Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда с правом последующего выкупа — что это за схема». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Под арендой жилья с правом выкупа понимается сделка, дающая жильцам право приобрести квартиру после истечения договора. После того, как жильцы выплатят последний платеж аренды, квартира переходит в их собственность. Процесс передачи прав собственности должен быть подтвержден правильно составленным актом.
Договор аренды с возможностью выкупа: обязанности и права сторон
По договору аренды с правом выкупа собственник обязан:
- предоставить жильё на правах арендодателя своему покупателю;
- организовать арендатору доступ к коммунальным платежам;
- зафиксировать арендную плату;
- передать в собственность квартиру после уплаты согласованной выкупной суммы;
- устранить неполадки в жилом помещении, возникшие не по вине арендатора.
Арендатор обязан:
- своевременно платить за жильё;
- поддерживать квартиру в хорошем состоянии;
- использовать жильё только для проживания;
- делать ремонт по согласованию с собственником.
Особенности регистрации в Росреестре
Нужно учитывать как минимум два момента регистрации, которые характерны для аренды с последующим выкупом:
- регистрация обременения из долгосрочного найма;
- регистрация перехода права собственности к нанимателю после выкупа.
Регистрация обременения необходима, когда найм заключается на год и более. Для регистрации следует:
- Подготовить документы: 3 экземпляра договора, паспорта сторон, выписка из ЕГРН, чек об оплате госпошлины 2 000 рублей.
- Подойти в МФЦ на прием, где специалист поможет заполнить заявление. Подписать заявление, передать документы.
- Через 7-9 дней получить на руки выписку на квартиру с обременением, а также свой экземпляр договора.
Подробнее о регистрации найма мы писали в этой статье.
После выкупа квартиры необходимо зарегистрировать переход права на покупателя. Алгоритм и сумма госпошлины ровно та же, что и при регистрации обременения, а список документов шире:
- тот же договор найма;
- документы об оплате и акт приема-передачи квартиры по выкупу;
- нотариальные согласия супругов;
- выписку из ЕГРН на жилье;
- госпошлина 2 000 рублей за регистрацию.
Иными словами, потребуется две регистрации – сначала обременение, а затем переход права. Если найм заключается менее, чем на год, регистрировать обременение не нужно.
Аренда с правом выкупа
Лизинг жилья — это тип аренды жилой недвижимости на длительный срок, который подразумевает последующий выкуп.
Владелец квартиры (или дома) и арендатор заключают договор аренды. В нем как раз и прописывают возможность выкупить жилье. По договору арендатор вносит арендные платежи и выкупную стоимость частями. Минимальный размер первоначального взноса составляет у разных компаний от 10% до 40% стоимости жилья. Срок договора не должен превышать десяти лет.
После того как арендатор выплачивает всю сумму за квартиру, заключается договор купли-продажи — и квартира становится собственностью арендатора. Если, пока еще действует аренда, одна из сторон передумала и сделку купли-продажи решила отменить, владелец возвращает арендатору все выплаченные за квартиру деньги за вычетом арендной платы на срок аренды.
Эту схему можно считать разновидностью покупки жилья в рассрочку. Но предусмотрена дополнительная нагрузка — арендная плата. Ближайшая аналогия — проценты в ипотеке.
До 2011 года договоры лизинга жилой недвижимости заключать было нельзя. Но в последние годы лизинговые компании могут легально совершать сделки с физическими лицами.
Суть аренды квартиры с последующим выкупом
Владелец квартиры и арендатор являются физическими лицами. Они заключают договор, где указана сумма ежемесячной платы и дата, когда арендатор должен внести выкупную цену. Выкупная цена может быть включена в ежемесячные выплаты, а может вноситься дополнительно. Как только квартиросъемщик выплачивает владельцу квартиры выкупную сумму, договор аренды квартиры перестает действовать – арендатор получает право собственности на недвижимость как при покупке квартиры.
Сделка аренды с дальнейшим выкупом применима к любой квартире. Также возможен вариант аренды квартиры нескольким лицам, которые в итоге выкупят доли в этой квартире.
Преимущество такого варианта приобретения жилья в том, что люди договариваются о размере платежей и выкупной сумме без привлечения банка. Арендатор экономит средства, так как не выплачивает ипотечный процент. Такой вариант приобретения жилья аналогичен покупке товара в рассрочку.
Информация!
Участниками сделки по приобретению квартиры после временной аренды могут быть и государственные структуры или юридические лица. В этом случае договор будет учитывать интересы юридических лиц и может содержать возможности для финансовых инвестиций.
Перед заключением сделки арендатор должен ознакомиться с документами, подтверждающими законность действий арендодателя по распоряжению имуществом. Если свидетельство из ЕГРП подтверждает право собственности арендодателя, то можно заключать договор. Для оформления сделки необходимо собрать пакет документов:
- паспорт арендодателя и паспорт арендатора;
- если участники сделки состоят в браках, необходимо согласие их супругов на проведение сделки;
- ЕГРН-выписка на недвижимость;
- технический паспорт жилого помещения;
- выписка из ЖКХ, где указаны все, кто прописан в квартире с целью определения круга лиц, которые имеют право пользования квартирой.
Вступление в силу и регистрация договора аренды жилого помещения с правом выкупа
Составленный договор аренды жилого помещения с последующим выкупом обязательно должен быть зарегистрирован в органах Росреестра. Это обусловлено тем, что помимо срока действия Договора, здесь еще имеется условие относительно возможной смены собственника. При помощи конструктора договоров ProstoDOCS Вы можете указать, кто из сторон будет нести расходы, связанные с государственной регистрацией договора аренды жилья с последующим выкупом. По окончании срока соглашения, в случае если вся выкупная стоимость внесена, владелец квартиры должен произвести официальную регистрацию перехода прав собственности. Если же владелец недвижимости не производит это действие в согласованные сроки, то может возникнуть проблема, решение которой возможно будет в судебном порядке.
Так как договор является долгосрочным документом, стоимость жилья может измениться на момент его окончания. Поэтому в документе обязателен пункт, соответствующий этим условиям. Все варианты нужно оговаривать совместно. Это может быть повышение общей стоимости жилья, индексация платы и другие нюансы. В любом случае, пункты соглашения, которые были приняты на момент подписания, изменять уже так просто в одностороннем порядке нельзя, если иное не определено самим договором.
Итак, ознакомиться с дополнительной информацией и скачать бланк образец договора аренды жилого помещения можно на нашем сайте-конструкторе договоров ProstoDOCS.
В каких случаях прибегают к аренде жилья с последующим выкупом
Аренда жилья с выкупом — это не новая для российского рынка сделка. Но ее используют редко. Это связано с тем, что такой способ больше удобен арендатору — можно пользоваться квартирой уже сразу после заключения договора независимо от срока, на который он заключен.
Продавцу такая схема невыгодна — полностью сумму за квартиру он в большинстве случаев получает через несколько лет, но квартирой пользоваться не может, хоть и является ее собственником по документам. Чаще всего на такие сделки идут те владельцы жилья, недвижимость которых долго продается. Это может быть квартира в плохом районе, на первом или последнем этаже, со слишком высокой стоимостью по сравнению с аналогичными объектами.
То, что аренда с выкупом не востребована, связано с рисками, которые есть в сделке. Основной риск продавца в том, что он может продать квартиру слишком дешево, если после подписания договора стоимость недвижимости вырастет. Риски покупателя в том, что до перехода права собственности фактически он выступает арендатором. Арендодатель может расторгнуть договор аренды и продать жилье другому лицу, подарить его, использовать как залог для оформления кредита. Кроме этого, на недвижимость могут наложить арест, реализовать для погашения долгов.
Плюсы и минусы аренды квартиры с последующим выкупом
Перед тем, как углубиться в нюансы составления договора, надо полностью изучить все его положительные и отрицательные стороны. Положения покупателя и продавца на данный момент являются не стабильными, так как третьей стороны в лице банке в сделке нет.
Суть договора аренды с последующим выкупом
Договор аренды с последующим выкупом близок к договору лизинга. Только в последнем случае речь идет о транспорте или оборудовании, а в первом — о жилой недвижимости.
Фактически документ является неким гибридом двух совершенно разных соглашений, предусматривающих различные правоотношения между сторонами.
На первом этапе действуют положения о найме жилого помещения, согласно которому стороны именуются «арендодатель» и «арендатор».
При этом аредатор выплачивает определенную сумму хозяину квартиры за право пользования помещением. Вместе с этим он частично выкупает жилплощадь, то есть вносит единоразовые платежи — примерно как при рассрочке.
После того, как стоимость квартиры будет полностью выплачена, в действие вступает вторая часть договора — купля-продажа недвижимости.
На этом этапе считается, что стороны — «покупатель» и «продавец» — уже рассчитались между собой, и долговых обязательств между ними нет. Продавец должен будет без лишних проволочек передать покупателю квартиру.
В законодательстве такой договор не предусмотрен, что вызывает определенные трудности при его составлении, а также при использовании.
Например, не всегда ясно, в какой момент договор необходимо регистрировать в Регистрационной палате и каким именно образом. Есть два варианта:
- вначале зарегистрировать его как договор аренды, а после того, как произойдет фактическая передача квартиры после уплаты всей суммы, зарегистрировать как куплю-продажу;
- изначально зарегистрировать как куплю-продажу, но с обременением в пользу продавца до момента выплаты залоговой стоимости имущества.
В любом случае, схема оплаты и дальнейшей регистрации договора должны быть отражены в документе.
Особенности аренды с правом выкупа в рассрочку
Программа аренда жилья с правом выкупа отлично подходит для тех, кто заинтересован в приобретении квартиры и одновременном проживании в ней. Такой способ очень удобен для покупателя, но встречается достаточно редко. Чаще всего квартиры приобретаются или за наличный расчет или при помощи ипотечного кредита.
Первый случай, бесспорно, удобен для каждой из сторон. Продавец сразу же получает всю сумму, а покупатель освобождается от необходимости каждый месяц платить банку и переплачивать большие проценты за пользование деньгами банка. Но сумму, которую хватит на приобретение жилья, скопить достаточно трудно.
Именно поэтому все больше граждан приобретает квадратные метры в ипотеку. Для многих это единственный способ обзавестись собственной жилплощадью. Но нужно учитывать, что на протяжении десяти, а то и более лет, придется значительную часть семейного бюджета отчислять в банк.
Договор найма жилого помещения с правом выкупа далеко не новый вид сделок с недвижимостью, но заключаются они достаточно редко. А все потому, что многие собственники рассматривают свое жилое имущество как источник постоянного дохода, поэтому не спешат с ним расставаться ради единовременной прибыли.
Основными особенностями аренды недвижимости с последующим выкупом можно считать:
- Риски, как для покупателя, так и для продавца, связанные с возможным изменением стоимости недвижимости к моменту окончания выплат по договору.
- Отсутствие регулирования данных сделок со стороны законодательства. Это происходит из-за того, что договоры подобного рода заключаются крайне редко.
Аренду жилья с возможность выкупить ее в дальнейшем предлагают и строительные компании. На рынке недвижимости все чаще можно встретить объявление о квартирах с правом выкупа от застройщика. Такое жилье сдается с черновым ремонтом, но дает возможность для граждан уже в ближайшее время иметь свои квадратные метры в новостройке с погашением стоимости квартиры в ближайшие 2-5 лет.
Преимущества и недостатки аренда с последующим выкупом
Плюсами аренды квартиры с правом последующего выкупа можно считать:
- Возможность проживать в помещении до момента перехода прав собственности от продавца к покупателю.
- Отсутствие третьей стороны в данной сделке, которой необходимо выплачивать проценты или иного рода отчисления.
- Возможность за время проживания в квартире произвести её ремонт и оформить жилое помещение под себя.
- Минимизация рисков в случае аннулирования сделки. Если такое произойдет, то покупатель рискует только выплаченной суммой.
К недостаткам такого способа приобретения жилой площади можно отнести:
- Возможный рост или падение выкупной цены квартиры за период аренды.
- Продавец получает не всю сумму целиком, а равными небольшими частями на протяжении определенного времени, указанного в договоре.
Перед тем, как заключать сделку и подписывать договор, необходимо выполнить ряд простых условий, а именно:
- провести мониторинг цен на рынке недвижимости;
- получить полную и достоверную информацию о личности продавца;
- оценить во сколько в конечном итоге обойдется приобретенная квартира;
- узнать о возможности временной регистрации в арендуемом жилье;
- выяснить, не находится ли квартира в залоге, под арестом, а также убедится в отсутствии наследников на данное имущество;
- проконсультироваться у юриста о возможных рисках и подводных камнях при оформлении такого рода сделки.
Получив подробную информацию и взвесив все «за» и «против» можно уберечь себя от неприятных последствий и потери денежных средств. Самое главное в данном вопросе найти честного собственника с «чистой» с юридической точки зрения квартирой и грамотного юриста по жилищным вопросам. Также немаловажно правильно составить договор, отразив в нем ключевые моменты, права и обязанности сторон.
Чем аренда квартиры с последующим выкупом отличается от рассрочки?
Аренда жилья с возможностью дальнейшего выкупа это достаточно трудный вид соглашений. У такого рода сделок нет чекой последовательности, строгой формы договора и обязательных прописанных в законодательстве деталей совершения сделки.
Для арендодателя аренда с правом выкупа немного не выгодна. Ему проще продать квартиру в рассрочку, поскольку взносы в этом случае будут выше, чем платежи по аренде. С определенной точки зрения, если не учитывать что большие платежи для покупателя рассрочка также выгодней. Ведь он может занять жилплощадь сразу после заключения сделки. И в документах он сразу будет числиться как собственник.
Данные виды сделок отличаются еще и тем, что регулируются различными положениями гражданского кодекса.