Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как переоформить квартиру на другого человека?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор купли-продажи для владельца квартиры самый надежный способ вступления в собственность. Оспорить данный договор, при условии выполнения всех пунктов закона, практически не возможно. Однако если речь идет о добавлении недостающей суммы для покупки жилья молодой паре, когда квартира оформляется на одного из супругов, следует помнить, что такое жилье будет считаться совместнонажитым, даже в случае полного оформления на одного из них.
Оформление сделки. Договор купли-продажи
Это основной документ, по которому переходит право собственности. Перед его заключением много волнения и переживаний, а всё ли там чисто с квартирой. Здесь главное иметь необходимые документы. Какие именно – зависит от того, кто будет удостоверять сделку.
Каждый выбирает для себя сам – нотариус или регистратор БТИ. Учитывая, что последующий шаг — обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, которая осуществляется в БТИ, то обратились мы именно туда. Первоначально нужно договориться о времени сделки. С трудом дозвонившись (несколько дней), нам назначили дату и время, а также проконсультировали какие иметь с собой документы. Записались мы на один день и на продажу и на покупку.
Как подарить долю в квартире родственнику
Преимущественно недвижимость дарят близким родственникам, ведь с такого вида дарения не платится налог. Но, чтобы подтвердить тесные родственные связи понадобится предоставить такие документы, которые подтвердят степень родства.
Бывает, что одной квартирой владеет одновременно нескольких хозяев в долях. Законом допускается такое владение. Каждый при этом владеет своей собственностью в долевом выражении. К договору дарения доли жилья (квартиры) применимы те же условия, которые действуют и при дарении всей квартиры. Стоит отметить важный момент. Если участник общей долевой собственности желает подарить свою долю, то все другие совладельцы не имеют права на преимущественный выкуп. Поэтому, в данном случае злоупотреблять своими правами и создавать препятствия отчуждению прочие собственники не смогут. Если речь идет о дарении доли квартиры, которая формально принадлежит одному из супругом, но является совместно нажитым в браке имуществом – собственность общая мужа и жены, то для дарения этой доли требуется письменное согласие от второго супруга с обязательным его нотариальным заверением.
Процедура переоформления квартиры
Если квартира приобретается в результате дарения, купли/продажи и других сделок. Для их оформления должен быть составлен соответствующий законодательству договор. Новый владелец должен отправиться с ним в Росреестр и написать соответствующее заявление. Только после регистрации в этом органе можно считать, что права собственности окончательно перешли к нему.
При наследовании квартиры процесс ее переоформления существенно замедляется и усложняется. Во-первых, само наследство не может быть оформлено ранее чем через 6 месяцев после смерти наследодателя. Во-вторых, очень часто наследник не единственный и, даже при наличии завещания, возникают длительные судебные тяжбы. Получив право собственности на квартиру по свидетельству о праве на наследство или решению суда, собственник тоже должен зарегистрировать этот факт в Росреестре, только после этого он может считать, что переоформление завершено.
Плюсы и минусы сделки дарения квартиры
Положительная сторона договора дарения:
- Быстрая и простая сделка. Максимальный срок изготовления – 5-7 дней в рабочем порядке.
- Нет больших расходов по услугам оформления и налогам.
- Передать права можно любому лицу, вне зависимости от степени родства или иных социальных статусов.
- Есть возможность обговорить условия передачи прав собственности.
Недостатки:
- Сделка безвозмездная – даритель никак не сможет стребовать с одариваемого никаких денег за передаваемый объект.
- Если имущество в совместном владении, тогда необходимо получить согласие и других собственников.
- В некоторых случаях даритель имеет право отменить сделку – ухудшилось его состояние здоровья, кандидат на получение в дар имущества совершил преступление с угрозой для жизни и здоровья дарителя.
- Все, кто прописан на жилплощади по закону, не должны быть выписаны (это дети, инвалиды и т.д.).
- Если одаряемый не является родственником, то он платит подоходный налог.
Обратите внимание! Если дарственная на квартиру уже оформлена, но одариваемый умирает раньше дарителя, тогда соглашение автоматически теряет силу и признается ничтожным. В этом случае все права возвращаются его прежнему владельцу.
При возникновении вопроса о том, как продать подаренное жилье, достаточно лишь знать, что налоги физические лица – граждане Беларуси – уже не платят (если продажа не является второй по численности сделкой в течение последних 5 лет). Оплачивать налог обязаны только одариваемые иностранные граждане.
Некоторые также интересуются, что лучше: составлять завещание или заключать дарение? Для владельца-дарителя договор дарения имеет невозвратный характер правовой силы, а завещание можно изменить. Даже при наличии завещания первоочередные наследники могут иметь право претендовать на наследство.
Как передать имущество
Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.
Любая сделка, влекущая переход прав на недвижимость от одного родственника к другому, законна, и все виды сделок используются в отношении оформления прав на условно наследуемое имущество, говорит партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
Документы, необходимые для дарения
Чтобы был заключен договор дарения квартиры требуется личное присутствие дарителя и одариваемого. У нотариуса они должны иметь при себе свои гражданские паспорта, копию лицевого счета, выданную по месту нахождения квартиры, выписку из ЕГРНИ (единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним). Когда квартира дарителем была приобретена в супружестве, тогда потребуется согласие его супруга (супруги). Такое согласие можно подготовить заблаговременно у нотариуса или подписано в момент оформления сделки. Такое же согласие должны дать и все совершеннолетние члены семьи, прописанные в квартире.
Еще понадобится технический паспорт, а также документ, который свидетельствует о праве собственности (решение суда, договор купли-продажи, свидетельство о праве наследования и др.)
Все основные условия договора необходимо прописать в нем строго в соответствии с законом и они не должны ему противоречить. Так, например, в нем должны быть зафиксированы права лиц, которые проживают в жилье, на пользование квадратными метрами после замены собственника.
Как правильно оформить договор дарения
Согласно положениям главы 32 ГК Республики Беларусь договор дарения любой недвижимости должны заключать в простой письменной форме и его необходимо зарегистрировать в территориальной организации, которая наделена полномочиями по госрегистрации объектов недвижимости (БРТИ — агентство по государственной регистрации и земельному кадастру).
Но кроме выполнения требований Гражданского кодекса, нужно выполнить требования Закона о госрегистрации недвижимости. В нем предписано, что договор, в котором одна из сторон физическое лицо, обязательно должен удостоверить нотариус или регистратор.
Таким образом, договор дарения надлежит нотариально удостоверить (либо заключается у регистратора), а далее должна быть проведена его регистрация в БРТИ.
Идеальный продавец — кто он?
— Пренебрегать проверкой собственника тоже не стоит. Посмотрите его паспорт на предмет того, нет ли следов подделки. Такое, конечно же, маловероятно, кроме того, подлинность главного документа еще будет дополнительно проверятся регистратором или нотариусом, но бдительность лишней не будет.
Дальше проверяем семейное положение: состоит ли человек в браке. Увы, эта информация не всегда есть в паспорте (знаю случаи, когда штампы были не на своих страницах). Идеальный вариант для покупателя следующий: квартира приобретена в браке, и собственник по-прежнему находится в официальных отношениях со своей второй половиной (которая даст свое согласие на сделку письменно, заверив его нотариально или непосредственно во время заключения договора купли-продажи). Если есть брачный договор, где определена судьбы квартиры, — просто замечательно. Также не вызывает вопросов жилье, приобретенное человеком до вступления в брак или полученное в дар или по наследству.
переоформления квартиры на супруга
Наиболее часто переоформление квартиры на супруга встречается в бракоразводных процессах. Причинной этому является то, что недвижимость считается неделимым имуществом. Как правило, суд оставляет недвижимость женщине. Муж может поступить двумя способами. Либо продать супруге свою долю. Либо подарить, оформляя дарственную. Если он выбирает последний вариант, то произвести оформление дарственной лучше до официального расторжения брака.
Так как в браке супруги считаются родственниками, а переоформление квартиры на них не облагается налогом. Если же дарственная будет составлена после развода, то супруге придется оплатить налог в размере 13% от стоимости квартиры.
Если супруге не могут прийти к компромиссу, то возможно оформление квартиры на ребенка. Если ему еще нет 18 лет, то один из родителей назначается опекуном. Опекун не может продать или подарить квартиру другому человеку. Такое право имеет только ребенок, но только когда достигнет совершеннолетнего возраста.
Как переоформить квартиру на другого через дарение?
Дарение самый простой и очевидный способ переоформить квартиру.
Как правило, договор дарения заключают в простой письменной форме.
Договор составляют в 3-х экземплярах.
Нотариально удостоверять дарение нужно только, если:
- дарят не всю квартиру, а доли;
- в договоре участвует несовершеннолетний или недееспособный.
Предварительный вывод.
Единственный собственник, желающий избежать ограничений со стороны военкомата, заключает договор:
- в простой письменной форме, если дарит квартиру совершеннолетнему;
- нотариально удостоверяет договор, если дарит квартиру Несовершеннолетнему. Например: сыну или дочери.
Иными словами.
Если муж всю квартиру дарит жене, тёще или взрослым детям, то нотариус не обязателен.
Переоформление квартиры на несовершеннолетнего сына или дочь потребует участие нотариуса.
Переоформление квартиры в 2021 году: необходимые документы, сколько стоит
Если продается недвижимость с дорогим ремонтом, мебелью и техникой, имеет смысл в день совершения сделки перед поездкой в БТИ (или нотариусу) осмотреть объект. Это позволит убедиться в том, что вы будете покупать объект именно в том состоянии, в каком заранее договорились. Если же передачи недвижимости по договоренности будет происходить через какое-то время после сделки, такой осмотр может не проводится. Но и лишним он тоже не будет.
Сделка заключается у нотариуса либо регистратора.
В договоре фиксируется:
- Адрес объекта;
- Стоимость;
- Порядок и сроки расчета;
- Сохранение права владения и пользования в случае необходимости;
- Отсутствие прав на объект со стороны третьих лиц;
- Переход права собственности при подписании договора или акта приема-передачи и т.д.
После подписания договора документ удостоверяется нотариусом либо регистратором. Важно внимательно сверить личные данные продавца и покупателя, сумму, адрес объекта, номер расчетного счета в банке при безналичной форме оплаты, прочие условия.
В отдельной статье мы рассказываем, где лучше заключить договор купли-продажи: в нотариальной конторе или БТИ.
Это довольно щепетильный этап. Зачастую именно он вызывает много страхов и опасений для каждой из сторон.
Покупка и продажа недвижимости
Документы, которые демонстрируют, кому и на каких основаниях принадлежит жилье. Это свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, технический паспорт, а также документ, показывающий, на основании чего возникло право собственности.
В свидетельстве о госрегистрации указаны наименование недвижимости, адрес объекта, количество квадратных метров, а также имя того, кто является собственником, и дата возникновения права собственности.
Как выглядит свидетельство? Плотный лист формата A4. Современное — фиолетового цвета, свидетельство постарше — белый лист бумаги с той же информацией, печатью и подписью исполнителя.
Технический паспорт тоже должен быть у продавца. Важно, чтобы план, нарисованный в техпаспорте, совпадал с планировкой квартиры. Неузаконенная перепланировка, в случае покупки такой квартиры, будет вашей головной болью. И хорошо, если удастся отделаться штрафом. Не все варианты перепланировки узаконят, в некоторых случаях новому владельцу придется и заплатить штраф, и вернуть помещение в изначальный вид за свой счет.
О квартирах с темным прошлым и судах с бывшими владельцами и неучтенными наследниками наслышаны все. Поэтому историю проверить нужно — насколько это возможно. Выяснить кто и когда был прописан в квартире, а также почему и куда выбыл. Покупателю эти данные не дадут. И лучше вместе с собственником сходить в РСЦ (ЖЭС) и взять там развернутую копию лицевого счета на квартиру (а не только отражающую текущую ситуацию по прописанным). В справке будет указано, кто и куда выписался (в том числе и в места лишения свободы, если был такой зарегистрирован) с того момента, как продавец стал собственником. И только. Все, что было до этого, — секрет.
Если собственник жил в этой квартире с начала ее появления или больше 10 лет, и с историей тех, кто с ним проживал за это время, все прозрачно, можно не волноваться (10 лет — срок исковой давности в большинстве случаев). Хуже, если квартира в собственности была меньше этого срока.
Государство защищает личные данные граждан, которые когда-то там жили, и ни вам, ни собственнику не дадут эту информацию. А вот агентству недвижимости дадут. Но за то, чтобы юристы агентства запросили эту информацию и изучили на предмет скользких моментов, придется заплатить.
Можно попробовать попросить вашего нотариуса запросить в РСЦ расширенную выписку обо всех прописанных и выписанных за все время существования квартиры. Но тут как повезет: нет законодательных документов, которые обязывали бы РСЦ предоставлять эти сведения нотариусам. Впрочем, нет и запрета.
Собственно, история — самый скользкий момент при самостоятельной покупке жилья. Без полной истории квартиры есть риски нарваться на суды. Так что, если собственник владеет квартирой совсем недолго, выбор непростой: либо платить агентству, либо купить кота в мешке, либо отказаться от покупки.
Когда рассматриваете расширенный лицевой счет, не стесняйтесь задавать вопросы: кто вам этот Иванов? Почему тут проживал? Куда переехал?
Если квартирой владеют несколько лет — узнайте, куда делся тот, кто ее продал? Возможно, с ним есть связь и он развеет все сомнения.
Напомним, перед окончанием приватизации в 2016-м году прокатилась волна мошенничеств. Мошенники «помогали» асоциальным элементам и людям с особенностями с приватизацией и продажей жилья, а бывших собственников выселяли в деревни. И до сих пор этих мошенников ловят и садят. А экс-собственники в суде признаются потерпевшими и могут сами (или их наследники, законные представители) подавать иски о признании сделки не действительной. В таком случае аннулируются и все последующие сделки с квартирой.
О бывших владельцах могут рассказать и соседи, которые прожили в этом доме всю жизнь. Они вспомнят, что шесть лет назад тут жил запойный Вася, а потом исчез, в квартире сделали ремонт и перепродали нынешнему владельцу. Последний может быть вполне добросовестным покупателем. Но вас это не застрахует от судов. Поэтому при любых сомнениях лучше отказаться от сделки.
Если продавец вам кажется не совсем нормальным — отказывайтесь от идеи купить эту квартиру. Случаи, когда продавца задним числом родня признавала недееспособным и сделка по продаже жилья аннулировалась, были. У любого продавца лучше попросить справку о том, что он (и вторая половина, если люди в браке) не состоят на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Учет, даже при отсутствии ограничения дееспособности, — опасный звоночек. И повод не рисковать, отказаться от сделки.
Стоит проверить, не будет ли на квартиру претендовать бывший супруг собственника. Оптимальный вариант — квартира приобретена в браке, супруги вместе ее продают, и вторая половина дает письменное согласие на продажу в момент заключения сделки. Либо у супругов (экс-супругов) есть брачный договор, в котором прописана судьба этой квартиры. Как вариант — у собственника есть официальное разрешение от экс-супруга (супруги) на продажу этого жилья.
Хуже, когда продавец один, и у него свежий паспорт, по которому не выяснить, был ли брак. Узнать об этом, если продавец решит утаить такой существенный нюанс, практически невозможно. В районном загсе могут дать справку о «брачном» состоянии продавца на определённый период только по тем данным, что есть в базе районного загса. А законодательство давно позволяет расписываться в любом загсе без привязки к месту жительства. И единого для всей страны регистра до сих пор нет.
Подстраховка может быть только одна: продавец под присмотром нотариуса напишет заявление о том, что на момент приобретения квартиры он не состоял в браке и что нет вообще лиц, которые могли бы претендовать на квартиру. Продавца предупредят об ответственности за мошенничество.
Будьте внимательны, если квартира продается по доверенности. Таких квартир немало — довольно часто родители продают по доверенности квартиры детей, уехавших из страны на ПМЖ. Реже — дети продают квартиру родителей, потому что забрали их жить к себе в другой город.
Очень хорошо, если во время сделки будет присутствовать собственник (родителя из другого города на сделку вполне можно привезти). Если нет (например, собственник в США и ради сделки прилететь не готов), нужно помнить — доверенность могут отозвать в любой момент. Поэтому проверьте, действует ли доверенность сейчас (на сайте Белорусской нотариальной палаты это можно сделать онлайн).
В момент заключения сделки информацию перепроверит регистратор Агентства по государственной регистрации и ��емельному кадастру или нотариус. Напрячься стоит, если по доверенности жилье продает не близкий родственник и не уполномоченное собственником агентство недвижимости. Тут без присутствия собственника лучше сделку не заключать.
Можно заключать договор купли-продажи у нотариуса и потом зарегистрировать его в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. А проще сразу идти в Агентство.
Специалист проверит квартиру по ЕГРНИ, если квартира продается по доверенности — проверит, действует ли доверенность, и тут же все удостоверит и зарегистрирует.
Договор купли продажи типовой, его поможет оформить регистратор. В некоторых случаях в договоре могут быть изменения (например, будет прописано, что продавец освобождает ее к такому-то числу, или что оплата поступает двумя частями). Регистраторы сталкивались с разными случаями и все, что не противоречит законодательству, внесут в договор.
Очень важно оговорить с продавцом заранее, что вы готовы в договоре указывать исключительно реальную сумму сделки. Используйте и привязку к иностранной валюте по курсу Нацбанка. Случись что — деньги вам обязаны вернуть ровно в том объеме, который указан в договоре, в белорусских рублях по курсу Нацбанка на момент расторжения сделки.
Многие думают, что заключение договора означает автоматический переход права собственности. Вовсе нет. В договоре можно указать, что переход права собственности будет осуществлен после окончательного расчета и подписания акта приема-передачи.
Самые простые способы переоформления собственности
Если квартира имеет низкую рыночную стоимость (менее 1 миллиона) или принадлежит собственнику не менее пяти лет, то её отчуждение не облагается налогом. В этом случае можно спокойно оформлять договор купли-продажи, поскольку такая сделка не заинтересует налоговые органы.
Это важно знать: Иск о прекращении права пользования жилым помещением
Однако самым надёжным и быстрым всё же является договор дарения. Его могут обжаловать родственники, чьи права наследования пострадали от сделки, но при соблюдении всех юридических процедур объявить договор незаконным или ничтожным будет сложно.
Сроки перехода прав по договорам дарения и продажи одинаковы, поскольку зависят только от услуг нотариуса и оформления документов в органах госрегистрации. Однако договор дарения не только дешевле, но и безопасней.
Кто является близким родственником
Сделка купли-продажи квартиры, дарения или завещания является предметом получения недвижимости или ее продажи, что и в том, и в другом случае считается доходом. Согласно Налоговому Кодексу, любой вид дохода облагается налогом. Размер подоходного налога составляет 13% и рассчитывается от оцененной суммы недвижимости. Исключением является только переданное имущество близким родственникам. В этом случае сделка освобождается от налогового обложения и подоходный налог не нужно платить.
Теперь осталось выделить группу граждан, которые относятся к категории близких родственников по закону. Так как многие путают это понятие и приписывают сюда всех кровных родственников. Итак, согласно Семейному Кодексу статье 14, близкий родственник – это:
- дети (в том числе усыновленные);
- родители (в том числе приемные);
- родные братья и сестры;
- бабушки, дедушки.
Согласно Жилищному Кодексу и Уголовно-Процессуальному, супруги также входят в список близких родственников, однако Налоговый Кодекс при распределении налогов ссылается исключительно на положение статьи 14 СК РФ. А значит, супруги не относятся к данной категории.
Вышеперечисленный список является законченным. Ни в коем случае не относите сюда следующих родственников, иначе налогообложения при переоформлении квартиры не избежать:
- родные дяди и тети;
- племянники и племянницы;
- двоюродные братья и сестры;
- прабабушки и прадедушки.
Теперь ознакомьтесь с особенностями переоформления квартиры вышеперечисленными родственниками (близкими):
- Если собственником становится супруг/супруга, то в зависимости от вида передачи недвижимости собственность может относиться к совместному или личному имуществу, однако налог придется заплатить, независимо от способа передачи квартиры.
- Несмотря на то, что приемные дети, родители, братья/сестры, не являются общими по крови, они все равно относятся к категории близких родственников, а значит, избегают уплаты налога.
- Братья и сестры неполнородные (только по одному родителю), также относятся к льготной группе граждан.
- Другие лица, которые были перечислены в статье 14 СК РФ, могут передать право собственности на квартиру своему родственнику без уплаты налога.
Юля:
Правоустанавливающие на недвижимость и на землю плюс устанавливающие личность продавца и покупателя, и согласие супругов на сделку.
к правоустанавливающим на недвижимость и на землюявляется:
1. свидетельство о регистрации дома и земли (разные два)
2. тех. паспорт на недвижимость
3. документы, на основании которых у продавца возникло право собственности (договор купли продажи, дарения и т. д. )
и вроде все
Олесик:
Во первых нужны документы подтверждающие право человека собственноика, это паспорт рф, свидетельства о праве собственности на дом, кадастровый или технический паспорт или поэтажный план помещения и экспликация ( последние документы выдает БТИ) , выписку из домовой книги о всех зарегестрированных в помещении. Это если один собственник. Договор, подтверждающих право содственности на дом (Приватизация, Дарения, наследство и т. п. )
Во вторых. когда будут все первые док-ты, необходимо оформить договор, который будет основанием для переоформления на другого человека. (Это может быть договор ( дарения, мены, купли-продажи (если купли продажт, то должен быть передаточный акт). Согласие супруга на передачу помещения нотариально заверенно заверенное .Договор можно зарегистрировать у нотариуса, либо же сразу обратиться в УФРС для регистрации сделки.
Lka:
2 заявления
2 госпошлины по 500 рублей
выписка из БТИ с планом дома
док-ты на землю (если она вообще зарегина за вами)
ну и сам договор или дарения или купли-продажи
если вы родственники — делайте дарение и не парьтесь!