рефинансирование ипотеки;
Получение информации о состоянии ипотечного счета, просрочках и пенях;
На налоговый вычет. Для этого покупаемая в ипотеку недвижимость или ее доля должна быть оформлена в собственность на созаемщика, и он должен подтвердить, что уплачивает налоги и несет расходы на погашение ипотечного кредита.

Coзaeмщик ипoтeки: eгo пpaвa и oбязaннocти

Дoлжник, дoгoвapивaяcь c пoтeнциaльным coзaeмщикoм oб yчacтии в кpeдитнoм дoгoвope, oбычнo бoльшe вceгo cocpeдoтoчeн нa вoпpoce, кaкиe пpaвa нa квapтиpy имeeт coзaeмщик пo ипoтeкe. Oднaкo лицy, кoтopoe пpинимaeт peшeниe cтaть coзaeмщикoм или oткaзaтьcя, cлeдyeт имeть в видy, чтo, пoдпиcывaя yкaзaнный дoгoвop, oн пpиoбpeтaeт нe тoлькo пpaвa, нo eщe и oбязaннocти. Ocнoвнoй пepeчeнь пpaв и oбязaннocтeй тaкoв:

coзaeмщики нecyт тaкyю жe oтвeтcтвeннocть пepeд кpeдитным yчpeждeниeм, кaк и пoлyчaтeль ипoтeчныx дeнeжныx cpeдcтв;
ecли нa мoмeнт oфopмлeния кpeдитнoгo дoгoвopa мeждy coзaeмщикoм и ocнoвным дoлжникoм был oфopмлeн oфициaльный бpaк, пpиoбpeтeннoe зa cчeт кpeдитныx cpeдcтв жильe бyдeт пpинaдлeжaть им oбoим, ecли бpaчным дoгoвopoм нe пpeдycмoтpeн инoй пopядoк;
дaжe ecли дoлжник и coзaeмщик нe cocтoят в oфициaльнoм бpaкe, пocлeдний вce paвнo впpaвe тpeбoвaть выдeлeния дoли в ипoтeчнoй квapтиpe, нo тoлькo пpи нaличии ocнoвaния – ecли oн внocил плaтeжи или yчacтвoвaл в пepвoнaчaльнoм взнoce пpи пoкyпкe квapтиpы;
бaнк имeeт пpaвo тpeбoвaть oт coзaeмщикa внeceния eжeмecячныx выплaт, ecли пoлyчaтeль ипoтeчныx cpeдcтв пepecтaл иx внocить;
coзaeмщик, в cвoю oчepeдь, впpaвe внocить в бaнк тy cyммy, кoтopaя былa зaфикcиpoвaнa в кaчecтвe eжeмecячнoгo плaтeжa нa мoмeнт пoдпиcaния кpeдитнoгo дoгoвopa, a тaкжe cyммы нa дocpoчнoe гaшeниe и пoгaшeниe пeнeй и штpaфoв;
ecли coзaeмщик oткaжeтcя oт дoли в ипoтeчнoй квapтиpe, oт oтвeтcтвeннocти зa пoгaшeниe кpeдитa eгo этo нe избaвит;
чeлoвeк мoжeт пepeдyмaть и выйти из coзaeмщикoв, нo для этoгo дoлжник дoлжeн пoдoбpaть нa eгo мecтo нoвyю кaндидaтypy, кoтopyю бaнк oдoбpит.

Пo кpeдитнoмy дoгoвopy coзaeмщик имeeт пpaвo и oбязaннocть плaтить и пoлyчaть инфopмaцию o кpeдитe. Oднaкo oбычнo мeждy зaeмщикoм и coзaeмщикoм пoдпиcывaeтcя дoпoлнитeльный дoкyмeнт, кoтopым oпpeдeляютcя пpaвa coзaeмщикa, включaя oпpeдeлeниe тoгo мoмeнтa, кoгдa coзaeмщик пo ипoтeкe имeeт пpaвo нa квapтиpy. Пpaвa бyдyт oпpeдeлятьcя в зaвиcимocти oт cтaтyca пpиoбpeтaeмoй нeдвижимocти, cyщecтвoвaния бpaчнoгo кoнтpaктa или инoгo дoкyмeнтa, кoтopый зaфикcиpyeт гpaницы пpaв и oтвeтcтвeннocти coзaeмщикa.

Инoгдa oфopмляютcя нoтapиaльныe oткaзы coзaeмщикa oт тpeбoвaния дoли в пpиoбpeтaeмoй квapтиpe – кaк гapaнтия тoгo, чтo дaжe пpи выплaтe зa зaeмщикa coзaeмщик нe бyдeт тpeбoвaть дoлю. Taкиe oткaзы нeoбxoдимo былo oфopмлять для ПФP, ecли иcпoльзoвaлcя мaтepинcкий кaпитaл нa гaшeниe ипoтeки, кoтopyю бaнк выдaл пpи yчacтии coзaeмщикa, нe являющeгocя cyпpyгoм влaдeлицы мaтepинcкoгo кaпитaлa.

Ocнoвнaя oбязaннocть coзaeмщикa – cвoeвpeмeннo внocить плaтeжи пo кpeдитнoмy дoгвoopy. B чacтнocти, oн oбязaн бyдeт пoгacить зaдoлжeннocть, ecли ocнoвнoй дoлжник нe мoжeт этoгo cдeлaть. Пopядoк пoгaшeния дoлгa oпpeдeляeтcя зaeмщикoм и coзaeмщикoм бeз yчacтия бaнкa, кoтopoмy вce paвнo, ктo бyдeт внocить дeньги, cпpaшивaть зa нeиcпoлнeниe oн бyдeт c ocнoвнoгo зaeмщикa. Нaпpимep, пoгaшeниe кpeдитa пoлнocтью лoжитcя нa зaeмщикa, a coзaeмщик пepeнимaeт этy oбязaннocть тoлькo в cлyчae нeвoзмoжнocти пoгaшeния ocнoвным дoлжникoм. Или жe кpeдит мoжeт пoгaшaтьcя ими oбoими в paвныx дoляx eжeмecячнo, либo в кaкoм-тo инoм пpoцeнтнoм cooтнoшeнии. Учacтники дoгoвopa мoгyт выбpaть любoй кoмфopтный для ceбя пopядoк пoгaшeния.

Кто может стать созаемщиком

Как уже говорилось ранее, банки допускают участие от одного до пяти дополнительных заемщиков. Помощь в погашении кредита клиенты чаще просят у собственных родителей, супругов или даже у дальней родни. Некоторые банки соглашаются принять постороннего человека как созаемщика, при условии, что он не возражает против этого. В реальности, однако, близкие друзья отказываются отвечать за чужие ипотечные кредиты.

Если ваш друг согласился принять ответственность по оплате вашего кредита, он должен осознавать, насколько это большая и серьезная ответственность. Созаемщик по ипотеке – это человек, который будет вносить платежи по ипотеке вместо основного заемщика, если тот вдруг перестанет оплачивать кредит. Тогда у созаемщика возникает первоочередное право на получение недвижимости в собственность.

Порядок выдачи ипотеки с созаемщиком

Процедура получения ипотеки с созаемщиками не отличается от стандартной процедуры оформления кредита. Главная особенность в том, что каждый из созаемщиков должен предоставить необходимый пакет документов. Кроме того, банк проверяет кредитную историю не только основного заемщика, но и созаемщиков. В целом схема получения ипотеки с созаемщиками выглядит следующим образом:

1. Поиск лучших предложений по ипотеке.

2. Обращение в банки с заявкой на получение ипотечного кредита,

3. Подготовка необходимых документов. Каждый созаемщик готовит свой комплект. В большинстве банков пакет документов стандартный:

анкета-заявление на выдачу ипотечного кредита;
документ, подтверждающий личность (паспорт);
справка о доходах по форме 2-НДФЛ. Большинство банков требуют актуальную справку о доходах, полученную не позднее чем 30 календарных дней со дня выдачи, уточнил гендиректор юридической компании «Топ Лигэл Консалтинг» Николай Когошвили.
СНИЛС;
дополнительные документы: копия трудовой книжки или трудового; договора, документы на имеющуюся недвижимость, если она будет использоваться в рамках залогового имущества и иные документы.

Банки об ипотеке с созаемщиками

Руководитель направления ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников:

— В оформлении ипотеки на двух и более заемщиков существенных отличий от оформления на одного нет: все заемщики предоставляют аналогичные пакеты документов, аналогичный кредитный договор подписывается со всеми. Но при этом возможно выделение долей в приобретаемой недвижимости. В каждом банке это определяется по-своему.

Пресс-служба ПСБ:

— При заполнении ипотечной заявки необходимо указать сумму первоначального взноса. Банк в свою очередь при одобрении кредитной заявки учитывает совокупный доход всех участников сделки. Каждый созаемщик заполняет анкету, указывая степень родства, и предоставляет полный пакет документов, включая паспорт, СНИЛС, свидетельство о браке, документы о подтверждении доходов и др. При заключении ипотечной сделки каждый из созаемщиков подписывает кредитный договор и несет солидарную ответственность по нему. Страховая сумма также рассчитывается пропорционально сумме дохода каждого из созаемщиков на этапе одобрения заявки.

Ограничения прав созаемщика в договоре об ипотеке

Несмотря на то, что права, обязанности и ответственность основного заемщика и созаемщика (созаемщиков) по ипотечному договору равны, некоторые отличия все-таки существуют.

Так, например, основной заемщик вправе потребовать вывода созаемщика из договора об ипотеке. Созаемщик (созаемщики) лишен(ы) такого права.

Например, супруги развелись, и бывший супруг, являясь основным заемщиком, пожелал вывести бывшую супругу из договора об ипотеке. Для этого необходимо обратиться в банк с обоснованным заявлением и соответствующим перечнем документов. Супруга-созаемщик не вправе потребовать вывода супруга из договора.

Если вам грозит банкротство созаемщика-мужа по ипотеке, то вам необходимо своевременно обратиться к специалистам за консультацией. Только так Вы сможете избежать нежелательных для себя последствий.

Или другая ситуация: у созаемщика (или одного из созаемщиков) появились признаки несостоятельности (получил инвалидность, уволился с работы, предприятие, где работал созаемщик — закрылось и т.д.). В этом случае беспокоиться следует основному заемщику, так как его имущество, находящееся в залоге у банка, может быть безвозвратно потеряно.

Банкротство созаемщика по ипотеке: судебная практика

Анализ судебной практики показал, что при банкротстве созаемщика по ипотеке последствия не всегда предсказуемые.

Верховный суд РФ своим определением признал решения нижестоящих судов обоснованными и отказал супругам-созаемщикам по ипотечному кредиту в пересмотре их кассационной жалобы об исключении из конкурсной массы их единственного жилья.

Верховный суд согласился с решениями нижестоящих судов в том, что кредитор по договору об ипотеке вправе обратить взыскание на единственную пригодную для жилья квартиру в деле о банкротстве в том случае, если супруги-должники по договору об ипотеке являются созаемщиками по кредитному договору.

Другая ситуация. Супруги заключили с банком договор об ипотеке, где основным заемщиков являлся один из супругов, а второй был созаемщиком. Спустя годы они развелись, но это никак не отразилось в их договоре с банком по ипотечному кредиту. В рамках дела о банкротстве основного должника суд признал законными требование банка о включении спорной квартиры в реестр требований кредиторов должника как обеспеченное залогом.

Судебная практика показала, что банкротство созаемщика по ипотеке (по другим кредитам), влечет за собой нежелательные последствия, как для основного заемщика, остальных созаемщиков, а также и для членов его семьи. Поэтому, если вы оказались в сложной жизненной ситуации — не откладывайте решение данных вопросов на «потом»!

Наши юристы готовы помочь Вам разрешить любые проблемы, связанные с банкротством созаемщика, в т.ч. если это касается банкротства заемщика юридического лица, а так же если предстоит банкротство заемщика, где залогодатель третье лицо. Или вам предстоит столкнуться с банкротством созаемщика по кредитному договору. С нашими юристами — ваши интересы надежно защищены!

Законодательный аспект

Раздел имущества супругов регламентируется в первую очередь Семейным кодексом РФ. Процессуальные нормы, связанные с судопроизводством, отражены в Гражданском процессуальном кодексе РФ.

Разделить имущество супруги могут как во время брака, так и после его расторжения. При этом разделение имущества не обязательно проводить в суде. Супруги могут решить между собой, у кого останется то или иное имущество либо в каких долях поделить нажитое в браке, и заключить нотариальное соглашение о разделе имущества. В соглашении о разделе имущества супруги закрепляют достигнутые договоренности. Если между мужем и женой нет согласия в вопросе раздела имущества, то раздел имущества производится в суде. Суд решит, какое имущество следует признать общей собственностью супругов, в каких долях поделить такое имущество, кому какое имущество передать.

По действующему законодательству разделу подлежит то имущество, которое было нажито, приобретено супругами за счет общих доходов по возмездным сделкам во время брака. Такое имущество является общей собственностью супругов или, по-другому, – совместно нажитым. При этом не имеет значения, на кого из супругов записано такое имущество или кто из супругов больше работал и зарабатывал. Об исключениях из этого правила написано чуть ниже. Общим имуществом может быть движимое и недвижимое имущество, вклады и денежные средства, акции, доли в уставном капитале коммерческих обществ, то есть все, что было куплено, зачислено на расчетный счет на имя любого из супругов.

Имущество, полученное во время брака по безвозмездным сделкам, – в дар, при приватизации, а также по наследству – признается собственностью того супруга, кому такое имущество передано.

По общему правилу все имущество делится поровну. На практике это означает, что за каждым из супругов признается по 1\2 доли в праве собственности. При этом неделимое имущество может быть передано одному из супругов с условием выплаты второму супругу денежной компенсации.

Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.

Долг признают общим, если долг возник по инициативе обоих супругов в интересах семьи и (или) все полученное было использовано на ее нужды. Например покупка квартиры.

Алгоритм действий для получения ипотеки с одним работающим в семье

Заранее подготовьте все документы о доходах, возьмите справку 2-НДФЛ о зарплате.
Узнайте самостоятельно свой кредитный рейтинг и закажите выписку с БКИ. Если кредитная история испорчена, в выдаче ипотеки откажут. Для улучшения КИ возьмите рассрочку на товар, оформите кредитную карту или возьмите минимальный кредит в банке. Вовремя отдайте долги. Сведения передадут в БКИ, что и позволит улучшить кредитный рейтинг.
Если с кредитной историей полный порядок, найдите банк с привлекательной ипотечной ставкой и подайте заявку. Рассылать сразу 5−6 заявок не стоит, т. к. банки пользуются специальной программой, которая начисляет баллы. Если вам откажут все банки при подаче заявки, то это будет отрицательным сигналом для других банков.
При отказе банка в оформлении ипотеки из-за низкого дохода, привлекайте созаемщика с положительным кредитным рейтингом.

При введении в договор созаемщика по ипотеке важно учесть некоторые нюансы:

Если ипотеку берут супруги, им рекомендуется оформлять купленную недвижимость в совместную собственность. Так не возникнет конфликтных ситуаций в случае развода.
В ситуации, когда созаемщик использует для погашения долга средства маткапитала, он должен обеспечить детей полноценной долей в приобретаемой недвижимости.
Основной заемщик при изменении финансовой ситуации может признать себя банкротом. Все его имущество, в том числе и купленная квартира, будут проданы. Если у созаемщика есть доля в этой недвижимости, то лучший выход – заранее позаботиться о смене основного заемщика, чтобы сохранить квадратные метры. В противном случае свои права придется доказывать в судебном порядке.

Претендует ли заемщик на долю в ипотечной квартире

Это вопрос, который чаще всего волнует почти каждого созаемщика и не дает спокойно спать на протяжении всего периода кредитования.

В случае, когда ипотечный кредит берут супруги, они априори становятся совладельцами имущества в равных частях. Дело в том, что купленная квартира будет являться совместно нажитым имуществом, вне зависимости от того, за чьи средства она приобреталась.

Если речь идет о партнерах, которые не состоят в браке, то они должны заключить дополнительное соглашение между созаемщиком и заемщиком о долях в приобретаемой квартире.

Но часто при подписании документов партнеры находятся в хороших отношениях и не предполагают, что могут быть конфликты, а значит, никаких дополнительных соглашений не заключают.

В таком случае, отстоять свою долю можно исключительно в судебном порядке. Для этого созаемщику придется предоставить квитанции об уплате кредита, договор и другие документы, подтверждающие его право на долю в ипотечной квартире.

Обязательства по кредиту и права второго участника сделки прописаны в договоре с банком.

Созаемщик имеет право:

владеть долей недвижимости;
отказываться от своей доли (при этом с него снимаются финансовые обязательства перед кредитодателем);
пользоваться налоговым вычетом;
расторгать договор и выходить из сделки.

ВНИМАНИЕ! Отдельный вопрос касается права созаемщика на приобретенное жилье. Он устанавливается сторонами сделки в индивидуальном порядке. Если оба участника договора оплачивают кредит в равных долях, то и недвижимость они могут оформить на двоих.

В договоре Сбербанка предусматривается возможность самостоятельно определять сумму, которую должен внести созаемщик в уплату ссуды.

Теперь перейдем к обязанностям второго кредитополучателя:

он несет такую же ответственность за погашение ипотеки, что и титульный заемщик;
если основной кредитополучатель по каким-то причинам перестал вносить платежи, то вся ответственность по погашению задолженности полностью переходит к созаемщику.

Таким образом, права и обязанности созаемщика точно такие же, как и основного клиента, получившего кредит.

Что будет, если созаемщик по ипотеке умер?

Здесь решающую роль играет страховка. При ипотеке страхование обязательно по закону. После смерти заемщика или созаемщика страховая компания будет оценивать, является ли смерть страховым случаем.

Когда ипотеку оформляют созаемщики, банк оценивает, в каком соотношении они будут оплачивать ипотечный кредит. И уже исходя из этой картины, оформляется страхование по операционным рискам — страхование объекта недвижимости и жизни заемщика.

Например, за ипотекой обратились супруги. У мужа зарплата составляет 50 тыс. рублей, у жены, которая выступает созаемщиком — 25 тыс. рублей. Размер кредитования — 1 млн. рублей. Как требует банк, страховка должна покрывать 1,1 млн. рублей (+10%). По зарплатам их страхование будет выглядеть так: 75% на 25%. То есть:

основного заемщика страхуют на сумму 825 тыс. рублей;
созаемщика страхуют на сумму 275 тыс. рублей.

Какие «подводные камни» подстерегают созаемщика?

Подписывая кредитный договор, следует учитывать, что банк отправляет данные в БКИ по созаемщику. При этом указывается полная сумма долга и все просрочки, допущенные в течение срока действия ипотеки.

Получается, если вы выступили созаемщиком по дружбе, то из-за халатности титульного заемщика можете с легкостью испортить себе кредитную историю. В итоге получить кредит или оформить кредитную карту под выгодный процент не получится.

Если говорить про ипотеку, то этот договор оформить будет крайне сложно, поскольку по факту в БКИ будет отражаться большая финансовая нагрузка.

Еще один нюанс – это взыскание задолженности в судебном порядке. Может получиться так, что заемщик перестанет оплачивать взносы и долг будет передан на принудительное взыскание.