Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подлежит ли договор аренды государственной регистрации?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Стоимость регистрации договора субаренды в службе Росреестра зависит от правового статуса сторон сделки:
| Для граждан | госпошлина равна 2 тыс. руб., если за регистрацией обращаются обе стороны госпошлина делится между ними поровну |
| Для организаций | стоимость составляет 22 тыс. рублей, если за регистрацией субаренды обращаются несколько юр.лиц государственная пошлина делится между ними поровну |
Обращаем внимание на сроки соглашения
Прежде чем подписывать договор субаренды, потенциальный субарендатор должен внимательно ознакомиться с условиями как текущего соглашения, так и основной сделки (договора аренды).
Особое внимание нужно уделить срокам субаренды. Некоторые арендаторы по своему незнанию или по специально продуманной схеме указывают в договоре субаренды срок, который превышает срок действия основного соглашения.
Если субарендатор столкнулся с такой ситуацией, тогда он должен понимать, что соглашение с арендатором будет работать только до конца действия основного договора, а все остальное время сделка будет являться недействительной, поэтому к концу окончания срока аренды субарендатор обязан будет вернуть недвижимость арендатору либо заключить новую сделку.
Чтобы не стать обманутым субарендатором, необходимо еще на стадии рассмотрения соглашения попросить арендатора ознакомиться с текстом основного договора для сопоставления сроков.
Если арендатор отказывается предоставлять такое соглашение, ссылаясь на коммерческую тайну, тогда следует поискать другого арендатора.
Как оформить субаренду: пошаговая инструкция
При передачи земли во временное пользование субарендатору, необходимо учитывать следующие нюансы:
- Необходимость в заключении сделки возникает, если арендатор не имеет возможности на данный момент времени самостоятельно эксплуатировать арендованную землю, но не хочет разрывать договор найма с собственником;
- Условия заключения соглашения (стоимость, сроки, дата внесения оплаты) стороны оговаривают до подписания соглашения;
- Договор субаренды заключается только с согласия законного владельца;
- Текст соглашения лучше доверить составить юристу или нотариусу. Он должен включать права и обязанности сторон, которые обсуждали субъекты. Документ с ошибками может быть признан недействительным;
- Сделка, срок которой превышает 12 месяцев, подлежит обязательной госрегистрации;
- После подачи заявки и окончания регистрационных действий субарендатор вправе использовать имущество согласно установленным задачам.
Нужно ли регистрировать договор субаренды земельного участка
Договор субаренды по общему правилу нужно регистрировать, если он заключается на срок не менее года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Порядок регистрации аналогичен порядку регистрации договора аренды.
Если договор подлежит госрегистрации, по общему правилу для третьих лиц он считается заключенным с момента его регистрации. До этого он не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.
Для сторон договор вступает в силу и обязателен вне зависимости от его регистрации с момента достижения согласия в письменной форме по всем существенным условиям (п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 609, п. 2 ст. 615 ГК РФ). Однако, даже если в договоре отсутствуют существенные условия, но вы приняли от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердили его действие, вы не вправе недобросовестно ссылаться на его незаключенность.
Как регистрируются договора аренды земли заключенные на неопределенный срок
В определенных ситуациях возможен также односторонний отказ одного из контрагентов от исполнения договора, не требующий обращения в судебный органы. Вы можете ознакомиться с образцом договора субаренды. Он должен содержать четкое описание помещения, сдаваемого в найм.
В договоре можно прописать множество дополнительных условий и пунктов, от разграничения ответственности за пожарную безопасность до порядка проведения текущего или капитального ремонта. Не рекомендуем использовать шаблоны договоров с сомнительных сайтов, так как документ должен учитывать индивидуальные особенности объекта, интересы сторон.
Нужно ли регистрировать договор субаренды торгового павильона согласно ст. 651 ГК РФ. Заранее благодарна за ответ!
Я арендую помещение, могу ли я сдать его субаренду до окончания договора основной аренды? Если да, то нужно ли регистрировать ИП т.к., таких помещений у меня несколько?
Бессрочный договор выглядит так же, как и обычный. Меняют только даты — вместо них пишут «на неопределенный срок».
Права на эксплуатацию земли могут быть ограничены в результате изъятия надела из гражданского оборота. Это может быть связано с наличием на территории:
- культурно-исторических памятников;
- редких видов животных, птиц и растений.
Поэтому в суд за расторжением бессрочного договора обращаются редко: нет смысла, если можно договориться или просто отказаться.
Аренда (субаренда) земельных участков.
Аренда является наиболее универсальным земельно-правовым титулом, в связи с чем КоЗ предусматривает, что использовать земельные участки на условиях аренды могут граждане (независимо от их гражданства); индивидуальные предприниматели; юридические лица Республики Беларусь; иностранные юридические лица и их представительства; иностранные государства; дипломатические представительства и консульские учреждениям иностранных государств; международные организации и их представительства.
На праве аренды могут быть предоставлены земельные участки, находящиеся как в государственной, так и в частной собственности. В аренду могут быть переданы земли, относящиеся к любым категориям и видам. Однако аренда земельных участков, находящихся в частной собственности, должна осуществляться с соблюдением их целевого назначения.
Основанием возникновения права аренды земельных участков служит договор. По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование. При заключении договора аренды земельного участка должны соблюдаться условия совершения сделок с земельными участками, предусмотренные ст. 47 КоЗ и иными нормами законодательства.
Объектом договора аренды может быть индивидуально определенный земельный участок, т.е. имеющий границу и целевое назначение, зарегистрированный в установленном порядке. При этом земельное законодательство не содержит ограничений относительно возможности передачи нескольких земельных участков по одному договору аренды. Согласно ст. 17 КоЗ предоставление в аренду земельных участков, находящихся в частной собственности, на которых расположены зарегистрированные в установленном порядке жилые дома, квартиры в блокированных жилых домах, дачи, садовые домики, иные капитальные строения (здания, сооружения), допускается только вместе с этими капитальными строениями (зданиями, сооружениями).
Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются:
- местные исполнительные и распорядительные органы в соответствии с их компетенцией;
- администрации свободных экономических зон в случае предоставления земельных участков в границах данных зон их резидентам, если право предоставления земельных участков, в том числе, с заключением договоров аренды этих земельных участков делегировано администрациям свободных экономических зон соответствующими исполнительными комитетами. Согласно Закону Республики Беларусь «О свободных экономических зонах» в редакции от 10 ноября 2008 г., администрация свободной экономической зоны – это орган управления свободной экономической зоной, создаваемый в установленном порядке и форме. Резидентом свободной экономической зоны является юридическое лицо Республики Беларусь или индивидуальный предприниматель Республики Беларусь, зарегистрированные в установленном законодательством порядке администрацией этой зоны.
- арендодателями земельных участков, находящихся в частной собственности граждан, негосударственных юридических лиц Республики Беларусь, являются их собственники. В порядке исключения ст. 17 КоЗ предусматривает, что в случае наследования земельных участков, находящихся в частной собственности гражданина, несовершеннолетними наследниками допускается предоставление земельных участков в аренду гражданам законными представителями наследников по согласованию с соответствующими исполнительными комитетами до приобретения наследниками дееспособности в полном объеме.
Договор аренды земельного участка является возмездным. За пользование земельным участком взимается арендная плата в размере, определяемом договором. Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, определяется на основе базовых ставок ежегодной арендной платы.
Срокдоговора аренды земельного участка определяется договором. При этом ст. 17 КоЗ предусматривает общий максимальный срок договора аренды земельного участка (99 лет), а также минимальный срок аренды земель для ведения сельского хозяйства (10 лет). Срок аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности и предоставляемых для целей, связанных со строительством и обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений), должен быть не менее нормативного срока эксплуатации этих объектов.
В соответствии со ст. 70 КоЗ, по истечении срока договора аренды арендатор обязан возвратить предоставленные ему земельные участки либо своевременно обратиться за продлением договора.
Земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут предоставляться в аренду по результатам аукционов либо в административном порядке. Законодательство предусматривает проведение трех видов аукционов, по результатам которых может быть заключен договор аренды (Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 26 марта 2008 г. № 462):
- на право заключения договоров аренды земельных участков;
- по продаже объектов государственной собственности и на право заключения договора аренды земельного участка для обслуживания недвижимого имущества;
- с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) в г.Минске и областных центрах.
Без проведения аукциона земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут предоставляться в аренду субъектам и для целей, предусмотренных п. 6 Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков». Эти субъекты освобождаются от внесения платы за право заключения договоров аренды земельных участков, находящиеся в государственной собственности, либо вносят ее по кадастровой стоимости.
Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Особенности аренды и субаренды нежилых помещений
Положениями гражданского законодательства допускается осуществление сдачи нежилого объекта недвижимости в субаренду, в том случае, если это не противоречит условиям договора между основным арендатором и арендодателем.
Сдача объекта основывается на соответствующем соглашении, сторонам которого являются основной арендатор и третье лицо, которое после получения помещения на условиях аренды получает статус субарендатора.
Составлять договор о субаренде необходимо в соответствии с положениями основного соглашения об аренде помещения, имеющего статус нежилого.
Договор субаренды нежилого помещения обязательно регистрируется в установленном законом порядке, при наличии определенных условий.
Регистрация договора субаренды должна быть осуществлена сторонами в том случае, когда срок такого соглашения составляет один год или более.
Чтобы зарегистрировать договор стороны должны обратиться в уполномоченный государственный орган.
Для осуществления процедуры необходимо подготовить следующие документы:
- Бланк заполненного заявления о регистрации. Обратите внимание на то, что представить документы может каждая сторона соглашения.
- Удостоверение личности заявителя.
- Соглашение о субаренде. Помните, что в случае, когда такой документ не был ранее заверен нотариусом, в орган нужно предоставить два оригинальных экземпляра. В случае, когда соглашение нотариусом заверено, представляется заверенный экземпляр договора.
- Согласие собственника помещения на сдачу его в субаренду.
Дополнительно могут потребовать:
- Соглашение супруга, которое заверено нотариально, а также заявление о том, что лицо в зарегистрированных отношениях не состоит.
- Документ, который имеет подписи главного бухгалтера и руководителя, о том, что сделка совершена в соответствии с положениями законов № 208 и №14, когда стороной является юридическое лицо.
- Доверенность на осуществление правовых действий, в случае, когда вместо стороны участвует ее представитель. Такой документ должен быть обязательно удостоверен нотариусом.
Полезная информация, нюансы
Прежде чем заключать договор, срок которого превышает год, необходимо ознакомиться с несколькими рекомендациями:
- Бывает так, что одна из сторон сделки уклоняется от процедуры регистрации соглашения. В этом случае, другая сторона получает право обратиться в судебный орган, который вынесет решение о принудительной регистрации данных документа об аренде.
- Поскольку законом не указано, кто именно должен обратиться с заявлением о регистрации, стороны могут самостоятельно это определить, указав в договоре. Так в случае, когда одним из участников соглашения является юридическое лицо, а другим физическое благоразумней обращаться именно последнему, поскольку размер пошлины ниже.
Какие минусы в неопределенном сроке договора аренды?
Как это бывает в жизни — «кто-то теряет, а кто-то находит». Для арендодателя — это безусловный плюс, но для арендатора такое легкое расторжение может повлечь за собой финансовые потери. А если арендатор еще заключил договор субаренды, то ситуация более осложняется.
Напомним, что арендатор может заключить договор субаренды на основании договора аренды на неопределенный срок, за исключением случаев, когда договор аренды содержит такой запрет (ст. 615 ГК РФ).
На практике нередки случаи, когда арендатор, получив такое уведомление, не спешит покидать арендованную площадь, полагаясь на недопустимость одностороннего отказа от сделки (ст. 310 ГК РФ).
Однако в отношении бессрочных договоров уведомление является безусловным основанием для прекращения арендных отношений (Постановление АС Дальневосточного округа от 09.10.2020 № А59-6422/2019).
Как отметили высшие судьи в 2019 году, данная норма носит универсальный характер и применима даже в том случае, если арендатор на арендованном земельном участке возвел нестационарные торговые объекты. В этой ситуации реализация права арендодателя на отказ от договора не ставится в зависимость от наличия на арендованном участке какого-либо объекта (Определения ВС РФ от 17.06.2021 № 303-ЭС21-8752, от 19.03.2019 № 310-ЭС19-2506, от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608).
Боясь внезапного выселения, арендаторы намеренно стараются не получать уведомление от арендодателя о расторжении договора. Но, увы, это не является спасательным кругом для арендатора.
Уведомление считается полученным даже при отсутствии подписи о вручении почтового отправления. Согласно п. 341 «Почтовых правил» (приняты Советом глав администраций связи Регионального содружества в области связи 22.04.1992), почтальон на оборотной стороне уведомления формы № 119 в специально отведенном месте отмечает, когда и кому выдано почтовое отправление и впоследствии передает его на почту. То есть никакой росписи получателя на уведомлении о вручении почтового отправления «Почтовые правила» не содержат (Определение ВАС РФ от 20.04.2012 № ВАС-4045/12).
Преимущества и недостатки договора субаренды
Преимущество договора субаренды заключается в том, что он дает вам возможность получать регулярный доход от недвижимости, которая не принадлежит посреднику. Заключить и расторгнуть такой договор довольно просто — аналогично обычному договору аренды, но с согласия собственника. За счет того, что договор субаренды предусмотрен в законе, установлены четкие порядки его применения, заключения и расторжения.
Недостатки субаренды заключаются в дополнительном риске, связанном с присутствием третьего лица. Если субарендатор нарушает договор аренды или наносит ущерб помещению, ему придется отвечать за это перед арендодателем. Если субарендатор не платит арендную плату вовремя, посредник все равно должен вовремя платить арендодателю по основному договору.
Что такое субаренда земельного участка?
Субаренда предусмотрена гражданским (п.2 ст. 615 ГК РФ) и земельным законодательством (ст. 22 ЗК РФ). Субаренда земли – это передача права пользования от арендатора к третьему лицу на платной основе.
Важно учитывать, что если собственником земельного участка является государство или муниципалитет, то руководствоваться следует нормами Земельного кодекса. Когда собственник – физическое лицо, правоотношения будут регламентированы Гражданским кодексом.
Земля может предоставляться в субаренду на срок, не превышающий период действия договора аренды. Субарендатор обязан оплачивать пользование земельным участком в пользу арендатора, с которым у него заключено соглашение.
Передача участка на правах субаренды возможна, только если это не противоречит договору аренды, заключенному между арендатором и собственником. Таким образом, основной документ должен включать пункт о возможности или запрете на передачу прав пользования наделом. При отсутствии этого уточнения следует заключить новый договор или внести корректировки путем оформления дополнительного соглашения. Это основополагающее условие, без которого субаренда исключается.
При оформлении субаренды арендатор становится арендодателем для третьего лица, изъявившего желание пользоваться землей. Он получает статус субарендатора. Говоря простым языком, субаренда – это, по сути, аренда внутри уже существующей аренды.
Если рассматривать именно земельные правоотношения, то, например, в сельском хозяйстве субаренда может касаться как использования земли, так и ее недр. Все собранные плоды или полученная прибыль будут являться собственностью субарендатора.
Не Подлежат Государственной Регистрации Договоры Аренды И Субаренды Земельных Участков
Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды (в пределах срока договора аренды) третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. При этом согласия собственника земельного участка не требуется, достаточно его уведомления (если договором не предусмотрено иное). Не требуется и заключения нового договора аренды. Ответственным по договору перед арендодателем в этих случаях становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог. Гражданский кодекс (ст. 615) предусматривает также право арендатора предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, однако согласно Земельному кодексу участки земли предоставляются в безвозмездное пользование только собственниками.