Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ЖИЛЫЕ И НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ КАК ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жилые и нежилые объекты имеют огромную разницу между собой. Главное отличие одного вида здания или строения от другого — это их различное наименование назначени. Граждане могут использовать жилые объекты только для непосредственного проживания в них, за исключением некоторых предусмотренных законодательством случаев.
Функциональное назначение жилых и нежилых помещений
Конечно, главное предназначение жилых помещений — обеспечение условий для проживания в них людей. Важно также, чтобы в процесс пользования своим жильем собственник не затрагивал интересы и права остальных лиц, которые живут в том же здании.
От всех домовладельцев требуется соблюдение правил и техники пожарной безопасности, правил СанПина, экологических нормативов и прочих требований, предусмотренных законом.
Владельцы помещений, проживая там, могут вести деятельность как ИП, если это не вызывает неудобств у остальных жителей и не нарушает имеющиеся у них права. А вот открывать производства промышленного масштаба в помещении, имеющем статус жилого, недопустимо. Нежилые пространства могут иметь разное назначение. К примеру, общественное.
Подобные помещения — это больницы и современные поликлиники, станции скорой помощи, образовательные школы, торговые точки, заведения общепита, офисы.
Нежилое помещение подходит для размещения производства. Нередко такие пространства применяются в промышленной и металлургической сферах, электроэнергетике.
Определение назначения тех или иных помещений происходит еще при их возведении и отражается в прикрепленной к проекту документации. Собственники могут по собственному усмотрению менять назначение недвижимого имущества.
Жилое и нежилое помещение
К жилым помещениям законодатель относит жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату (ст. 16 ЖК РФ).
Жилое помещение — изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).
Требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, установлены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47.
Понятия нежилого помещения законодательство не содержит. Вместе с тем, исходя из определения жилого помещения, под нежилым помещением следует понимать помещение, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении (административные, учебные, производственные, лечебные и т.п. помещения).
Учитывая, что помещением является часть здания или сооружения, которая ограничена строительными конструкциями и имеет определенное назначение, нежилым признается любое помещение, которое не является жилым, то есть не предназначено для постоянного проживания граждан.
Нежилое помещение в многоквартирном доме — помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме… (абзац 12 пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354).
Правовой статус объекта в многоквартирном доме
Можно ли проживать в нежилом помещении? Данный вопрос интересует большое количество пользователей в сети. Если речь идет о нежилом помещении в многоквартирном доме, то это связано с переоформлением квартиры I этажа непосредственно в коммерческий объект. Практика показывает, что опытные застройщики еще на первой стадии предусматривают такую планировку в проекте. Такая недвижимость выполняет функцию магазинов, салонов красоты и булочных.
По закону к данной категории объектов выдвигается несколько требований:
- отсутствие источника заражения для окружающей среды;
- соблюдение режима работы объекта по времени;
- соответствие установленным пожарным и градостроительным нормам;
- наличие отдельного выхода для эвакуации;
- внешний вид объекта должен соответствовать архитектуре здания.
Жилое и нежилое помещение в многоквартирном доме должно быть предусмотрено в проектной документации. Таким образом, права владельца актива будут надежно защищены.
Отличительные характеристики помещений
Чтобы лучше ориентироваться в различиях двух видов недвижимости, стоит отразить их в таблице ниже.
|
Нежилая |
Жилая |
|
Условия жильцов вовсе отсутствуют или созданы частично |
Должны соблюдаться технические, тепловые, шумовые, противопожарные нормативы и требования СанПина |
|
Полное отсутствие коммуникаций или их минимальное количество |
Обязательно проводятся коммуникации для обеспечения газо-, электро- и водоснабжения, а также вентиляция и канализация |
|
Допустимо применение для получения прибыли |
Коммерческое применение допустимо только в виде исключения, к примеру, для открытия адвокатского кабинета |
|
Нельзя регистрировать граждан |
Прописка граждан разрешена |
О праве собственности на объекты недвижимости
Федеральным законом № 430-ФЗ в ГК РФ введена также новая гл. 17.1 ГК РФ, посвященная определению права собственности и других вещных прав на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места.
При этом с точки зрения налогообложения обращают на себя внимание положения новой ст. 287.2 ГК РФ, согласно которым при государственной регистрации прав на образованные в здании или сооружении помещения и (или) машино-места право собственности на здание, сооружение в целом прекращается.
Помещения, машино-места могут быть образованы и при разделе здания, сооружения, принадлежащих нескольким лицам на праве общей долевой собственности (ст. 252 ГК РФ), в счет долей всех сособственников таких здания, сооружения в праве собственности на такие здание, сооружение.
Собственник здания или сооружения вправе передать другому лицу во временное владение и пользование или во временное пользование помещение (часть помещения) либо иные части здания или сооружения. В этом случае договором между собственником и другим лицом определяется часть здания или сооружения, подлежащая передаче во временное владение и пользование или во временное пользование.
Важно, что право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у собственника земельного участка, на котором расположены указанные объекты, если ГК РФ, другим законом или договором не предусмотрено иное (новая ст. 287.1 ГК РФ).
Право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у лица, которому находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен для создания соответствующей недвижимой вещи, если ГК РФ, другим законом или договором не предусмотрено иное.
В новой гл. 17.1 ГК РФ также уделено внимание таким сложным моментам, как пользование собственником здания или сооружения чужим земельным участком или прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение (новые ст. 287.3 и 287.7 ГК РФ соответственно, при этом утратит силу ст. 293 ГК РФ).
Определены также особенности права собственности на помещение, машино-место, общее имущество собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении, права таких собственников на земельный участок под зданием или сооружением (новые ст. 287.4, 287.5 и 287.6 ГК РФ соответственно).
В частности, определено, что собственнику помещения, машино-места принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в таких здании или сооружении.
Если иное не предусмотрено законом, собственникам помещений, машино-мест в здании или сооружении принадлежит на праве общей долевой собственности предназначенное для обслуживания более одного помещения, машино-места имущество в этих здании или сооружении (общее имущество).
К общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места. Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливаются законом.
Перевод недвижимости в нежилой статус: особенности
Процесс перевода недвижимости из одного фонда в другой — сложный и длительный процесс. ЖК Украины прописывает ряд требований, они соблюдаются в обязательном порядке. Если вам нужно перевести объект из жилого в нежилой дом — это работа, которая осуществляется только при таких условиях:
- Если планируются какие-то перепланировки, их следует узаконить в соответствующих инстанциях.
- Если площадь объекта равна больше 100 кв.м, нужно организовать второй вход с улицы.
- Когда помещение располагается выше первого этажа, предпринимателю придется менять категории всех объектов, которые находятся под ним. Вся недвижимость должна стать нежилой.
- На территории объекта должны быть условия для проведения инженерных коммуникаций.
- Жилое и нежилое помещение имеют существенную разницу, так как в последнем не должно быть прописанных людей, поэтому предпринимателю нужно выписаться из будущей коммерческой недвижимости. Более того, объект не признается коммерческим, если в нем проживают по договору соцнайма или он считается культурным наследием.
Кaк paбoтaть c кoммepчecкoй нeдвижимocтью
- 3aкaжитe выпиcкy из EГPН, чтoбы ycтaнoвить влaдeльцa пoмeщeния. Ecли пoмeщeниeм влaдeeт чacтник, cдeлкa пpoвoдитcя пo cтaндapтнoмy cцeнapию.
- Ecли пpoдaвeц — opгaнизaция, ycтaнoвитe, ктo из coтpyдникoв yпoлнoмoчeн пoдпиcывaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи, нeт ли y opгaнизaции кpyпныx дoлгoв и дpyгиx пpeтeндeнтoв нa нeдвижимocть. Для кpyпнoй cдeлки нyжнo пoлyчить paзpeшeниe нa пpoдaжy oт yчpeдитeлeй.
- 3aкaжитe oцeнoчный oтчeт, чтoбы oпpeдeлить pынoчнyю cтoимocть oбъeктa.
- Пoдгoтoвьтe нeoбxoдимыe дoкyмeнты.
- Пpoвoдитe взaимopacчeты c opгaнизaциeй тoлькo бeзнaличным cпocoбoм: co cчeтa нa cчeт или чepeз aккpeдитив.
Сделки и налогообложение
Как и любой другой объект, недвижимое нежилое имущество может выступать предметом сделок. Самыми распространёнными из них выступают:
- купля-продажа;
- аренда;
- залог (в том числе ипотека);
- ссуда (передача собственником в безвозмездное пользование).
Сторонами по сделке могут выступать как юридические лица или ИП, так и обычные люди.
По НК РФ нежилая недвижимость может служить предметом следующих налогов:
- Налог на имущество. С 2015 года он исчисляется не по инвентаризационной, а по кадастровой стоимости, приближенной к рыночной.
- Налог на доходы (НДФЛ).
- Налог на прибыль организаций и ИП.
Дополнительно прочитать о сделках с нежилой недвижимостью можно здесь, а тут мы рассказывали о налогообложении нежилых помещений.
Различия жилых и нежилых помещений
Самое главное отличие — цель предназначения. Если жилые помещения, как это исходит из названия, предназначены для жилья в них, то нежилые — для различных коммерческих (и не только) целей.
В производственное помещение имеется отдельный вход.
Жилое помещение принадлежит отдельному собственнику. В нем вы вправе получить прописку, чего нельзя сделать в местах, не предназначенных для жилья.
В случаях, когда речь идет о жилых объектах в виде квартиры, ее части или части жилого дома, а также во всех случаях — о нежилых помещениях, такие места представляются условным объектом недвижимого имущества.
С одной стороны, это самостоятельная недвижимость, с другой — она находится в составе другого объекта недвижимости. Однако она не имеет прямой связи с землей, то есть не зарегистрирована на ней отдельно от всего здания.
Использование нежилого места в сооружении немыслимо без одновременной эксплуатации самого здания и, по существу, связано с его использованием.
Важно. Несмотря на то, что жилые и нежилые объекты имеют явные отличия, они выступают в качестве недвижимого имущества и предмета сделок с ним только в достроенном и сданном в эксплуатацию виде. При этом обязательно наличие технической документации на здание целиком.
Для чего используются нежилые объекты
Нежилые помещения используются для различных коммерческих и общественных целей. В них располагаются организации, предлагающие и оказывающие самые разные услуги.
Предназначение таких мест напрямую связано с их классификацией. По функциональной обособленности нежилых мест выделяют:
- Основные, к примеру, залы и кабинеты, в которых осуществляется деятельность предприятия.
- Вспомогательные (обслуживающие) помещения: коридоры, тамбуры, лестничные клетки, иные места общего пользования.
По фактическому назначению или по цели использования создаются помещения:
- для торговли (магазины, торговые центры);
- для производственных целей;
- под склад;
- для поддержания связи посредством отделений;
- для мест бытового обслуживания;
- оборудованные под гараж;
- для административных целей (государственные учреждения);
- для размещения предприятий общепита;
- связанные с образовательной и научной деятельностью;
- с лечебно-санитарными целями (больницы);
- для коммунального обеспечения (снабжение водой, газом, электричеством);
- для обслуживания по бытовым сферам (ателье, химчистки, мастерские для ремонта);
- культурно-развлекательные и развивающие места (выставочные залы).
Каждая такая категория детализируется на более узкие объекты, что прописывается по усмотрению сторон.
Целевое назначение арендуемого нежилого помещения определяется условием использования передаваемого имущества и сторонами сделки.
Для чего пригодно нежилое место, определяется только сторонами сделки. Указанные выше цели указываются при составлении договора аренды.
Может ли строение иметь временно статус непригодного для проживания и как долго?
Согласно норм Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть переведено в категорию нежилого только при соблюдении специальной процедуры, предусмотренной действующим законодательством. Порядок перевода регламентирован ст.ст. 22,23,24 Жилищного кодекса РФ.
Перевод в категорию нежилого помещения в многоэтажном доме можно произвести, если данная квартира расположена на 1-ом этаже дома. Также не исключен вариант перевода жилья в категорию нежилого помещения выше 1-го этажа. Но это можно осуществить в случае, если помещение под квартирой не подпадает под категорию жилого.
Перевод жилого помещения в нежилое также возможен и тогда, когда его техническое состояние не позволяет в нем проживать. Законодательно невозможно использовать недвижимость как нежилую, не поменяв ее статус и не сменив назначение. Помещения переводятся из одной категории в другую без указания конкретного срока.
Перевод жилого помещения в категорию нежилого невозможен:
О том, куда нужно обратиться для перевода жилой недвижимости в нежилую и наоборот, какие документы необходимо подготовить и в каких случаях в переоформлении помещения могут отказать, мы подробно рассказывали тут.
В настоящее время в отечественной юридической практике нежилые помещения часто являются предметами правоотношений. Несмотря на наличие некоторых юридических пробелов в законодательстве в сфере использования нежилых строений, необходимо неукоснительное соблюдение норм Гражданского и Жилищного кодексов РФ, а также иных нормативно-правовых актов, регулирующих правоотношения в сфере пользования недвижимостью.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Разница объектов: чем отличаются основные характеристики?
Для того, чтобы было легче разобраться в отличиях, представим их в виде таблицы (Таблица № 3).
| Жилая недвижимость | Нежилая недвижимость |
| Соответствие техническим и санитарным нормам для проживания (достаточная площадь, определённые санитарно-гигиенические условия, шумовые, тепловые нормы, освещенность и воздухообмен, технические и пожарные нормы). | Необходимые условия для проживания граждан частично или полностью отсутствуют. |
| Наличие коммуникаций (канализация, вентиляция, водопровод, электричество, газоснабжение). | Коммуникации частично или полностью отсутствуют. |
| Использование в коммерческих целях возможно лишь в исключительных случаях (адвокатский кабинет). | Разрешено использование в коммерческих целях. |
| Возможность регистрации граждан. | Регистрация граждан запрещена. |
Мы рассмотрели основные особенности правового статуса жилых и нежилых объектов недвижимости. Ряд вопросов и по сей день остается неурегулированным, однако законодательство в жилищной сфере является одним из самых прогрессивных и продолжает активно развиваться.
Недвижимость, как правило, делят на жилую и нежилую. К первой относятся помещения, где законно проживают люди: многоквартирные дома, общежития, частные дома. К жилому фонду также относятся и гостиницы.
Нежилая собственность чаще всего используется под коммерческие или общественные цели.
Разберем жилое и нежилое помещение или квартиру, в чём разница?
В последнее время все чаще возникает потребность изменения статуса жилой собственности в нежилое владение. Такая необходимость связана с тем, что сегодняшняя цена нежилой недвижимости гораздо выше, чем оценка жилой собственности. Стоит отметить, что сегодня многие бизнесмены покупают жилую недвижимость, а потом осуществляют перевод помещений в нежилой фонд, что позволяет получить выгоду и сэкономить деньги.
Исходя из всего вышеперечисленного, возникают многие вопросы:
- что требуется для осуществления такого процесса;
- каким образом происходит процедура;
- сколько нужно заплатить за оформление;
- насколько сделка окажется реальной.
Типы нежилых помещений
Если говорить про то, какие виды нежилых помещений существуют, то стоит обратиться к Своду правил 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения МКД». В этом документе все не предназначенные для жизни людей помещения делятся на 3 типа.
|
Типы помещения
|
Описание |
|
Встроенные |
Нежилое здание располагается в пределах жилой постройки. Границы сооружения не выступают более чем на 1,5 метра за границы жилого здания. |
|
Пристроенные |
Сооружение полностью выходит за границы жилого дома, но имеет общую капитальную стену. |
|
Встроенно-пристроенные |
Конструкция здания предполагает выход за границы жилого сооружения более чем на 1,5 метра. |
Особенности сделок, связанных с нежилыми помещениями
Сделки, связанные с нежилой недвижимостью, схожи с обычными, но они имеют ряд нюансов.
При регистрации нежилых строений собственники получают определенные права на них, придерживаясь оговоренных в договоре условий. Регистрация обязательна, ведь она дает право на законное использование места в коммерческих или общественных целях.
Договор считается оформленным только с момента регистрации. Также исполняются все обязательства по передаче объектов по договору купли-продажи. Это официально фиксируется в юридических документах.
Важно. Наличие у продавца объекта недвижимости права собственности на него — необходимое условие заключения сделки.
Как правило, продавец уведомляет покупателя о состоянии нежилого помещения, возможных затратах по исправлению его недостатков. Информация о правах третьих лиц на недвижимость также не скрывается при оформлении сделки.
Зачастую сторонам не принципиально, для каких именно целей будет сдаваться помещение, главное, чтобы оно не было предназначено для проживания. При таких условиях в договоре кратко прописывается: «Сдается в аренду нежилое помещение».
Сторонами указывается цель использования в зависимости от классификации (административное, торговое, производственное помещение).
✅ Признаки нежилого помещения
Обособленные нежилые объекты можно легко отличить от других видов недвижимости. Для этого нужно изучить их признаки.
Итак, что отличает нежилое помещение:
- Не предназначены для круглогодичного проживания людей.
- Наличие изолированного входа (не связан со входом в подъезд дома).
- Изолированность, капитальность помещения: границами сбоку выступают несущие стены, сверху – потолок, снизу – пол.
- Отсутствует регистрация (прописка) граждан – в то же время, нежилое помещение может служить юридическим адресом фирмы.
- Соответствие нормам СНиП, СанПиН, противопожарной безопасности, экологическим требованиям.
- Статус недвижимости – «нежилое».
Указанные критерии обязательны, иначе помещение нельзя отнести к нежилым объектам.