Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли и как правильно сделать демонтаж несущей стены». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Штрафы за незаконную перепланировку
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Коротко о перепланировке квартиры
- Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.
- Всё, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.
- Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.
- Если не уверены в том, как согласовать перепланировку и надо ли это делать в вашем случае, обращайтесь к профессионалам. Это поможет не напороться на штрафы и сэкономит ваши время и нервы.
Какое наказание грозит за незаконную перепланировку?
Во-первых, владельцу недвижимости придется за свой счет вернуть помещению первоначальный вид: если были снесены стены, дверные проемы, придется их восстановить. Если этого не сделать, то недвижимость нельзя будет продать.
Более того, если об этом станет известно жилищной инспекции от соседей, то хозяина заставят все восстановить, даже если он сам будет проживать в квартире. Неисполнение требования может привести к тому, что жилое помещение будет продано на торгах. В этом случае хозяин получит за свою собственность очень небольшую сумму, так как:
- квартиру продадут по цене ниже рыночной;
- из нее вычтут сумму, которая будет затрачена на восстановление жилого помещения.
Что делать, если переустройство нельзя согласовать
Иногда даже после выписанного инспектором предписания вернуть жилью первоначальный вид не получается. Например, если в ходе работ в несущей стене был проделан новый дверной проем, самовольно вернуть все «обратно» нельзя. Это чревато обрушением здания, жизни других проживающих подвергаются опасности. В этом случае после оплаты штрафа проектировщики разрабатывают для нарушителя новый проект. Подобная услуга дорогостоящая, как и восстановительные работы по схеме. Все расходы понесет хозяин дома, который решил самовольно выполнить столь опасную перепланировку.
Изредка сами хозяева отказываются от возможности узаконить работы. В такой ситуации Жилищная инспекция подает в суд на владельца квартиры. Вариантов выхода из подобной ситуации есть три:
- Принудительное выселение по решению суда, недвижимость продают на аукционе;
- Прекращение права собственности;
- Взыскание с нарушителя полной стоимости восстановительных работ.
В судебной практике подобные случаи единичны, но все же их наступление возможно.
Получится ли избежать наказания
Не желая возиться с получением разрешений, подготовкой плана работ и прочей бумажной волокитой, граждане решают начинать работы незаконно. Подобное халатное отношение не освобождает от необходимости погасить штраф и исправить все внесенные в структуру квартиры изменения.
Выявить незаконную перепланировку могут несколькими путями:
- По сообщению соседей, у которых возникли подозрения;
- Если жилье куплено в ипотеку и семья решила выполнить ремонт. У банковского работника есть право периодически посещать семью и проверять состояние жилплощади, так что факт перепланировки вскроется во время очередного визита.
Самый неприятный момент – появление в несущих стенах трещин или сколов, перебои в работе канализационной или отопительной системы, в результате чего о выполненных в одной квартире работах узнает весь дом, а позже и Жилищная инспекция.
Избежать наказания можно, только если сперва подготовить все бумаги и согласовать будущую перепланировку с компетентными органами.
Запрещенное переустройство
Если, задумав ремонт, вы обратитесь в серьезную специализированную организацию, то там вам сразу же уточнят, какие изменения в квартире делать можно, а какие никогда и ни в коем случае не будут одобрены. А вот тем, кто делает весь ремонт самостоятельно, необходимо тщательно изучить этот вопрос. Согласно жилищному законодательству, нельзя делать следующие изменения в помещении:
- Перемещать санузлы таким образом, чтобы они находились над жилыми комнатами. То есть ваш туалет и ванная комната ни в коем случае не должны быть размещены над гостиной или кухней соседа. Исключение могут составлять только двухуровневые квартиры, в которых оба этажа принадлежат одному хозяину.
- Расширять площадь кухни за счет санитарных комнат. Также запрещено переносить кухню на площадь жилой комнаты, не будет одобрено и расширение ванной комнаты и туалета за счет квадратных метров комнат или кухни.
- Вносить изменения в расположение газовых труб и труб водоотведения. Под запрет попадает и перенос радиаторов на лоджию или любое другое место в квартире, не предусмотренное проектом.
- Производить произвольный снос стен, пробивание новых дверных и оконных проемов. Это касается в первую очередь несущих конструкций дома. Ведь дополнительные проемы в несущих стенах могут стать причиной обрушения здания или ухудшения качества жизни других жильцов многоквартирного дома.
- Недопустимо использовать чердак в собственных целях и объединять его со своей квартирой.
Имейте в виду, что в жилье, официально признанным аварийным, большая часть изменений в планировке будет считаться незаконными. Особенно это касается оконных и дверных проемов, смену расположения комнат и перенос стен на другое место.
Последствия самовольной перепланировки
Положим, вы сделали незаконную перепланировку «хрущевки», и эти изменения позже были зафиксированы специальной комиссией. Что грозит вам в этом случае? Ответственность за свои действия беспокоит многих собственников, решившихся на самовольные изменения. Ведь она может оказаться весьма серьезной для жильцов.
В первую очередь, им будет выписан штраф. Его размер колеблется в пределах от двух до двух с половиной тысяч рублей. Если перепланировка была произведена не в многоквартирном доме, а в частном, то максимальная сумма штрафа составит полторы тысячи рублей.
Однако не только денежное взыскание входит в понятие ответственности за самовольную перестройку. Если на вас будет подан иск в суд, то по его решению необходимо будет привести квартиру в изначальный вид. А в некоторых случаях это потребует немалых финансовых затрат.
Также суд может лишить вас права на пользование жильем. Особенно это актуально, когда квартира находится не в собственности. Договор социального найма очень быстро расторгается, и бывший жилец имеет все шансы оказаться на улице.
Чем опасна перепланировка
Кто-то может подумать, что если «вот здесь чуть-чуть передвинуть стену», то ничего страшного не произойдет, а этому кому-то будет гораздо удобнее жить в своей квартире. Однако даже малейшая непродуманная перемена конфигурации может привести к печальным последствиям. Далеко не все владельцы квартир разбираются в проектировании домов и смогут сами рассчитать, как изменится нагрузка на стены или перекрытия, если что-то изменить в квартире. Выдержат ли несущие стены изменившиеся показатели нагрузки? Не произойдет ли обрушений? Не пойдет ли трещинами стена у соседей?
Важно! Самостоятельно решать, как можно выполнить перепланировку квартиры, не стоит. Важно обратиться в специальную проектную организацию, где смогут точно просчитать риски и уровень безопасности желаемой перепланировки. И если зданию ничего не будет угрожать, тогда перепланировку делать можно.
Также не стоит забывать, что вы здесь — далеко не один «самый умный», и кто-то из соседей тоже мог сделать перепланировку. А это уже — определенные перемены в распределении нагрузки на строительные конструкции. Добавим сюда ваши и в итоге неизвестно, к чему может привести такое самовольство, если не были проведены все необходимые расчеты и получены требуемые разрешения.
Что можно и что нельзя менять в квартире
Теперь постараемся разобраться, что же все-таки можно менять в квартире, а что — нельзя. Ведь понятие «законная перепланировка» тоже существует.
Итак, по согласованию с жилинспекцией и после проведения всех требуемых расчетов, в квартире можно:
- соединить вместе раздельные туалет и ванну и сделать общий санузел;
- сделать дополнительный дверной проем в стене или перегородке;
- расширить санузел за счет коридорного пространства;
- удаление перегородок ненесущего типа;
- монтаж новых перегородок ненесущего типа в другом месте.
Что такое незаконная перепланировка квартиры и ее признаки
Планируя работы в жилых и нежилых помещениях МКД, нужно заказать проект, подтвердить безопасность изменений объекта для здания. Условия безопасного проведения перепланировочных работ проверяются в ходе согласований МЖИ (Мосжилинспекция). Это ведомство будет проверять и соответствие завершенных работ проекту, законодательным нормам. Правила проектирования и согласований на указанные виды работ регламентированы ЖК РФ, региональными нормативными актами.
Ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения наступает при выявлении следующих нарушений:
- если проведены работы без согласия собственника помещения (например, если это сделали арендаторы или наниматели);
- если на работы не оформлялись обязательные документы (в Москве это не только проект, но и техническое заключение на несущие конструкции);
- если проектная документация не проходила согласование в МЖИ, либо инспекция вынесла отказное решение;
- если при проведении работ были сделаны отступления от проекта, нарушены строительные нормы, правила пожарной и иной безопасности.
Указанные правила распространяются не только на квартиры, но и на нежилые помещения МКД. Например, если ИП незаконно произвел перепланировку подвала жилого дома, переоборудовал его под опасное производство или создал угрозу безопасности зданию, его оштрафуют, заставят вернуть помещения в исходное (первоначальное) состояние.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Ссылки | Описание |
| 1 | Образец технического заключения | |
| 2 | Образец выписки ЕГРН | |
| 3 | Образец технического плана | |
| 4 | Образец проекта перепланировки | |
| 5 | Образец заявления о согласовании перепланировки | |
| 6 | Заявление о проведении кадастрового учета | |
| 7 | Инструкция для заявителя при подаче документов в МФЦ | |
| 8 | Образец технического задания о перепланировке |
Как определить, нарушен ли закон
Не все виды осуществляемых перепланировок квартиры требуют внесения изменений в технические документы. Так, при проведении косметического ремонта, обшивки или застекления балкона (лоджии) разрешения не требуется, т.к. такие мероприятия не меняют расположения перегородок и установленных элементов обстановки (газовая плита, ванна, унитаз).
Незаконными считаются не согласованные с жилищным комитетом изменения планировки, требующие внесения исправительных записей в технический и кадастровый паспорта. В этом случае правовыми актами оговорено право владельца узаконить имеющееся несоответствие.
Если проведены мероприятия по изменению несущей стены (например, вырублен проем), чего делать было категорически нельзя, то узаконить такое изменения вряд ли станет возможным. Скорее всего, придется восстанавливать первоначальный вид перекрытия.
Получение такой квартиры в дар или в наследство автоматически определяет ответственность нового владельца за нарушение. Поэтому все заботы по уплате штрафа и узакониванию переделки он берет на себя.
То есть, ясно, что от административной ответственности не избавиться в любом случае. Размеры штрафа зависят от типа строения. Если перепланировка осуществлена в квартире многоквартирного дома, то размер обязательного платежа составит до 2500 руб., в иных случаях – до 1500 руб., иногда применяется только предупреждение.
Предписание оформляет представитель жилищного комитета на месте, где осуществлена незаконная перепланировка квартиры. Выполнение предписания не избавляет собственника от обязанности узаконить осуществленные работы.
Незаконная перепланировка с точки зрения закона
Внимание! В настоящее время понятие «незаконная перепланировка квартиры» регламентируется следующими законодательными положениями:
- ст. 25 Жилищного кодекса РФ закрепляет понятие «перепланировка»;
- ст. 26 ЖК РФ закрепляет обязанность лиц, планирующих переустройство, согласовать действия с органами местного самоуправления;
- ст. 27 ЖК РФ закрепляет основания вынесения по результатам рассмотрения материалов решения об отказе в проведении планировки;
- ст. 29 ЖК РФ закрепляет определения следующих понятий: «самовольное переустройство» и «самовольная перепланировка». Под ними понимаются переустройство и перепланировка, осуществленные без необходимых на то оснований. В статье также определена ответственность за данные действия;
- ст. 7.21 КоАП РФ закрепляет штрафную санкцию за осуществление незаконной планировки.
- определенные изменения и уточнения в законодательные положения по данному вопросу внес Федеральный закон РФ от 27.07.2012 №133.
Под самовольной перепланировкой понимается планировка, которая выполнена:
- без согласования с органами местного самоуправления;
- не соответствует согласованному проекту планировки.
Необходимые документы
Для осуществления перепланировки вам потребуется свидетельство, подтверждающее ваше право собственности на жилое помещение, а также технический и кадастровый паспорт на него и документ, удостоверяющий вашу личность.
Чтобы получить разрешение на проведение перепланировки, вам потребуется осуществить следующие действия:
- заказать в БТИ копию технического паспорта;
- заказать проект планировки. Составить его вправе только организация, обладающая соответствующей лицензией;
- собрать необходимые документы: заявление на проведение перепланировки, технический паспорт на жилое помещение, свидетельство, подтверждающее право собственника на жилое помещение.
Согласование сноса в квартире: куда обращаться для перепланировки перегородок и несущих стен
- Для внесения существенных конструктивных изменений собственник обращается в проектное учреждение, чтобы подготовить качественный пакет документации.
- Разрушение не несущих стен и другие простые операции можно изобразить на имеющемся плане самостоятельно.
- Собирают необходимые справки, подтверждения.
- С полученным в БТИ техпаспортом и сопроводительными документами по списку обращаются в архитектурное подразделении муниципалитета.
- Получают официальное разрешение на перепланировку квартиры (согласование сноса стены).
- Выполняют рабочие операции.
- Приглашают специалиста БТИ для профессиональной фиксации сделанных изменений в акте выполненных работ (передают в реестр без участия владельца недвижимости).
- На основании сделанных измерений БТИ создает новый технический план.
- Этот документ передают в «Росреестр» через МФЦ, чтобы сделать корректировку записей в базе данных.
Согласование сноса не несущих стен в квартире и других действий в процессе ремонта выдает специализированное архитектурное подразделение местного муниципалитета. В Москве, например, эти функции выполняет «Мосжилинспекция». Часы работы и порядок действий соответствующих учреждений можно уточнить на официальных страницах в интернете.
Что нужно сделать до ремонта, чтобы не платить штрафы за перепланировку?
Речь пойдет о перепланировке, но то же касается и переустройства. Прежде всего нужно разработать проект перепланировки квартиры. Готовят его инженеры. Найти таких специалистов в интернете не составит труда: достаточно ввести словосочетание «проект перепланировки» в поисковой строке – предложений будет предостаточно.
Далее перепланировку необходимо согласовать: в Москве – с Жилинспекцией, а в других городах – с местной администрацией (управлением жилищного фонда). Собственникам квартиры нужно будет обратиться в администрацию или любой многофункциональный центр и написать заявление. Бланк предоставят там же. К заявлению следует приложить проект перепланировки помещения.
Если квартира не в собственности, а предоставлена по договору социального найма, то обратиться может наниматель. Он должен будет приложить к заявлению и проекту согласие членов семьи, проживающих совместно с ним. Согласие дается на перепланировку, оговоренную в проекте, и пишется в свободной форме.
Администрация обязана предоставить ответ на заявление о согласовании перепланировки в течение 45 дней. Если вы обращались в МФЦ, то срок может незначительно увеличиться из-за времени доставки документов. Ответ может быть получен на руки или по почте России на указанный в заявлении адрес. Если вы подавали документы через МФЦ, туда же нужно будет прийти за ответом.
Отказ в согласовании перепланировки может быть обжалован в судебном порядке. Для обжалования рекомендую обратиться к адвокату, который поможет подготовить необходимые документы и разработает стратегию защиты ваших интересов в суде.
Если же разрешение на перепланировку вы получили, смело можно приступать к ремонту. Однако необходимо строго соблюдать разработанный проект перепланировки.