9 причин, по которым у вас могут отобрать квартиру

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «9 причин, по которым у вас могут отобрать квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если Вы владеете несколькими квартирами, то кредитор имеет право обратить на них взыскание на основании решения суда. Но все же в первую очередь взысканию подлежат денежные средства должника. Когда их недостаточно, судебный пристав-исполнитель накладывает арест на другое имущество, а уже в последнюю очередь — на жилье. У должника, в свою очередь, есть право указать то имущество, на которое следует обращать взыскание в первую очередь. Если сумма долга меньше 5 % от стоимости недвижимости или если просрочка по кредиту меньше 3 месяцев, можно не волноваться — в этом случае на жилье нельзя обратить взыскание. Вас не смогут выселить из квартиры из-за незначительной просрочки. Однако к взятым на себя кредитным обязательствам все же стоит относиться серьезно.

Не избавляйтесь от квартир, поддавшись панике

Любую сделку суд может отменить, особенно банкротство если не за горами

Есть две группы ситуаций.

Первая: гражданин в преддверии банкротства спешит продать / подарить всё имущество, включая единственную квартиру.

Но когда суды успешно отменят все сделки, квартиру уже не признают единственным жильём. Логика проста: раз должник избавился от квартиры, значит, ему точно было где жить. Вот пусть там и живёт.

Вторая группа ситуаций: гражданин или его супруга распродаёт всё, кроме единственной квартиры. Тем самым он оставляет за собой как бы единственное жильё в надежде, что его не заберут.

Продажа ипотечной недвижимости за долги

Если должник за год допустил свыше четырех просрочек по ипотеке, кредитор вправе потребовать досрочно погасить долг или будет взыскивать всю сумму через суд. Заемщик договаривается с кредитором, чтобы ему дали время на поиски покупателя. Но чаще банк не хочет ждать, поэтому ипотечное жилье с долгами продают на торгах по минимальной цене. В этом случае закон о единственном жилье не действует, т. к. квартира или дом в залоге у банка.

Это значит, что должник обязан после продажи недвижимости вернуть кредитору остаток долга с процентами и заплатить штраф. Банк требует досрочно выплатить ипотеку при следующих обстоятельствах:

• заемщик отказался от страхового полиса на недвижимость после получения ипотеки;

• нарушены правила использования жилья, выполнена перепланировка без согласования;

• долг по ипотечному кредиту, а не по потребительскому;

• оформление дарственной или продажа жилья без согласия кредитора.

Как осуществляется арест и опись имущества должника судебными приставами по месту прописки?

Процесс ареста состоит из нескольких этапов. После удовлетворения заявления взыскателя судебный пристав составляет опись имущества. Также готовятся документы о проведенных мероприятиях, о принятых мерах в отношении собственности должника. Если определенные предметы будут изыматься, эти факты указываются документально.

1. Сроки ареста определяются судебным приставом.
2. Имущество, которое подвергалось аресту, по стоимости должно отвечать сумме задолженности по кредиту или другому просуженному долгу.
3. До момента проведения аукциона имущество может находиться у должника.

Заметим, что процесс продажи такой собственности может растягиваться на долгие месяцы, порой на годы. Если по завершению торгов остаются определенные предметы собственности, они возвращаются должнику.

В процессе ареста принимают участие понятые — процедура возможна только при их наблюдении. При этом в акте судебный пристав указывает:

• ФИО понятых;
• ФИО судебного пристава;
• ФИО должника;
• Перечисление вещей, в отношении которых применяются меры;
• Стоимость, вид, размеры ограничений;
• Условия дальнейшего хранения арестованного имущества.

Арест может сочетаться с изъятием. Порядок описи имущества, как правило, характеризуется следующими обстоятельствами.

Ситуации, когда могут отобрать квартиру

Существует ряд ситуаций, когда можно лишиться недвижимости. Вот наиболее распространенные и них:

• непогашенный ипотечный кредит с серьезными нарушениями графика платежей – сама природа ипотечного кредитования предусматривает, что приобретаемое по такой схеме жилье является залогом по кредиту. Иными словами, если задолженность по ипотеке полностью не выплачена, квартира остается в собственности банка. И если заемщик перестает платить по кредиту, банк может обратиться в суд и потребовать изъять недвижимость. Если факты нарушения договора со стороны заемщика будут подтверждены, скорее всего, требования финансовой организации будут удовлетворены;
• другие задолженности по кредитам, которые не погашаются – нередко недвижимость выступает в качестве залога для получения крупных займов, например, на открытие бизнеса и т. д. Если такой кредит не выплачивается, кредитор получает право изъять в свою пользу залог, в данном случае квартиру. Как и в предыдущем случае, процедура аналогична: обращение в суд, получение положительного решения, и жилье будет изъято у собственника. Эту ситуацию следует отличать от случаев, когда грозятся отобрать квартиру за долг, где она не выступает залогом – согласно законодательству, в этих случаях запрещено лишать человека единственного жилья, даже если у него есть крупная задолженность перед финансовой организацией или другим лицом;
• несогласованная с местными властями перепланировка квартиры – все серьезные перепланировки недвижимости (снос и возведение стен, изменение схемы коммуникаций, в некоторых случаях – изменение фасада и т. д.) должны обязательно согласовываться с представителями местных органов власти. Если это требование проигнорировать, власть имеет право вначале потребовать вернуть всё к тому положению, как это было до перепланировки, а если и эти требования игнорируются – потребовать через суд отобрать квартиру. Конечно, такие ситуации крайне редки, однако про них не стоит забывать, собираясь проводить перепланировку – лучше потратить немного времени на необходимые согласования, чем рисковать своей недвижимостью;
• неуплата коммунальных платежей – если жильцы продолжительное время не платят за предоставление электроэнергии, воды, отопления и другие услуги, коммунальные службы могут инициировать их выселение из квартиры. Однако это возможно только в том случае, если жильё является неприватизированным – владельцев квартиры лишить имущества по такой причине не могут. И даже при выселении людям обязаны предоставить общежитие, то есть, совсем без крыши над головой они не останутся;
• мошеннические действия, угрозы, шантаж и т. д. – не следует забывать о том, что отобрать квартиру могут злоумышленники, введя владельца в заблуждение или воспользовавшись методами принуждения. Понятно, что в этом случае ни о какой законности речи быть не может, и нужно сразу же обращаться в полицию, однако не все об этом знают, потому нередко люди лишаются единственного жилья вследствие преступных действий.

Еще один вопрос, который волнует многих: могут ли отобрать квартиру у собственника? Как следует из информации выше, такая возможность у кредиторов или местных властей есть, потом оформление недвижимости в собственность не дает надежной защиты от того, что ее могут отобрать.

Встречается немало случаев, когда человек, купивший квартиру, которая досталась продавцу по наследству, получает впоследствии судебный иск. Одни наследники, получив квартиру, благополучно ее продают, а вскоре объявляются другие, которые требуют свою законную часть квартиры.

К счастью, в последнее время суды стали больше защищать покупателей в таких ситуациях: Верховный суд указал, что наследник, который восстановил срок для принятия наследства и вступил в свои права позже остальных, не может требовать передачи ему имущества, если к тому моменту оно уже перешло к другому владельцу (Постановление Пленума ВС РФ от 29 мая 2012 г. № 9).

В таком случае остальные наследники должны выплатить ему денежную компенсацию. Однако стопроцентной защиты покупателю это не дает – вот пример:

— Скончалась бабушка, после которой квартиру унаследовала ее племянница. Она «забыла» сказать нотариусу, что у наследодателя были несовершеннолетние внуки, которые являлись наследниками первой очереди.

Оформив собственность, наследница быстро продала квартиру, а к покупателю вскоре обратилась с иском мать несовершеннолетних наследников, требуя вернуть им жилье. И суд применил правило статьи 302 ГК РФ – об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Дело в том, что по закону даже добросовестный приобретатель обязан вернуть имущество, если собственник в свое время лишился его против своей воли. Обойдя внуков, племянница стала незаконной наследницей, т.к. не может конкурировать с наследниками первой очереди.

Поэтому продажа квартиры против воли законных собственников квартиры здесь налицо. Покупателю пришлось вернуть квартиру (Хабаровский краевой суд, дело № 33-3827/2015).

Максимум, что он может сделать для своей защиты – это взыскать убытки с продавца, если удастся ее найти.

Виды незаконного владения имуществом

Гражданский кодекс в статьях 301 и 302 выделяет ряд ситуаций с незаконным владением имуществом.

• Похищение у собственника имущества в результате кражи или мошеннических действий, в результате которых права на имущество переходят к третьим лицам, не имеющим никаких полномочий на владение.
• Собственник потерял имущество, а затем права на него заявили третьи лица без получения согласия от собственника. При этом прежний собственник по-прежнему владеет имуществом, и закон признает владение нового собственника незаконным.
• Права на имущество были получены третьими лицами в результате обмана или угроз при заключении сделки с имуществом. Обычно такие ситуации возникают при сделках с жильем, но могут касаться и другого имущества.

Кроме того, незаконным владением признают:

• Если у законного собственника есть все доказательства того, что спорное имущество действительно ему принадлежит. Для недвижимого имущества это будет выписка из ЕГРН.
• Владелец докажет, что лишился имущества без своего согласия в результате кражи, потери, угроз или обмана, а также мошенничества.
• Имущество находится у незаконного владельца на момент подачи иска в суд.

Защитить нарушенные права собственника на владение имуществом можно, подав виндикационный иск.

Виндикационный иск – это требования законного собственника вернуть обратно его имущество, которым завладели другие лица без согласия прежнего владельца. В рамках судебного разбирательства новый владелец должен доказать, что может владеть вещью или недвижимостью на законных основаниях и подтвердить факт совершения сделки либо иной передачи ему спорного имущества. Если старый владелец хочет вернуть себе имущество, то он должен доказать незаконность владения у нового собственника.

Виндикационный иск отличается от негаторного. Оба иска направлены на восстановление прав собственника, но есть и отличия:

• Негаторный подают при нахождении имущества у собственника. Виндикационный иск касается истребования имущества из чужого незаконного владения;
• Негаторный иск решает проблемы по праву пользования или распоряжения имуществом, виндикационный иск подается только при наличии спорных ситуаций по владению;
• Отличаются такие иски и по срокам давности. Если виндикационный иск подается в течение трех лет после нарушения прав на владение имуществом, то негаторный иск можно подать в любой момент, когда собственник узнает о нарушении прав пользования и распоряжения.

Исковое заявление собственник может подать в отношении любого имущества – недвижимого и движимого. Нужно приложить к заявлению правоустанавливающие документы на спорное имущество, иначе дело вряд ли рассмотрят. Такими документами могут быть:

• Выписка из ЕГРН, если заявление подается в отношении недвижимости, либо свидетельство о регистрации прав собственности (если помещение регистрировали до 2017 года);
• Договора купли-продажи, дарения, мены;
• Завещание.

Порядок наложения ареста

Как мы узнали, процедура ареста жилья возможна через суд и через ФССП. Сначала обсудим, как наложить арест на квартиру через суд.

Поскольку судебный арест допустим в качестве меры по обеспечению иска, инициировать его можно одновременно с подачей заявления о взыскании задолженности, обосновав требование о наложении ареста необходимостью сохранения ликвидного имущества должника.

Важно доказать необходимость обеспечительных мер, поскольку п. 2 ст. 139 ГПК допускает арест на квартиру в целях обеспечения иска, лишь когда его отсутствие затруднит или исключит возможность исполнения решения.

Такой арест накладывается в следующем порядке:

1. Заявитель-истец по основному требованию заявляет ходатайство о наложении ареста в качестве обеспечительной меры по месту нахождения должника / его имущества, либо по месту его жительства.
2. Судья рассматривает ходатайство в день его подачи без уведомления сторон.
3. Если суд арестовал квартиру в счет иска, выносится соответствующее определение, на основании которого выдается исполнительный лист для ФССП. Копию определения получает ответчик (ст. 142 ГПК).
4. Получив исполнительный лист, подразделение ФССП немедленно приводит его в исполнение: открывает исполнительное производство, выносит постановление о наложении ареста, направляет его в регистрационные органы.
5. Если иск по основному требованию удовлетворен, арест сохраняет свое действие до исполнения решения. Если в иске отказано, арест действует лишь до вступления решения в силу (п. 3 ст. 144 ГПК).

Второй вариант наложения ареста – в рамках исполнительного производства. Так как его уполномочена вести ФССП, лишь судебные приставы вправе арестовывать имущество должников и выносить запрет на регистрационные действия с недвижимостью. Это производится в следующем порядке:

1. Взыскатель направляет в ФССП по месту жительства / нахождения имущества должника исполнительный лист и заявление об открытии производства. Заявление, согласно п. 2 ст. 30 ФЗ № 229, может содержать ходатайство о наложении ареста.
2. Если такое ходатайство не было включено в заявление, его можно подать в любой момент после открытия. Кроме того, пристав может наложить арест по собственной инициативе.
3. Получив ходатайство, пристав рассматривает целесообразность наложения ареста и его соразмерность заявленным требованиям. Если мера целесообразна, а стоимость недвижимости соразмерна обязательствам, пристав выносит постановление о наложении ареста. В постановлении определяется вид, объем и срок ограничения прав.
4. Копии постановления, согласно п. 7 ст. 80 ФЗ № 229, направляются сторонам производства и иным заинтересованным лицам не позднее следующего дня.
5. В течение трех дней постановление направляют в электронной форме в Росреестр.
6. С момента поступления постановления в Росреестр у регистратора есть 3 дня на внесение сведений об аресте в ЕГРН (пп. 8 п. 1 ст. 16 ФЗ № 218 от 13.07.15).

Сложности процедуры ареста

Поскольку арест – это ограничения в интересах третьих лиц, его наложение связано с разными сложностями, в том числе процессуального характера, возникающими у владельцев недвижимости, не имеющих отношения к долгам бывшего собственника. Так, их интересует, могут ли давно проданную квартиру арестовать, если у продавца есть крупные долги. Ответ прост: не могут, если только объект не был приобретен преступным путем.

В общих случаях арест накладывается лишь в отношении имущества должника, если речь не идет об аресте в рамках уголовного производства. Дело в том, что п. 3 ст. 115 УПК позволяет суду накладывать арест на имущество третьих лиц, если оно было приобретено обвиняемым/подозреваемым в результате преступных действий. Ни о чем не подозревающие собственники могут лишиться жилья из-за действий продавца.

Еще одна сложность связана со взысканием долгов с должника, если жилье еще строится, например, по договору долевого участия. До введения объкта в эксплуатацию квартира не считается недвижимостью, поэтому наложение ареста на квартиры в строящемся доме невозможно.

Если у должника нет другого имущества, обращать взыскание не на что. А зная о намерениях кредитора, должник без труда избавится от квартиры еще до ввода ее в эксплуатацию.

Очередная сложность – последовательное наложение нескольких арестов в интересах сразу нескольких взыскателей. В этой ситуации у будущего приобретателя возникнут проблемы со снятием многократных обременений, особенно если они наложены и судом, и ФССП.

Кроме того, связанные с арестом сложности могут затрагивать права третьих лиц, являющихся сособственниками арестованного жилья. У них будет немало трудностей с реализацией этой недвижимости.

За что могут отобрать жилье

А вот приватизированную квартиру никто не имеет права отобрать, даже если у её владельца куча долгов. Но это только в том, случае, если доказано, что жильё у человека единственное. Тогда ни один суд не имеет права лишить его жилья. Но если есть ещё хоть какое-то жильё, то в качестве уплаты за долги или как погашение морального или материального ущерба более дорогое жильё может быть отобрано и продано.

В зависимости от того, какое это жильё, к какому виду собственности оно принадлежит. Если это муниципальное жильё, не приватизированное, то вполне возможно, что его отберут за неуплату квартплаты, коммунальных платежей. Но при этом всё равно на улицу выкинуть никто не имеет права, обязаны предоставить что-то взамен. Правда «взамен» может быть и переполненная комната в общежитии, и комната в коммуналке, и часть барака.

В каких случаях возможно выселение из квартиры

1. Арендуемое жильё или жильё, занимаемое на основании договора краткосрочного найма (сроком до 1 года). Если речь идёт о краткосрочном найме, то для выселения достаточно дважды просрочить срок оплаты, чтобы собственник с полным правом мог попросить «на выход» жильца с вещами. Если между хозяином и арендаторами был заключён договор, то выселение из квартиры возможно на основании договора, который подписывают обе стороны. Если в нем прописано, что жильцы обязуются покинуть жилплощадь через неделю после того, как прошел срок оплаты или при значительной порче имущества, то придётся его покинуть, если нарушение имело место. В противном случае собственник вправе прийти и выселить их с милицией, как самовольных захватчиков.
2. Муниципальное жилье. Принудительное выселение из квартиры, относящейся к муниципальному жилью, возможно в нескольких случаях. Первый – отсутствие оплаты коммунальных услуг в течение 6 месяцев. В этом случае должнику обычно дают срок, в течение которого он должен погасить задолженность, а если ситуация с долгами не меняется – предоставить другую жилплощадь с заключением договора соц. найма. Часто в этом случае жильцы получают комнаты в общежитии, причём теряя в метрах, ведь новая площадь будет выдаваться по нормативам. Помимо долгов за коммунальные услуги основанием для выселения может стать неоднократное, официально запротоколированное нарушение порядка. Если дом признаётся нежилым или подлежит сносу, если он передаётся религиозным организациям или в процессе реконструкции меняется площадь квартир, жильцам обязаны предоставить другое жильё.
3. Приватизированное жильё. «Возможно ли выселение из приватизированной квартиры?» – этот вопрос часто будоражит умы собственников. Возможно, но только в том случае, если дом сносят. За долги, как в муниципальном жилье, владельца не выселят. Правда, это не значит, что можно безнаказанно не платить годами. На хронических должников у государства найдётся другая управа – например, штрафы. Если дом сносят из-за его аварийного состояния, собственнику должны предоставить аналогичную по площади квартиру.
4. Общежитие или служебная квартира. Основания для выселения из комнаты в общежитии во многом схожи с основаниями для выселения из муниципального жилья. Точно так же жилец может покинуть занимаемые метры, если он не оплачивал коммунальные услуги или нарушал установленный порядок: устраивал дебоши, включал громкую музыку ночью, мешая отдыхать соседям, переоборудовал занимаемое помещение под частное предприятие и прочее. Также выселение из квартиры в общежитии возможно по окончании срока договора, заключённого на период службы или учёбы. В отличие от муниципального жилья, из общежития могут выселить, не предоставив взамен никакой жилплощади.

В каких случаях возможно выселение жильцов из квартиры или с занимаемой ими площади? Одни считают, что человека в наши дни выселить невозможно, другие – что это сделать проще простого даже за мелкие нарушения порядка. Рассмотрим подробнее, мнение какой из сторон наиболее точно описывает ситуацию, сложившуюся в государстве.

Если квартира или дом являются единственным местом жилья

В подобных ситуациях многие начинают паниковать, что влечет за собой массу крупных ошибок. Например, люди продают жилплощадь за слишком малые деньги либо переоформляют ее на сторонних лиц, указанных коллекторами.

Паниковать нельзя. Вместо этого важно помнить, что банк забирает квартиру за долги по ипотеке исключительно после принятия соответствующего решения судом. Если же заемщик и члены его семьи кроме этого жилья не имеют другого, ни у кого нет прав его отбирать.

В законе прописан большой список имущества, не подлежащего изъятию судебными приставами. Взыскание могут направить на:

• • недвижимость, предназначенную для работы;
• • предметы обихода, одежду, мебель и пр.;
• • финансовые средства не больше МРОТ;
• • награды от государства;
• • пищевые продукты;
• • пасеку, домашний скот, который разводили для собственного использования, птицу;
• • предметы, принадлежащие инвалиду.

Условия изъятия недвижимого имущества

Могут ли отобрать единственное жильё за долги, определяется наличием обременений и доказательствами относительно наличия или отсутствия другой недвижимости. Взысканию подлежит жилое помещение:

1. Являющееся предметом залога. Помимо ипотечного кредитования, в договоре которого непогашение ипотеки влечёт передачу залогового имущества залогодержателю, оформление потребительского кредита или займа под залог конкретного помещения даёт право на изъятие. Банк продаёт квартиру за долги по ипотеке или потребительскому кредиту, обеспеченному залоговым имуществом, возмещая положительную разницу заёмщику.
2. Признанное не единственным. Такая ситуация возможна при проживании должника с семьёй в муниципальном объекте или в арендованном помещении. Формально при регистрации и проживании по договору социального найма собственником является государство, однако для исключения подобных инцидентов следует прописываться в объекте собственности.

Защита жилья от реализации

При наличии задолженности по кредиту, неуплате коммунальных платежей финансовые учреждения и предприятия жилищно-коммунального хозяйства применяют угрозы выселением из квартиры за долги. Гражданину необходимо реально оценить ситуацию, обратившись к профессиональному юристу по квартирным вопросам.

Поскольку вопрос — ареста единственного жилья за долги, имеет утвердительный ответ в силу признания законности Верховным Судом РФ, то необходимо доказывать факт единственности с целью исключения объекта из реестра для реализации, поскольку продажа единственного жилья не допускается за исключением ипотеки и залога.

При нарушении закона приставом и включения в перечень для продажи при условии единственности, необходимо представить документальные доказательства:

• выписку из Росреестра обо всех правах на объекты недвижимости должника, включая долевую собственность;
• справку из органов муниципалитета по месту регистрации об отсутствии договоров социального найма;
• аналогичные документы относительно совместно проживающих членов семьи.

Нет возможности приватизации

Жилое помещение принадлежало муниципалитету. Согласно документам регистрационного учета, в квартире числилось два человека – дедушка и его внучка. Однако по факту дедушка уже более 15 лет проживал один. Внучка давно уехала, проживала по другому адресу, коммунальные услуги не оплачивала.

В законах указано, что для приватизации квартиры надо согласие всех жильцов, которые в ней проживают, в том числе и внучки. Тогда дедушка подал иск в суд с требованием признать внучку утратившей право использования квартиры.

Под приватизацией понимают форму преобразования собственности, которая представлена процессом передачи (частичной либо полной) государственной собственности в частные руки. В процедуре участвует две стороны – жильцы и организация (или государство).

Верховный суд поддержал дедушку, поскольку в течение долгого времени внучка не живет, в коммунальных расходах не принимает участия. По закону, выезд члена семьи и его проживание в другом месте влечет за собой расторжение договора соцнайма.

Ответчица не смогла доказать, что она уехала временно, по причине конфликтных отношений с дедушкой. И факт того, что у нее нет прав на другое жилье, не является доказательством и уважительной причиной, чтобы отменить выселение.

Отец обратился в суд с требованием, чтобы его сына признали утратившим право пользования квартирой. В свое время сын отказался участвовать в приватизации, фактически отсутствовал более 10 лет, при этом сохранилась формальная регистрация.

Суд постановил, что сын – бывший член семьи собственника, потому что общего хозяйства они с отцом не вели, в квартире он появлялся периодически, постоянно жил со своей супругой по другому адресу.

Интересно! Еще до распада Советского союза в РФ подготовили законодательную базу для проведения приватизации. Форсирование процесса было осуществлено в 1992-1995.

Так как гражданин отказался принимать участие в приватизации, он отказался бессрочно пользоваться квартирой, а это нивелирует права на недвижимость.

Похожие записи:

• Какой штраф за грязные номера на автомобиле?
• Что такое импорт и экспорт контактов в телефоне
• Как уволить главного бухгалтера