Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сменить управляющую компанию в новостройке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».
Законные основания для смены УК
Также стоит обратить внимание, на какой период заключен договор, так как иногда проще дождаться окончания срока его действия, чем расторгнуть. Необходимо учесть, что с управляющими компаниями, выбранными жителями на общем собрании собственников, договор, как правило, заключается на срок от года до пяти лет, а с УК, назначенными органом местного самоуправления на открытом конкурсе, — от года до трех лет, пояснил Баранов. Он заявил, что с временными УК договор заключается не более чем на три месяца.
Пошаговая процедура и способы смены управляющей компании
Согласно ЖК РФ существует единственный легитимный способ смены управляющей компании в многоквартирном доме — путем проведения общего собрания собственников и выбора другой управляющей организации. Для проведения общего собрания необходимо правильно подготовить документы, необходимые для смены УК, найти трех инициаторов из числа собственников (инициатор, ответственный секретарь и член счетной комисси), правильно уведомить остальных собственников МКД о предстоящем собрании, провести очную часть с обязательной фиксацией присутствующих в реестре присутствующих лиц и объявить о переходе к заочной форме голосования. Далее необходимо подготовить именные бланки (решения) по каждому собственнику МКД, составленные строго по форме Минстроя (Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации), указать в повестке дня пункт о смене управляющей компании с обязательным указанием наименования предлагаемой УК и по данному пункту необходимо собрать кворум (не менее 51% согласных собственников помещений из расчета за квадратный метр). Смена управляющей компании без согласия собственников невозможна и незаконна.
Пошаговый алгоритм действий
Процедура расторжения договора управления регламентируется на уровне закона. Соблюдение процессуальных требований позволит избежать дальнейших претензий от управляющей фирмы и надзорных органов.
Судебная практика имеет много примеров отказа судебными инстанциями в расторжении договора по причине несоблюдения формальных процедур расторжения договора.
Основными этапами являются следующие действия:
- инициирование собрания,
- определение повестки дня,
- обеспечение уведомления заинтересованных лиц о предстоящем мероприятии,
- определение формы (очная, очно-заочная либо заочная форма),
- подведение итогов голосования, оформление протокола,
- уведомление организации о расторжении договора,
- получение от бывшей УК всей необходимой технической документации.
Как оповестить жильцов о необходимости проведения процедуры
Перед тем как сменить УК многоквартирного дома или новостройки, необходимо провести собрание жильцов. Для этого всех следует заблаговременно оповестить о планирующемся мероприятии. Чтобы эта процедура была проведена без нарушения ЖК РФ, не позднее чем за 10 дней до собрания все собственники уже должны знать о планирующемся совещании. Поэтому следует разослать уведомление поадресно. Это можно сделать при помощи отправки заказных писем, вручения оповещения под роспись. Не лишним будет развесить объявления на специальных досках у входа в подъезд. В уведомлении должна присутствовать такая информация:
- Повестка дня. Решение может приниматься в отношении только тех вопросов, которые включены в утвержденный перечень.
- Информация об инициаторе собрания и членах инициативной группы – ФИО и данные из удостоверяющего личность документа.
- Форма проведения (заочная договоренность или собрание).
- Дата, время и место мероприятия. Либо место, где принимаются бюллетени, и период, в течение которого осуществляется их сбор.
- Сведения о том, каким образом жильцы оповещаются о месте и времени мероприятия.
- Если проводится голосование, бюллетени вкладываются в оповещение. В них нужно обязательно указать ФИО всех членов группы, которая будет заниматься подсчетом голосов. Отдельно необходимо выделить председателя и секретаря собрания.
Если в оповещениях не будет какой-либо информации из списка, то собрание и принятые на нем решения могут быть признаны незаконными.
Шаг четвёртый: новый договор
Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50 процентов собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если это не сделано, то договор управления не считается заключённым, даже несмотря на решение общего собрания.
Юристы рекомендуют подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую бывает очень проблематично.
После того как собрание проведено, составлен протокол и подписан договор управления, новая организация должна обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию. Если все документы в порядке, то этот процесс займёт не более десяти рабочих дней с момента поступления заявления (п. 4 Порядка, утверждённого приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).
Варианты смены управляющей компании
Для того чтобы сменить УК на альтернативную компанию, можно воспользоваться одним из нескольких вариантов, по усмотрению жильцов дома:
1. Не продление договора услуг с УК после завершения его действия.
2. В случае серьёзных нарушений в деятельности УК, при расторжении договора услуг до окончания срока его действия.
3. При неудовлетворительном обслуживании жильцов, без серьёзных нарушений, на основании решения общего собрания жильцов МКД.
4. При изменении способа управления МКД.
5. Расторжением договора по согласию сторон.
Каждый из перечисленных способов равно правоспособен и выбирается по усмотрению лиц, пользующихся услугами УК. Исключение составляют случаи, предусмотренные законодательством. К ним относится отзыв или прекращение срока действия лицензии, а также – банкротство УК.
Суть работы управляющих компаний
В новом Жилищном кодексе отображена реформа сферы ЖКХ, согласно которой на смену жилищно-эксплуатационным структурам пришли управляющие компании или товарищества собственников жилья (ТСЖ). Эти организации являются частными фирмами. Большинство из них было создано на базе ЖЭКов.
Управляющая компания – альтернативный способ обслуживания МКД. Руководство объектом может выполняться также через ТСЖ или напрямую собственниками.
УК выступает в роли посредника между поставщиками и потребителями ресурсов, взаимодействует с коммунальными структурами и субподрядчиками.
Кстати, жильцам, которым неизвестно, кто высылает платежки за услуги, следует знать, что это – еще одна функция УК.
Управляющая компания представляет собой коммерческий союз или юридическое лицо, которое занимается обслуживанием МКД на основании договора, заключенного с жильцами. Её задача состоит в том, чтобы обеспечить комфортные условия проживания в доме, поддерживать общие помещения в хорошем состоянии.
Варианты смены управляющей компании
Для того чтобы сменить УК на альтернативную компанию, можно воспользоваться одним из нескольких вариантов, по усмотрению жильцов дома:
1. Не продление договора услуг с УК после завершения его действия.
2. В случае серьёзных нарушений в деятельности УК, при расторжении договора услуг до окончания срока его действия.
3. При неудовлетворительном обслуживании жильцов, без серьёзных нарушений, на основании решения общего собрания жильцов МКД.
4. При изменении способа управления МКД.
5. Расторжением договора по согласию сторон.
Каждый из перечисленных способов равно правоспособен и выбирается по усмотрению лиц, пользующихся услугами УК. Исключение составляют случаи, предусмотренные законодательством. К ним относится отзыв или прекращение срока действия лицензии, а также – банкротство УК.
Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили
В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.
Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме – сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).
Уведомление жильцов и старой УК
Следующим действием будет уведомление собственников о результатах собрания, продолжил юрист из компании «Сфера защиты» Андрей Лямзин. «Такое уведомление необходимо разместить не позднее чем через десять дней после проведения собрания собственников МКД. Место, где будет размещено это уведомление, также нужно выбрать на собрании. Копию протокола надо направить в действующую управляющую компанию также не позднее чем через десять дней. Договор управления считается прекращенным с момента, когда организация получит уведомление о расторжении договора, если иное не предусмотрено самим договором», — отметил юрист.
В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения, пояснил Лямзин. По его словам, необходимо приложить именно оригинал протокола общего собрания.
Основания ухода от Управляющей Компании
Разорвать в одностороннем порядкеотношения с УК собственники квартир в многоквартирном доме не имеют права. Для того, чтобы уйти от управляющей компании, им придется доказать, что действующая УК ненадлежащим образом выполняла условия договора, ненадлежащим образом обслуживала дом. Тогда у собственников появляются основания для смены УК. Основания, по которым собственники вправе расторгнуть договор с управляющей компанией, перечислены в Жилищном кодексе.
Другая существующая возможность для собственников уйти от УК — это сменить форму управления, перейти от УК к ТСЖ. В этом случае собственники вправе в одностороннем порядке разорвать договор.
Однако проблемный момент, связанный с передачей технической документации в случае смены формы управления, при этом сохраняется.
Процедура подготовки и проведения общего собрания
Собрание собственников сначала проводится в очной форме, и только затем, если на этом собрании решения из-за отсутствия кворума принять не удалось, в заочной.
За 10 дней до проведения общего собрания каждый собственник должен быть уведомлен под подпись либо заказным письмом о том, что будет проводиться общее собрание, о месте и времени его проведения. Вместе с уведомлением собственникам квартир отправляется информационное письмо, содержащее сведения о собрании, а также о месте, в котором собственники смогут ознакомиться с подробной информацией по каждому вопросу. Получив это уведомление, собственник должен расписаться в реестре получения уведомлений. Причем последняя подпись в этом реестре должна быть поставлена не позднее чем за 10 дней до проведения общего собрания.
ЖК РФ содержит прямое указание о направлении копии решения о смене управляющей организации в действующую управляющую организацию
Согласно части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в МКД подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников помещений в МКД.
На основании Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416, в случае принятия общим собранием решения о смене способа управления МКД, истечения срока договора управления МКД или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля, уведомления о принятом на собрании решении с приложением копии такого решения.
Организация, ранее управлявшая МКД и получившая такое уведомление, передает техническую документацию на МКД, иные документы, связанные с управлением МКД, а также иные необходимые документы и сведения организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом по акту приема-передачи не позднее срока, установленного ЖК РФ.