Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор дарения квартиры между близкими родственниками: правила и нюансы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Здесь все зависит от того, кто и кому преподнес столь щедрый дар. В Налоговом кодексе указано, что недвижимость, подаренная членами семьи или близкими родственниками, налогом не облагается. То есть если даритель и одаряемый являются супругами, родителями и детьми, усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой, внуками, братьями и сестрами, то платить государству ничего не нужно.
Форма договора дарения зависит от его вида, предмета, субъектного состава сторон. Так, в устной форме могут быть заключены договоры дарения движимого имущества, если для них не предусмотрена письменная форма (п. 1 ст. 574 ГК).
Письменная форма необходима для следующих договоров:
• тех, в которых даритель является юридическим лицом, а предметом договора является движимое имущество стоимостью более 3 тыс. руб. (п. 2 ст. 574 ГК);
• содержащих обещание подарить движимое имущество (п. 2 ст. 574 ГК);
• договоров, предметом которых является недвижимое имущество (такой договор подлежит государственной регистрации – п. 3 ст. 574 ГК).
Порядок заключения договора дарения такой же, как и в других договорах: даритель заявляет одаряемому о своем желании сделать ему подарок (оферта), а одаряемый должен дать согласие на получение подарка (акцептовать предложение дарителя).
Моментом заключения договора дарения считается:
• в реальном договоре – момент передачи вещи;
• в консенсуальном договоре – момент подписания договора;
• в договоре, подлежащем регистрации, – момент государственной регистрации. Ответственность сторон по договору дарения:
• даритель отвечает за вред, причиненный подаренной вещью одаряемому, при условии, что недостатки, возникшие до передачи ему вещи, не являются явными, а даритель не предупредил о них одаряемого (ст. 580 ГК). Вред подлежит возмещению при наличии вины в соответствии с нормами гл. 59 ГК, т. е. за противоправные действия. Даритель не обязан возмещать убытки в случае его отказа от исполнения договора по п. 1, 2 ст. 577 ГК, а также в случае дарения им вещи с недостатками, если последние не причинили вреда одаряемому; • одаряемый отвечает за:
а) убытки, причиненные дарителю своим отказом от принятия дара в случае, если договор был заключен в письменной форме. Форма ответственности – возмещение реального ущерба (п. 3 ст. 573 ГК);
б) ненадлежащее обращение с вещью. Форма ответственности – возврат подаренной вещи дарителю (п. 5 ст. 578 ГК);
в) использование имущества по другому назначению в случае, если он является благоприобретателем. Форма ответственности – отмена пожертвования (п. 5 ст. 582 ГК).
Когда можно оспорить дарение
Отмена договора дарения квартиры между близкими родственниками, в принципе, возможна. Дарение можно оспорить тогда, когда нарушено одно из трех условий, перечисленных выше. Если дар делал несовершеннолетний или человек, который психически не здоров, не мог сам принять такое решение или находился под давлением, договор дарения могут признать недействительным. Но лишь в том случае, если одно из перечисленных обстоятельств будет доказано в суде.
Кроме того, оспорить можно сделку, которая является мнимой, то есть оформлена как дарственная лишь для вида, чтобы уйти от налогов или ограничений. В этом случае нужно будет опять же в суде доказать, что передача недвижимости не была безвозмездной, и одариваемый в свою очередь передал дарителю другую недвижимость, деньги, оказывал какие-то услуги, и так далее.
Обратите внимание! Доходы, полученные гражданином при дарении недвижимости (за исключением дарения между членами семьи или близкими родственниками), облагаются НДФЛ и подлежат декларированию. Если декларация не подана, сумму налога определит налоговый орган на основе имеющихся у него документов и сведений.
Кроме того не стоит забывать, что став собственником объекта недвижимости, одаряемый становится плательщиком налога на имущество физических лиц и (или) земельного налога.
Какие документы нужны при подготовке договора дарения:
- паспортные данные сторон сделки;
- свидетельство на право собственности на квартиру или выписка из ЕГРН;
- документы, подтверждающие родство сторон договора. Это важно, если доля дарится близкому родственнику;
- свидетельство о рождении ребенка, свидетельство о заключении брака, нотариальное согласие супруга дарителя (когда требуется);
- выписка из ЕГРН;
- выписка из финансово-лицевого счета и домовой книги;
- технические документы на квартиру: технический паспорт или экспликация и поэтажный план;
- доверенности на представителей сторон в том случае, если договор подписывают представители.
Отказ сторон от передачи дара и отмена дарения
Статья 573 ГК РФ дает право одаряемому отказаться от получения дара в любое время до его передачи, после чего договор дарения считается расторгнутым. Если договор был заключен письменно, то и отказ одаряемого должен быть оформлен письменно. При этом даритель может требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, если он был причинен этим отказом.
Даритель может отказаться от своих договорных обязанностей передать дар в будущем, при условии, что после заключения договора дарения изменилось его семейное (имущественное) положение, а также состояние здоровья, и исполнение обязанности дарителя существенно ухудшит его уровень жизни.
Основанием отказа дарителя от исполнения договора могут быть также обстоятельства, указанные в статье 578 ГК РФ:
- одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, членов его семьи или близких родственников;
- одаряемый умышленно причинил телесные повреждения дарителю;
- одаряемый умышленно лишил дарителя жизни (в этом случае право отказа от передачи дара переходит к наследникам).
Уже произведенное дарение может быть отменено по этим же причинам. Отмена дарения возможна также в отношении вещи, которая представляет для дарителя большую неимущественную ценность, а обращение с ней одаряемого создает угрозу ее окончательной утраты. Кроме того, дарение, произведенное индивидуальным предпринимателем или организацией, может быть отменено судом, если дарение произошло в течение 6 месяцев до объявления дарителем себя банкротом.
Отличия дарения от завещания
- Главным отличием договора дарения от завещания является момент исполнения волеизъявления инициатора сделки. Безвозмездный подарок можно сделать сегодня, передав имущество или права одариваемому. А вот по условию завещания к наследнику перейдёт собственность только после кончины наследодателя.
- Завещательный документ представляет собой одностороннюю сделку. Дарение же – сделка двусторонняя. Сторонами в статусах дарителя и одариваемого выступают конкретные лица, их даже может быть несколько.
- На практике даритель лично передаёт вещь одариваемому, тот ее с благодарностью принимает. Но можно передать подарок и через представителя, оформив доверенность нотариально. Тогда в документе чётко обозначается, что и кому передаётся.
- Имеет значение и закрытая форма завещания. Условия этого документа могут оставаться тайной даже для нотариуса, у которого он хранится. Тогда как в условия договора дарения обязательно должен быть посвящён другой его участник.
- Завещание в любой момент может быть переписано или изменено частично, причём без обозначения причин. Для расторжения условий дарственной должен быть указан весомый повод.
- В обязанность дарителя входит уведомить одариваемого обо всех особенностях и недостатках передаваемого имущества. Завещатель этого делать не обязан. Но и наследник вправе отказаться от невыгодного правообладания.
Права и обязанности сторон
Даритель имеет право:
- выбрать в качестве подарка любой предмет, являющийся его имуществом;
- выбрать в качестве одаряемого любое физическое лицо;
- оговорить условия пользования подарком (но они будут рассматриваться как пожелание, а не как обязательство);
- установить срок передачи подаренной собственности;
- расторгнуть договор по одной из причин, оговоренных в законодательстве.
В его обязанности входит передать подаренную собственность безвозмездно и в указанный срок.
Одаряемый вправе:
- принять подарок или отказаться от него;
- не принимать во внимания условия пользования полученным имуществом (например, потратить денежные средства не на квартиру, а на покупку машины);
- если сроки передачи нарушены, то потребовать принудительного вручения ему подарка или предоставления компенсации за него.
Согласие третьих лиц на дарение
Иногда для совершения дарения требуется получить согласие от других людей. Это необходимо в следующих случаях:
- юридическое лицо, которое собирается подарить вещь, которая принадлежит ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, должно получить согласие ее собственника (п. 1 ст. 570 ГК РФ);
- один из супругов, который желает оформить дарственную на имущество, которое является их общей собственностью, должен получить согласие от другого супруга (п. 2 ст. 570 ГК РФ);
- малолетние в возрасте от 6 до 14 лет должны получить согласие своих законных представителей на дарение мелких подарков (п. 1 ст. 575 ГК РФ);
- несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет должны получить согласие от родителей или попечителей в письменной форме (это правило не распространяется на недорогие подарки);
- принятия долга одаряемого осуществляется только с согласия кредитора.
Договор дарения квартиры (образец 2021 года): пошаговый порядок оформления
Дарение — это сделка, которая заключается между дарителем и одариваемым. Закон позволяет подарить любую вещь, а так же материальные и нематериальные права, ценные бумаги, долю в уставном капитале компании.
Участниками сделки могут быть коммерческие организации, включая МУП, но не когда дарение происходит одним юридическим лицом другому. Дарение между такими лицами не допускается на основании ст. 575 ГК РФ. Исключения могут составлять только подарки, стоимость которых не превышает трёх тысяч рублей.
Если сделку всё же заключат руководители коммерческих организаций, то она может быть признана недействительной. Однако коммерческая организация может подарить какую-то вещь физическому лицу. В таком случае, если стоимость дара превышает три тысячи рублей, необходимо оформление дарственной в письменной форме.
Она же становится обязательной, если дарение представляет собой обещание подарить что-то в будущем. В таких случаях, на основании п. 2 ст. 574 ГК РФ, устные договоры дарения признаются ничтожными.
Специфической особенностью договора дарения, отличающей его от всех прочих гражданско-правовых договоров, является предоставленная дарителю и его наследникам возможность отмены дарения. Эта особенность присуща как договорам, совершаемым путем передачи дара одаряемому, так и исполненным дарителем договорам обещания дарения. Вместе с тем отмена не относится к основаниям прекращения договора дарения. Речь идет о таких ситуациях, когда дар уже передан одаряемому и вследствие этого у последнего возникло право собственности на подаренное имущество либо он стал обладателем соответствующего права, т.е. договор дарения, сопровождаемый передачей имущества, уже состоялся как юридический факт, а консенсуальный договор дарения (договор обещания дарения) прекратился в силу его надлежащего исполнения. Поэтому нельзя не согласиться с мнением И.В. Елисеева, который полагает, что даритель, отменяя дарение, «фактически аннулирует договор как факт, повлекший юридические последствия» (Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. II. С. 133).
Правила отказа от дарения и условия признания недействительности
Отмена сделки нередко неприятный сюрприз, а иногда объективная необходимость. Хозяин может составить отказ от сделки, если обязательства, оговоренные в документе, не выполняются одаряемым. Например, не произведенный ремонт или условие ухода за домашним питомцем. Сам одариваемый также может не принять дар, если условия по сделке его не устраивают. Кроме того, есть оговорки в законе, по которым сделка недопустима или будет считаться недействительной. К таковым относятся:
- Составление соглашения путем давления или угроз в адрес дарителя, произошло покушение одаряемого на жизнь благодетеля и т.п.;
- Ухудшение здоровья до фактической передачи прав;
- Совершение процедуры от имени недееспособного или малолетнего;
- Отсутствие согласия других собственников, дольщиков;
- Разночтения в договоре: текстовые, фактические ошибки, несоответствие данных;
- Отсутствие документов;
- Одаряемый является госслужащим или сотрудником социальной, медицинской организации;
- Передача производится между коммерческими организациями;
- Доказан факт использования дара в коммерческих целях.
- Даритель умирает до переоформления правовых документов и фактической передачи имущества.
Также устное обещание подарить какую-либо вещь или вещи в будущем, особенно стоимостью дороже 3000 рублей, не является полноценным и законным договором дарения по ГК. Отмена устных обещаний — сфера, которую закон не регулирует, а свойство индивидуальных моральных качеств дарителя.
Нередко договор дарения дома заключается уже после дарения земельного участка под ним. Так как строение и участок связаны единой судьбой, дарение их по разным договорам или разным лицам допускается только в исключительных случаях. На практике, надел и дом указываются предметом одного и того же договора.
В случае указания в дарственной нескольких объектов недвижимости (например, земля и дом) государственная пошлина уплачивается отдельно на каждый из указанных объектов.
Как и в случае с квартирой, в соглашении следует указать все характеристики из реестра ЕГРН – адрес, точное месторасположение дома, общую площадь, состав правообладателей, число этажей, комнат, тип используемых при постройке материалов.
Признаки договора дарения
Договор дарения отличается от большей части других договоров тем, что является безвозмездным. Б. Б. Черепахин отмечал, что безвозмездной считается уступка имущества тогда и по той причине, когда и поскольку подобная уступка предпринимается без расчета обязательств противной стороны представить соответствующий эквивалент.
Если происходит встречная передача вещи или права (встречная передача обязательства), то договор нельзя признать дарением. В этом случае его квалифицируют в качестве притворной сделки. Не попадут под действие норм, касающихся дарения, налоговые выплаты, льготы и денежные награды (премии), с помощью которых работодатели поощряют своих сотрудников.
Безвозмездность дарения не учитывает символическую передачу мелких денежных средств в процессе дарения колющих и режущих предметов.
Признак договора дарения представляет собой также увеличение имущества с помощью передачи вещей (имущественных прав) или освобождения от исполнения обязанности. Здесь уменьшается имущество дарителя, что отражает еще одно отличие договора дарения (например, от договора страхования).
Еще один признак рассматриваемого договора заключается в наличии у дарителя, который передает имущество одаряемому или освобождает его от обязанности, намерения одарить его с помощью собственного имущества. Если в данной ситуации отсутствует намерение, то договор признается возмездным.
Непременный признак договора дарения также представляет собой согласие одаряемого на получение дара. Вне зависимости от того, что в большей части бытовых сделок дарения мы не можем наблюдать следов истребования этого согласия.
Обязанности сторон по договору дарения
Помимо прав, стороны данной сделки наделены определенными обязанностями.
Обязанности дарителя:
- Передать дар по договору.
- Сообщить одаряемому о имеющихся недостатках даримой им вещи.
- Взять на себя расходы, связанные с передачей дара (оплата государственной пошлины, услуг юриста и т.д.).
Обязанности одаряемого:
- Пользоваться определенным образом с подарком, который представляет для дарителя большую ценность неимущественного характера.
- Вернуть подарок, в том случае, если договор был отмен и вещь сохранилась на момент отмены сделки.
При совершении реального договора дарения у дарителя и одаряемого не возникает обязательственных отношений, так как он считается исполненным при передаче одаряемому права собственности на подаренное имущество. При заключении консенсуального договора у дарителя возникает обязанность, которая состоит в передаче дара через определенный период времени.
Внимание
Передача объекта дарения является главной обязанностью дарителя. Потому он не может без уважительной причины отказаться от исполнения дарственного договора.
В случае, если даритель не исполнит свое обязательство или исполнит ненадлежащим образом по своей вине в форме умысла или неосторожности, к нему могут быть применены нормы статей 393 и 401 ГК, согласно с которыми он должен будет возместить причиненные убытки второй стороне.
Пример
Гражданин Белобородский К.Т. нотариально заключил консенсуальный договор дарения на своего племянника Абрамова Б.Д., который имеет в собственности складские помещения. Предметом дарения стала большая партия компьютерной техники, требующая специальных условий хранения. В договоре было конкретно указано количество и качество товара, отсутствие на него прав третьих лиц, а также дата исполнения договора. Когда указанное время наступило, гражданин Белобородский К.Т., вывез всю технику и в одностороннем порядке отказался исполнять договор. Его племянник, Абрамов Б.Д., в связи с такими действиями дяди, кроме морального ущерба, понес материальные убытки, так как он мог сдать складские помещения в аренду иным лицам и получить прибыль. В приведенном примере гражданин Белобородский К.Т. должен понести ответственность за неисполнение взятого на себя обязательства по договору, которое привело к финансовым расходам его племянника Абрамова Б.Д. и неполучение ним возможной прибыли от сдачи в аренду складских помещений, и возместить ему реальный ущерб.