Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП: что это и в чем разница». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
СНТ – садовое некоммерческое товарищество; как и любое объединение, оно имеет устав, в котором закреплены возможности использования входящих в него наделов. Земли под СНТ используются для выращивания с/х культур на грядках и в саду; почва на таких территориях более плодородна. Огород или сад – обязательная составляющая надела, этим он отличается от ДНТ, предназначенного для отдыха, и где грядки появятся только, если захочется владельцу.
ИЖС: возможности капитального строительства
Название ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) прямо указывает на главную фишку надела. Только здесь закон разрешает построить капитальное жилье для круглогодичного проживания.
Подобные наделы всегда располагаются в пределах населенных пунктов, и инженерные коммуникации находятся в прямой доступности. Для дома существует набор ограничительных параметров: максимум три этажа, лимиты по площади и высоте потолков. Кроме того, проживать в таком доме может только одна семья. У наделов под ИЖС имеются следующие положительные возможности:
- У вас не возникнет сложностей с оформлением ипотеки под такой ЗУ.
- Дом после оформления получает почтовый адрес, а проживающая в нем семья – прописку.
- Доступна любая инфраструктура (больница, школа, магазины, дороги). За ее создание и поддержание отвечают местные органы власти.
Разница между ИЖС и СНТ
Чем в первую очередь отличается СНТ от ИЖС, так это предназначением.
Главная цель покупки участка СНТ — ведение сельскохозяйственной деятельности, поэтому такие земли в основном находятся за пределами населенных пунктов (но часто неподалеку от них).
На участке СНТ можно размещать здания и сооружения, используемые для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, а также жилые дома (однако параметры дома будут отличаться от ИЖС). Размещение построек не является обязательным.
Плюсы СНТ:
- Плодородная земля для садоводства;
- Средняя, доступная стоимость.
Минусы СНТ:
- Форма товарищества обязывает договариваться с участниками, в случае если какие-либо ваши действия могут повлиять на них;
- Узкие дороги;
- Небольшие мощности электросетей.
Чтобы понять, что для вас лучше, ИЖС, ДНП, ЛПХ или СНТ надо прежде всего понимать для каких целей вам нужен участок и каким бюджетом вы распоряжаетесь.
Сделаем краткие выводы:
- Для занятия сельскохозяйственной деятельностью, садоводством или загородного отдыха (сезонного проживания) подойдет ЛПХ или СНТ;
- Для реализации сельскохозяйственной продукции лучший вариант — участок ЛПХ;
- Для проживания в капитальном доме с постоянной регистрацией и развитой инфраструктурой вокруг конечно идеален участок ИЖС, т.к. в этом его предназначение. Стоимость будет выше, чем у остальных вариантов, но вы получаете много плюсов и комфортную среду.
Как получить землю под ИЖС
Некоторые категории граждан могут получить землю у государства в рамках региональных или федеральных программ. Но чаще это не участки под ИЖС, а другие, например, сельскохозяйственного назначения с определенными обязательствами по использованию территории.
Получить земельный участок от государства бесплатно вправе герои России, СССР и герои труда и соцтруда, обладатели орденов Славы всех степеней. Они могут рассчитывать на площадь до 8 соток в городских поселениях и до 25 соток в сельских.
Некоторые регионы создают списки льготников, которые имеют право взять землю разного назначения бесплатно. Приобрести участок могут многодетные семьи, учителя и врачи в сельских населенных пунктах, участники военных действий, сироты, семьи с детьми-инвалидами и пр.
Важно! Уточнять информацию о безвозмездной передаче земли из муниципальной собственности в частную нужно в органах местного самоуправления. В каждом регионе своя ситуация.
Если же рассматривать как купить землю, то в случае с ИЖС, граждане имеют возможность воспользоваться программами ипотечного кредитования. Получить участок в населенном пункте под любые личные цели можно и за наличные средства или средства нецелевого потребительского кредита.
Законодательная база и документы
Порядок предоставления земли ИЖС, а также механизм, регламентирующий участие в СНТ, закреплены в действующих нормативных документах.
| № п/п | Нормативный акт | Описание |
| 1 | ФЗ-190 от 29.12.04 | Федеральный закон утверждает Градостроительный кодекс РФ, согласно которого подготовкой проектной документации относительно объектов ИЖС занимается застройщик. |
| 2 | ЗК РФ (ст. 39.18) | Положения Земельного кодекса описывают порядок предоставления гражданам земель федеральной и муниципальной собственности, для их последующего использования в целях ИЖС. |
| 3 | ФЗ-161 от 24.07.08 | Согласно закону, гражданам предоставляется право на получение участков единого института развития в случае, если такие участки являются государственными и собственность на них не разграничена. |
| 4 | ФЗ-66 от 15.04.98 | Федеральный закон регламентирует общие положения СНТ, в том числе порядок формирования, регистрации и управления, механизм предоставления земельных участков, ограничения относительно строительства объектов на территории СНТ, прочее. |
| 5 | ГК РФ (ч. 1) | Гражданский кодекс определяет общее понятие товарищества, членами которого могут быть, в том числе, собственники дачных домиков и садово-огороднических земельных участков. |
Что лучше СНТ или ИЖС? Все плюсы и минусы. Как правильно купить участок?
ИЖС или СНТ — вот в чем главный вопрос для покупателей земельных участков. Не зная тонкостей российского законодательства можно приобрести не загородное спокойное счастье, а бесконечные бюрократические согласования и многолетние судебные разбирательства.
Меня зовут Марьян, и я приветствую Вас на своём канале. И помогу понять разницу между этими аббревиатурами и правильно выбрать землю под строительство загородного дома.
Начнем с ИЖС — это индивидуальное жилищное строительство, на таком участке можно: ✅ построить дом в три этажа не выше 12 метров, а после в нем ✅ прописаться, получить ✅ налоговый вычет, использовать ✅материнский капитал и получить ✅ выгодные условия по ипотеке.
При этом чистить дороги, ремонтировать коммуникации, подводить электричество к Вашему дому должна ✅ администрация ближайшего поселка или города.
Вот только за такие плюсы нужно платить значительно больше, чем за участки, которые находятся в СНТ, а значит и налоги будут выше.
При этом оформить дом, построенный в ИЖС, нельзя в облегченном варианте по дачной амнистии. Придется потратить время и нервы на согласование уведомлений, охранных зон. На что уходит у некоторых владельцев загородной недвижимости от 3 до 8 месяцев (если придется судится).
СНТ (садовое некоммерческое товарищество) это отдельная локация, которая ✅ подчиняется отдельному закону. В каждом таком товариществе есть свой ✅ председатель, который собирает членские взносы на обслуживание инфраструктуры, чистку дорог, вывоз мусора, ремонт коммуникаций и всего остального. Все это обсуждается на общих собраниях собственников домов.
Многое зависит от председателя. Цены на газ и электричество. За неуплату членских взносов могут ограничить или вовсе запретить въезд в СНТ. Еще один большой минус — долгий процесс прописки в собственном доме. Для этого сначала нужно дом перевести из нежилого помещения в категорию жилого и после добиваться, чтобы Вас прописали. Об этом подробнее можно узнать, посмотрев наше видео:
Но есть хорошая новость! Согласно действующему законодательству можно ✅строить и регистрировать жилые дома, ✅получать ипотеку для строительства, использовать ✅материнский капитал и сделать ✅налоговый вычет.
В СНТ ✅ дешевле земельные участки по кадастровой стоимости и ✅налоги тоже меньше. В среднем за участок в СНТ платить придется 2 000 – 3 000 рублей в год, а за участок ИЖС – 6 000 – 8 000 рублей. Главное, Вы должны понимать, что СНТ в целом дешевле, чем ИЖС. Конечно, все зависит от региона и удаленности от крупных городов.
Зная эти различия теперь Вы можете для себя решить, где приобретать землю в ИЖС или СНТ. Но важно учитывать при покупке проверить нет ли каких либо ограничений на этом участке в виде охранных зон или газовой магистрали. И тут разницы между СНТ и ИЖС нет. Обременение будет и там и там. Важно это знать! Иначе потом уже построенный дом придется сносить за свой счет, а такую землю вряд ли получится продать.
Чтобы не стать жертвой обмана риелтора и проверить всю историю земельного участка вам поможет наше следующее видео:
Также переходите на наш канал в Telegram , там мы публикуем актуальную информацию, на основании которой, вы сможете принять объективное решение, сэкономить деньги и обезопасить себя, что самое главное.
Спасибо, что дочитали до конца, в комментариях оставляйте свое мнение, что все-таки лучше – ИЖС или СНТ?
Целевое назначение участков под ИЖС
Чтобы иметь ясное представление о том, чем отличается СНТ от ИЖС, нужно сравнить статус одного и другого надела. Все участки имеют конкретное целевое назначение. Если речь идет о земле городских поселений, то назначение участков будет следующим:
- Строительство объектов недвижимости для жилья.
- Обеспечение необходимыми коммуникациями.
- Работа общественного транспорта.
- Нахождение сельскохозяйственных угодий.
- Другие возможные задачи.
Данные участки могут приобретаться для разных целей, а именно:
- Для ИЖС, то есть строительства капитального сооружения, в котором возможно проживание круглый год.
- Для ведения подсобного хозяйства, а именно: выращивания сельскохозяйственных культур, разведения домашних животных и так далее.
- Для дачного строительства, то есть постройки, предназначенной только для летнего проживания.
- Строительство в данном случае разрешается, если имеется специальный документ для этого. Все постройки должны быть в соответствии с градостроительным планом надела.
Что лучше СНТ или ИЖС — аргументы за и против
Перечислю аргументы, дополнив их коротким анализом.
1. На землях ИЖС, строите все что хотите, и никто в последствии не снесет
Звучит такое утверждение очень убедительно.
Во-первых, говорящая сама за себя расшифровка аббревиатуры ИЖС — индивидуальное жилищное строительство, в противоположность устрашающей фразе — земли для сельскохозяйственного производства.
Во-вторых, целый ряд скандальных историй со сносом домов, построенных незаконно в дачных поселках Подмосковья.
Как результат, большинство покупателей убеждены, что ИЖС, с точки зрения законности строительства, однозначно лучше.
Это действительно так, если мы говорим о таунхаусах и дуплексах. В этом случае стоит очень внимательно разбираться с назначением земли и проектом здания. Если таун или дуплекс построены единым блоком без деформационных швов на землях для садоводства-огородничества или дачного строительства, то могут возникнуть вполне реальные проблемы с законностью возведения такого здания. Про деформационный шов можно прочитать здесь.
Однако, если мы говорим об отдельностоящем коттедже, ситуация выглядит почти «зеркально». Как раз на землях для садоводства-огородничества или дачного строительства, построить и зарегистрировать можно более менее что угодно. Главное, чтобы строение представляло собой отдельностоящий дом и было не выше трех этажей. Все это по дачной амнистии регистрируется на законных основаниях.
Не верите? Вот пример из КП «Усадьбы Аносино» — типичный дачный домик 🙂
важно! — Для регистрации строения по дачной амнистии дом должен полностью находиться в границах участка, проверьте это обязательно при покупке (можно через публичную карту Росреестра). Дело в том, что раньше разрешалось зарегистрировать дом без геодезической привязки к участку, и неприятных историй с залезанием здания к соседям предостаточно.
Вот пример трех участков, наложившихся границами друг на друга
В случае же с ИЖС получение разрешения на строительство является обязательным. В принципе ничего особенного, но в любом случае это затраты. Да и слово «разрешение» означает, что могут и не разрешить.
вывод: Если речь идет про отдельностоящий коттедж, разница в уровне риска, связанного с законностью строительства, между ИЖС, дачным строительством и садоводством-огородничеством несущественна. С таунами и дуплексами ИЖС предпочтителен, но не всегда обязателен, — надо изучать проект здания.
2. В поселках с ИЖС можно прописаться, в СНТ — ТОЛЬКО через суд
Возможность прописки является достаточно сильным преимуществом для покупателей, которые хотят продать квартиру и уехать жить загород.
Для прописки в доме, должны быть выполнены следующие условия:
— коттедж и участок в собственности;
— дом зарегистрирован как жилое строение;
— дом пригоден для круглогодичного проживания (обеспечен необходимыми коммуникациями);
— домовладению присвоен почтовый адрес.
важно: Очень часто упоминается требование о том, что участок должен быть отнесен к землям поселений. По моей практике это не соответствует действительности. Есть живые примеры в ближнем Подмосковье, когда люди прописывались в домах, построенных на сельско-хозяйственных землях через суд. Процесс муторный, но достаточно отработанный, и услуги юристов по этой теме относительно недорогие (~30 тыс.руб. под ключ).
Все эти условия почти что автоматически выполняются для коттеджей на землях ИЖС, за исключением коммуникаций.
В случае же с дачными поселками и садовыми товариществами такие требования выполнить не всегда возможно. Однако, это не значит что прописка в СНТ однозначно невозможна, — надо изучать конкретную ситуацию.
Садоводство и СНТ это разное!
Не стоит путать ВРИ «СНТ» и «Садоводство». На участки под «Садоводство» ниже налоги. А если участок находится в черте населенного пункта, то и с пропиской на таком участке в дальнейшем не будет никаких проблем. Еще такие участки можно приобрести за счет материнского капитала.
Что такое КП?
КП — это «коттеджный поселок». К видам разрешенного использования эта аббревиатура не относится. Чаще всего коттеджные поселки расположены на землях ИЖС. Это самый удобный для собственников, но и самый дорогой вариант. Поэтому иногда коттеджные поселки размещаются на землях сельхозназначения. Бояться этого не стоит — если ПЗЗ (правила землепользования и застройки) допускают, на таком участке можно построить дом ничем не хуже, чем на ИЖС. И все-таки при выборе дома или участка в коттеджном поселке необходимо крайне тщательно изучить документы.
Для собственников преимуществами коттеджных поселков являются развитые коммуникации, инфраструктура, охрана. К недостаткам можно отнести стоимость, которая обычно бывает выше, чем у отдельно расположенных домов на землях ИЖС.
На каких землях разрешено строительство?
По действующим правилам не все участки могут использоваться гражданами для строительства. Принадлежность участков к той или иной категории земель определяет, какие объекты могут на них возводиться и для каких целей. Физические лица могут осуществлять строительство только на землях населенных пунктов или сельскохозяйственных землях.
Помимо категории земель важную роль при определении формата строительства играет вид разрешенного использования участка. К ним могут относиться:
-
индивидуальное жилищное строительство;
-
личное подсобное хозяйство;
-
ведение садоводства.
Перевод земельных участков
Участки обеих категорий обладают как преимуществами, так и недостатками.
Даже учитывая высокую стоимость, участки под индивидуальное жилищное строительство имеют широкий спрос у населения. Земли в садоводческих и дачных некоммерческих товариществах также достаточно востребованы.
Однако, сопоставляя показатели участков в СНТ и ИЖС, можно прийти к выводу, что положительных качеств больше у земель, предназначенных для жилищного строительства.
На них можно оформить регистрацию, а также построить индивидуальный частный дом, вести хозяйство и др.
Но, что делать, если имеется земельный участок в СНТ, а имеется необходимость постоянного проживания «загородом» и оформления здесь регистрации? Как решить вопрос?
Существует возможность перевода земельного участка в другую категорию, т.е. переменить назначение участка из земель сельскохозяйственного назначения на земли населенного пункта.
Иной раз осуществить это достаточно сложно.
Сложность перевода участка зависит от следующих факторов:
| От месторасположения земли | а также от наличия или отсутствия подведенных сетей инженерных коммуникаций, от расстояния их до земельного участка |
| Развитие инфраструктуры, благоустройство территории | и насколько они развиты |
| Прочих факторов | оказывающих влияние на решение органа местного самоуправления об изменении категории |
О садовых некоммерческих товариществах (СНТ)
Основным предназначением участков СНТ определено выращивание сельскохозяйственных культур, все остальное находится на втором плане. На такой земле можно возводить дома, постройки для хранения урожая, но это не обязательные требования. СНТ всегда располагаются за пределами населённого пункта, иногда вблизи них, и у владельцев земли есть возможности использования имеющейся инфраструктуры.
Среди плюсов можно выделить:
- подобный участок обойдется при покупке заметно дешевле, чем территория под ИЖС, но подороже, чем в ДНП;
- дом построить от вас не потребуют;
- окружающая местность нередко очень привлекательная, с хорошими экологическими характеристиками;
- почва более плодородна, чем на участках для дач.
К минусам отнесем:
- небольшие по площади (часто не превышают 15 соток);
- из-за того, что дом построен вне населённого пункта, в нем сложно оформить постоянную регистрацию по месту жительства;
- проведение коммуникаций полностью ложится на счет владельца участка;
- каждый дом в СНТ по документам относится к дачным, включая коттеджи для проживания круглый год, поэтому цена его высокая;
- банки с большим трудом заключают ипотечные договоры на такие участки.
ИЖС или СНТ отличия и подводные камни
Главным отличием рассматриваемых видов земель, помимо процедуры регистрации, является следующее: участки ИЖС всегда представляют собой земли поселений со всеми вытекающими отсюда плюсами. В развитие этих земель вкладывает деньги государство, а это значит, что проведение электричества, строительство дорог и некоторые другие расходы финансируются за счет бюджета. А вот участникам СНТ все это придется оплачивать за счет собственных средств.
Еще одно отличие заключается в возможностях хозяина решать глобальные вопросы обустройства своего участка, например, подведение газа. На участке ИЖС для этого достаточно желания собственника, в СНТ же придется газифицировать сразу весь поселок. А для этого необходим интерес других товарищей и их готовность нести расходы. С одной стороны, это влечет понятные сложности. Но, с другой стороны, такой порядок решения вопросов может быть и на руку владельцам, в особенности если их финансовые возможности более или менее одинаковы. Например, в поселке СНТ при общем желании можно организовать охрану, тогда как в деревне, где расположен участок под ИЖС, это невозможно.