Что такое доверительное управление. Объясняем простыми словами

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое доверительное управление. Объясняем простыми словами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Между собственником объекта и доверительным управляющим подписывается официальный договор – соглашение. В нем указывается, что учредитель управления (собственник недвижимости) передает доверительному управляющему свое имущество для доверительного управления на оговоренное время.

Договор доверительного управления имуществом

Согласно договору, управляющий принимает на себя обязанность управлять недвижимостью в интересах заказчика. С точки зрения закона у доверительного управляющего по такому договору возникает обязательственное право на недвижимость, однако он не становится ее собственником.

Нюансы заключения такого договора, а также права и обязанности сторон оговариваются в статье 1012 Гражданского кодекса РФ. Здесь указывается, что допускается только письменная форма составления договора доверительного управления недвижимостью. В нем обязательно должны присутствовать:

• реквизиты сторон договора;
• описание объекта;
• документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
• размер и форма оплаты услуг доверительного управляющего (10-25% от месячной арендной платы за объект);
• время действия договоренности.

Предлагается также оговорить в соглашении важные детали, к которым относятся:

• сроки предоставления управляющим отчетов об управлении недвижимостью;
• наличие ограничений на отдельные операции с объектом;
• рамки, в которых управляющий может распоряжаться недвижимостью;
• возможность или невозможность передачи управляющим другим субъектам некоторых видов работ, связанных с управлением имуществом;
• порядок и размер перечисления арендной платы собственнику объекта;
• способы и размеры возмещения ущерба, нанесенного арендаторами имуществу;
• права, обязанности и ответственность участников договора;
• причины, по которым соглашение может быть расторгнуто досрочно.

Порядок регистрации перехода имущества по договору доверительного управления

Регистрацию перехода имущества по сделке доверительного управления производят органы Росреестра. Для осуществления процедуры можно:

• обратиться непосредственно в Росреестр;
• предоставить документы в Росреестр в электронном виде;
• направить документацию в Росреестр почтовым отправлением;
• заказать выездное обслуживание специалиста Росреестра;
• сдать документы через многофункциональный центр.

Комплект документации на оформление договора доверительного управления должен включать:

• паспорт заявителя (доверенность при необходимости);
• документ об уплате госпошлины;
• для организаций — учредительные документы и свидетельства о регистрации;
• договор;
• акт приема-передачи имущества в доверительное управление;
• нотариальное согласие на передачу в управление совместного супружеского имущества.

Где заказать доверительное управление коммерческой недвижимостью — ТОП-5 компаний по предоставлению услуг на 2023 год

УК:	Опыт работы:	Комплекс услуг:
«Сервисные технологии»	14 лет	1. Разработка стратегий по развитию объекта. 2. Взаимодействие с коммунальными, муниципальными службами. 3. Организация охраны, уборки и благоустройство прилегающей территории. 4. Контроль выполнений все условий.
«Артэко»	13 лет	1. Разработка концепций по выгодному использованию помещения. 2. Прием необходимых разрешений и согласование пакета бумаг. 3. Обеспечение охраны, уборки, услуги ресепшн. 4. Своевременность устранения возникших аварийных ситуаций с помощью собственной ремонтной службы.
«Zeppelin»	14 лет	1. Эксплуатация и обслуживание зданий. 2. Страхование объектов. 3. Бухучет и налогообложение. 4. Рекламная кампания и маркетинговые исследования. 5. Контроль исполнения. 6. Разработка, внедрение «зеленых» стандартов деятельности.
«Краус-М»	15 лет	1. Анализ конкурентного рынка. 2. Клининг и охрана. 3. Страхование недвижимого имущества. 4. Поиск потенциальных арендаторов.
«Aktavest»	17 лет	1. Контроль ежемесячной арендной платы и коммунальных счетов. 2. Привлечение арендаторов, разработка эффективного планирования по использованию объекта. 3. Выполнение ремонтных работ и контроль за функциональностью здания.

Данный договор необходимо рассматривать как акт, по которому передается собственность наследодателя. Сторона берет на себя обязательства по контролю за имуществом с учетом интересов правопреемников. При наличии завещания, где указан исполнитель, это лицо исполняет функции по руководству наследственной массой.

В другой ситуации в качестве учредителя выступает сотрудник нотариальной конторы. Между тем, объектом по соглашению является имущество, по отношению к которому необходимо исполнять определенные действия.

Соглашение может быть оформлено на:

• ООО или предприятие, представленное в форме комплекса разных объектов;
• ценные бумаги;
• доли в капитале компании.

Когда объектом выступает недвижимость, то контроль реализуется посредством оформления арендного соглашения.

Владельцу недвижимого имущества нужно знать, что передать права на управление объектом можно только посредством договора. Он составляется на основании тех же правил, что и договор купли-продажи. Важно, чтобы в Росреестре была проведена регистрация передачи прав на имущество.
Договор сам не регистрируется, только передача. Если такое имущество будет поставлено на учет, у владельца усиливаются гарантии его прав собственника.
Нужно ли обращаться в Росреестр при возникновении каких-либо изменений в договоре доверительного управления? Поскольку проводится регистрации только факта передачи, изменения и дополнения к договору регистрировать не нужно. Они просто фиксируются документом, который потом только прилагается к основному, первоначальному договору.

Если не проведена регистрация передачи имущества в государственном Реестре, управляющий не имеет права сдавать недвижимость в аренду или совершать другие действия с ней. Поэтому всегда следует помнить о необходимости государственной регистрации.

ВАЖНО! Доверительное управление оформляется договором только на 5 лет, не больше. Если стороны не желают прерывать сотрудничество, автоматически он продлевается также на 5 лет.

Порядок регистрации перехода имущества по договору доверительного управления

Регистрацию перехода имущества по сделке доверительного управления производят органы Росреестра. Для осуществления процедуры можно:

• обратиться непосредственно в Росреестр;
• предоставить документы в Росреестр в электронном виде;
• направить документацию в Росреестр почтовым отправлением;
• заказать выездное обслуживание специалиста Росреестра;
• сдать документы через многофункциональный центр.

Комплект документации на оформление договора доверительного управления должен включать:

• паспорт заявителя (доверенность при необходимости);
• документ об уплате госпошлины;
• для организаций — учредительные документы и свидетельства о регистрации;
• договор;
• акт приема-передачи имущества в доверительное управление;
• нотариальное согласие на передачу в управление совместного супружеского имущества.

3.1 Срок действия Договора определяется с «1» января 2021 г. до «31» декабря 2021 г.

3.2 Права и обязанности Доверительного управляющего по управлению имуществом возникают с момента передачи Объекта недвижимости Доверительному управляющему.

3.3 Передача Объекта недвижимости осуществляется по Акту приема-передачи имущества, в дальнейшем Акту, подписанному обеими Сторонами. Акт составляется в двух экземплярах, один из которых вручается Доверителю, второй — Доверительному управляющему.

3.4 Договор может быть прекращен до истечения срока, указанного в п.3.1 при возникновении следующих обстоятельств:

· в случае признания Доверительного управляющего банкротом в соответствии с действующим законодательством;

· в случае ликвидации Доверительного управляющего;

· в случае совершения Доверительным управляющим действий, явно направленных во вред интересам Доверителя;

· при отказе Доверительного управляющего от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для Доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;

· по обоюдному соглашению сторон;

· по другим основаниям, если такие основания будут предусмотрены законом, настоящим Договором или дополнительными соглашениями по нему.

3.5 При отказе одной стороны от Договора, другая сторона должна быть уведомлена не менее чем за 7 (семь) дней до прекращения действия Договора.

3.6 При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Отвечает частнопрактикующий юрист Виктория Суворова (Пятигорск):

Доверительное управление недвижимостью (квартирой) регулируется законодательно. Выглядит это так: Вы заключаете договор с агентством недвижимости или риелтором, в договоре прописываете все необходимые условия по управлению Вашей недвижимостью. Плюсы: это экономит Ваше время, Вам не нужно встречаться с жильцами самой, тратить время на поездки и показы квартиры, подачу объявлений, подбор жильцов и т. д. Хотя, учитывая, что Вы уже подали объявление, Вы уже сделали большую часть работы по сдаче. Из минусов:

• эта услуга платная, и агентству недвижимости необходимо платить процент либо от сделок, либо ежемесячное вознаграждение;
• риелтор заинтересован в сдаче Вашей квартиры хоть кому-либо, то есть Вы не контролируете, кто там живет;
• оплату квартиры вовремя, состояние квартиры контролирует именно агентство недвижимости, а не Вы. Для кого-то это плюс, но на практике недобросовестные агентства могут обмануть Вас как собственника.

В любом случае рекомендую Вам обязательно изучить текст договора на доверительное управление. Он должен быть не «типовым», скачанным из интернета, а сделанный под Вас и Ваши пожелания. Доверительное управление выгодно для Вас, если Вы не живете в городе, где находится квартира, и не имеете возможности приезжать туда часто.

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Плюсы ДУ:

• нет хлопот и забот об имуществе;
• имуществом управляет профессионал;
• работа управляющего под контролем — он вам отчитывается;
• управляющий возмещает убытки и упущенную выгоду;
• можно расслабится и получать прибыль.

Минусы:

• расходы на управляющего, ведь за удовольствие надо платить;
• долги, появившиеся в ходе ДУ по вине управляющего, погашаются за счёт доверенного имущества (и только если этого не хватит — за счёт имущества виновника);
• всегда есть риск остаться без имущества или получить его не в первоначальном виде — человеческий фактор никто не отменял.

ДУ позволяет собственнику так распорядиться имуществом, чтобы меньше о нём беспокоиться, но при этом получать приятный бонус в виде прибыли. Конечно, ДУ потребует затрат, но сравнительно небольших — вознаграждение управляющему и оплата налогов. Зато собственность — недвижимость, деньги, акции — будет эффективно работать.

• Автор: ozakone
• Распечатать

Оцените статью:

1. 5
2. 4
3. 3
4. 2
5. 1

Кто сдает недвижимость с помощью доверительного управления

Это могут быть собственники квартир, которые:

— живут в другом городе или другой стране;
— владеют несколькими объектами недвижимости;
— не хотят заниматься всеми или некоторыми вопросами, связанными со сдачей недвижимости в аренду.

Тех собственников недвижимости, которые решили обратиться к доверительному управляющему, можно отнести к одной из двух категорий:

— люди, заключающие договор с максимально возможным набором услуг, которые будет оказывать управляющий. Чаще всего это те собственники квартир, домов или комнат, которые проживают в другом городе или другой стране. Как правило, у них нет возможности или им финансово невыгодно самостоятельно решать вопросы по сдаче квартиры в аренду, забирать арендную плату, проверять квартиру. Но по договоренности может быть определен ряд вопросов, для решения которых управляющий должен будет связаться с собственником объекта.

— владельцы квартир, которые хотят сами подготовить недвижимость к сдаче и найти арендатора. После того, как арендатор найден, собственник заключает договор и потом доверяет управляющему взаимодействовать с арендатором, следить за имуществом, забирать деньги за аренду, передавать или переводить средства за вычетом расходов и комиссии. Чаще всего квартиру при использовании такого варианта передают в доверительное управление не сразу после того, как найдется арендатор. Первый месяц или два собственник сам проверяет квартиру и забирает арендную плату. После того, как он решит, что наниматель надежный, он уже доверяет другому лицу или организации управление недвижимостью. Например, это могут быть люди, у которых несколько квартир, или которые могут заняться вопросом непосредственной сдачи, но потом не хотят тратить свое время.

Порядок передачи квартиры в доверительное управление

Нужно сделать следующее:

1. Найти того, кто будет управлять недвижимостью. Это может быть физическое лицо или организация, например, отдельный риэлтор или агентство недвижимости. Поскольку передача квартиры в управление предполагает принятие управляющим важных решений в отношении недвижимости, лучше тщательно проверить репутацию риэлтора или агентства.

2. Обсудить все детали оказываемых услуг, которые будут включены в договор.

3. Договориться о стоимости услуг, оказываемых управляющим.

4. Открыть банковский счет, который будет использоваться для проведения взаиморасчетов с доверительным управляющим.

5. Собрать документы, необходимые для передачи квартиры в доверительное управление.

6. Составить доверенность на передачу квартиры в доверительное управление. В ней прописывается весь перечень действий, которые управляющий может осуществлять. Дополнительно предоставляется информация о том, что квартира предоставляется без права продажи и залога.

7. Составить договор и подписать его.

8. Составить и подписать акт передачи объекта.

9. Зарегистрировать договор в Росреестре.

Особенности доверительного управления имуществом

Отметим следующие важные особенности доверительного управления, исходя из положений главы 53 ГК РФ:

1. право собственности на имущество остается у учредителя управления,
2. доверительный управляющий имеет широкие, но не безграничные полномочия в отношении имущества,
3. совершая сделки, управляющий должен указывать, что действует именно в таком качестве,
4. имущество учредителя управления обосабливается,
5. передать имущество в доверительное управление можно только на конкретный срок,
6. при передаче в доверительное управление недвижимости требуется госрегистрация (надо внести изменения в ЕГРН).

Договор доверительного управления имуществом

Текст договора начинается с указания сведений о времени и месте составления, личных данных сторон сделки и характеристик предмета соглашения. Последнему уделяется особое внимание.

Необходимо подробно описать в тексте технические характеристики объекта недвижимости, его кадастровый номер, а также иные данные, которые делают его юридически узнаваемым среди аналогичных. К предмету договора также относится также допустимая деятельность управляющего в отношении объекта.

После перечисленной информации в текст документа включаются следующие данные:

• правила управления имуществом (в т.ч. возможные ограничения);
• права и обязанности сторон;
• правила предоставления отчетности по управлению;
• ответственность сторон;
• порядок расторжения договора;
• санкции и пени за нарушение условий;
• порядок разрешения спорных ситуаций;
• заключительные положения, в которых отражаются нюансы сделки;
• реквизиты, контактные данные и подписи сторон.

Существенными условиями договора доверительного управления, без которых он не может быть признан действительным, являются:

1. Подробное описание предмета договора.
2. Персональные данные сторон.
3. Сумма и форма оплаты услуг управляющему, если это предусмотрено условиями документа.
4. Срок действия документа.

Как уже говорилось выше, договор должен пройти процедуру государственной регистрации. Это необходимо, если документ заключается на срок более года. Сторонами договора могут быть граждане, индивидуальные предприниматели и организации. Подобная деятельность запрещена для государственных и муниципальных образований.

Прекращение действия соглашения возможно на основании уведомления контрагента. Таким образом, договор может быть расторгнут по волеизъявлению одной из сторон. Кроме того, сделка разрывается если:

• выгодоприобретатель отказывается от получения дохода по договору;
• выгодоприобретатель умирает, а по договору не предусмотрен вариант перехода прав другому лицу;
• возникли обстоятельства, которые мешают управляющему выполнять свои обязательства по договору;
• собственник решил прекратить договор ( в таком случае он выплачивает управляющему гонорар, предусмотренный условиями документа);
• управляющий признается недееспособным, объявляется банкротом или умирает;
• учредитель управления объявляется банкротом.

Кроме вышеперечисленных особенностей, доверительное управление имеет и иные нюансы в зависимости от вида предмета соглашения.

Договор оказания услуг по управлению недвижимым имуществом

Данный договор является разновидностью гражданско-правового договора, который порождает обязательства по оказанию услуг. Соглашение заключается в простой письменной форме. В нем отображаются данные, позволяющие идентифицировать объект недвижимости. Для этого указываются не только характеристики недвижимости, но и земельного участка, на котором она расположена. Соглашение включает также сведения о расположении недвижимости обособленно или в составе другого имущества.

Передача недвижимости осуществляется по акту. Именно акт приема-передачи подлежит государственной регистрации в Росреестре, после чего договор считается заключенным. Само соглашение обязательной регистрации не подлежит. Для госрегистрации необходимо обратиться с соответствующим заявлением в территориальный отдел Росреестра. К заявлению прикладывается правоустанавливающий документ. Таким документом будет договор доверительного управления.

Регистрация является платной, сумма госпошлины для юридических лиц составляет 22 000 руб., для физических – 2 000 руб. Стороны уплачивают госпошлину в равном размере. Доверительное управление недвижимостью будет зарегистрировано как ограничение прав на него.

Похожие записи:

• Статья 12.24: от чего зависит – штраф или лишение прав за ДТП?
• Пособие на третьего ребенка в 2023 году
• Уплатить или принять оплату ЕНП за третье лицо