Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доходы от продажи унаследованной недвижимости освободят от НДФЛ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
Если всё-таки решено продать наследственное жильё раньше трёх лет владения, то необходимо предоставить декларацию в налоговую инспекцию. Сегодня это можно сделать дистанционно. Для этого доступны два сервиса — сайт налоговой службы и портал Госуслуг. Сама процедура заполнения заявления достаточно простая — нужно только следовать системным подсказкам.
К декларации необходимо прикрепить скан-копии или фото следующих документов:
- гражданский паспорт;
- договор купли-продажи;
- документ о вступлении в наследство;
- документ, подтверждающий получение денег от продажи.
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Продажа квартиры после вступления в наследство менее 3 лет
В 2023 году законодатель допускает возможность продажи квартиры полученной по наследству в любой момент после регистрации права собственности. Однако, продолжительность нахождения квартиры в собственности наследника имеет значение в вопросах налогообложения. В том случае, если квартира (доля в ней) находится в собственности потомка менее 3 лет, необходимо подавать налоговую декларацию в подразделение ФНС и уплачивать НДФЛ (п. 1 ч. 3 ст. 217.1 НК РФ). 3 года начинают истекать с момента регистрации человеком права собственности в Росреестре.
3-летний период нахождения квартиры, приобретенной по наследству, в собственности не оказывает влияние на процедуру продажи имущества. Указанная продолжительность влияет лишь на факт уплаты или освобождения от налога.
Срок продажи квартиры после вступления в наследство
Продолжительность принятия наследства отражается в ст. 1154 ГК РФ и составляет в 2023 году 6 месяцев со дня смерти наследодателя. Таким образом, наследник, получивший квартиру по наследству, может продать недвижимость в любой момент после регистрации прав собственности, то есть через полгода после открытия наследства. При этом, не имеет значения, инициируется процедура по завещанию или закону.
Налогообложение, это явление, которое ставится в зависимость от сроков продажи квартиры и строго регламентируется налоговым законодательством. П. 1 ч.3 ст. 217.1 НК РФ устанавливает минимальный допустимый срок нахождения квартиры в собственности гражданина, по истечении которого человек освобождается от уплаты налога при продаже.
Так, если недвижимость зарегистрирована на собственнике три года и более, при заключении договора купли-продажи НДФЛ не уплачивается, а значит и декларация в налоговую не подается. Когда срок составляет менее 3 лет, продавец обязуется подать налоговую декларацию в ФНС, уплатить 13% от вырученной суммы денег.
Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ
Для недвижимости, купленной до 01.01.2016, срок минимального владения составляет 3 года.
Если Вы приобрели недвижимость до 01.01.2016 года, то при продаже этого объекта недвижимости в 2020 году Вы освобождаетесь от уплаты налога. Стоить отметить, что не имеет значения каким путем была получена недвижимость — будь то дарение, приватизация, договор купли-продажи (купчая), наследство — налог НДФЛ не платим!
Для недвижимости, купленной после 01.01.2016, срок минимального владения составляет 5 лет.
Если Вы приобрели недвижимость после 01.01.2016 года, и срок владения меньше пяти лет (а в 2020 году срок владения все еще меньше 5 лет), то придется заплатить налог НДФЛ 13%. Также не забываем обратить внимание на начало статьи, где указано, что НДФЛ — это именно налог на доход. Проверьте, возможно в Вашем случае доход и не возник.
Полная оплата недвижимости по ДДУ, также начинает отсчет срока минимального владения недвижимостью. Это принято Федеральным законом от 23 ноября 2020 года N 374-ФЗ, долгожданная поправка к статье 217.1 п.2 Налогового кодекса Российской федерации о минимальном сроке владения для квартир, купленных по Договору Долевого Участия.
К примеру, в марте 2016 году я купил по ДДУ квартиру на котловане в новостройке. Документы о праве собственности я получил только в 2020 году. В апреле 2021 года я продаю квартиру за любую сумму без налога. Так, как согласно 374-ФЗ, я полностью выдержал безналоговый период в 5 лет.
Если же собственник владеет недвижимостью менее минимального установленного законом срока и доход при продаже образовывается (например, покупал дом за 10 млн, продает за 12 млн), то придется заплатить налог НДФЛ.
При продаже недвижимости, купленной после 01.01.2016 года, налог НДФЛ составит 13% от суммы договора купли-продажи или 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Налог будет начислен на большую стоимость. Узнать кадастровую стоимость и рассчитать налог можно на сайте ЛИВЛА в разделе КАДАСТР.
К примеру, Я продаю дом, который построил в 2019 году за 20 млн. рублей. В Договоре купли-продажи мы указываем сумму 20 млн. рублей, а кадастровая стоимость объекта недвижимости, согласно Росреестру — 40 млн. рублей. НДФЛ будет начислен из расчета 70% от кадастровой стоимости, так как она выше суммы указанной в ДКП.
Старый хозяин имеет право продать всю квартиру или только ее часть. Новый хозяин может распоряжаться приобретенными квадратными метрами только после прохождения государственной регистрации. Если в соглашении числится два и больше продавцов, то каждый из них несет ответственность и отчитывается перед ФНС.
НДФЛ может быть 13% или 30% от суммы, полученной за продажу имущества. Это зависит от условий продажи, какими правилами и нормами законодательства руководствовались участники, когда именно произошла сделка.
Перед тем, как перейти к оформлению сделки эксперты рекомендуют обдумать все шаги, этапы, так же нужно заказать выписку из ЕГРН. Узнать, как правильно оформить соглашение, чтобы оно соответствовало нормам, чтобы сделка не была аннулирована.
Одним из этапов является расчет обязательного взноса за продажу квадратных метров. Нужно взять сумму, за которую была куплена квартира и сумму, за которую она будет продана. Если приобретение обошлось дороже продажи, обязательный платеж не начисляется. Если прибыль равна или больше, устанавливается сбор 13%.
Отвечает эксперт по налогам Евгения Зальцзейлер:
Налог вы посчитали правильно: (2 450 000 – 1 000 000) х 13% = 188 500 рублей, если, конечно, Вы резидент РФ. Если Вы нерезидент, то налог будет больше: (2 450 000 – 1 000 000) х 30% = 435 000 рублей.
Если сделка по продаже одной квартиры и покупке другой совершены в один налоговый период (календарный год) и одним и тем же человеком (собственником), то при подаче декларации 3-НДФЛ Ваш налог можно уменьшить за счет имущественного налогового вычета (если Вы еще его не использовали ранее) максимально на 260 000 рублей (2 000 000 х 13% = 260 000).
В Вашей ситуации, если стоимость покупаемой квартиры меньше, чем 1,45 млн рублей (Ваша налогооблагаемая база при сделке продажи), то придется заплатить разницу. Например, новая квартира стоит 1,4 млн рублей, тогда налогооблагаемая база составит 1 450 000 – 1 400 000 = 50 000 рублей, а сумма налога составит 50 000 х 13% = 6 500 рублей. И, соответственно, если стоимость новой квартиры выше, чем 1,45 млн рублей, то налог будет равен 0 рублей.
Раздел недвижимого наследства у нотариуса
Как уже было отмечено, общая долевая собственность на жилое помещение не всегда удобна для наследников, так как создает неудобства при продаже такой квартиры. Один из вариантов решения — раздел наследства, который производится у нотариуса. Например, если в состав имущества входит квартира, загородный дом, гараж, автомобиль, наследники могут составить соглашение, в котором укажут, кому переходят конкретные объекты. При этом не обязательно придерживаться размера наследственных долей, или можно предусмотреть денежную компенсацию.
Соглашение о разделе наследственного имущества можно составить, как до регистрации недвижимости в органах Росреестра, так и после нее. После удостоверения нотариусом, оно является правоустанавливающим документом для государственных органов, на основании которого производится регистрация квартиры на одного наследника. Такое решение упрощает ее последующую продажу жилья.
Консультация нотариуса перед продажей
Сделки с недвижимостью характеризуются определенными рисками, в первую очередь для покупателя. Продавец унаследованного жилья должен помнить, что обычно к делу привлекается юрист и будут проверены все операции с этой квартирой примерно за 3-х летний период — срок исковой давности.
В случае продажи квартиры, находящейся в долевой собственности наследников, удостоверение договора у нотариуса является обязательным по закону. В остальных случаях это обычно делается добровольно. Проверка нотариусом законности всех действий наследников, гарантирует «чистоту» сделки и уверенность в том, что она впоследствии не будет признана недействительной.
Наша нотариальная контора расположена в центре Москвы, мы работаем ежедневно: в будние дни до 21 часа вечера, в выходные до 20 часов. Расписание работы в праздничные дни смотрите на сайте. Записаться на прием в удобное время и получить квалифицированную консультацию по продаже (покупке) унаследованной квартиры можно по телефону или с помощью формы обратной связи.
Вычеты для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры по наследству до 2019 года
Налоговый вычет дается на один объект. До 2019 года существовало три варианта вычетов:
- Если есть документы на покупку квартиры и подтверждены расходы. Этот вид вычета не распространяется на квартиры, доставшиеся в наследство, потому что вы ничего не покупали. То есть расходы на жилье у вас нулевые.
Остальные два варианта касаются непосредственно наследников, решивших раньше времени продать жилье.
- Без подтверждения расходов. Вычет составляет 1 млн рублей. Однако при расчете налога сравнивают кадастровую стоимость и фактическую цену, по которой вы продали унаследованное. Если по факту квартира продана дешевле, чем 70% от кадастровой стоимости в год продажи, то государство потребует налог с большей суммы.
Примеры расчета налога
Ниже будут примеры, когда: 1) Продавец доли попадает под налог. 2) Он является налоговым резидентом, т.е. с налоговой ставкой в 13% и с возможностью уменьшить налог.
Пример №1: Алексей получил 1/3 доли квартиры по наследству. Он решил ее продать за 1 600 000 руб. Это больше 0,7 от ее кадастровой стоимости, поэтому налог будет с цены по договору. Наследодатель ранее покупал данную квартиру за 4 000 000 руб. Значит его расходы по отношению 1/3 доли составляет 4 000 000 * 1/3 = 1 333 333 руб. Алексею выгодней вычесть расходы наследодателя, потому что они больше 1 000 000 руб. К тому же у него есть оригинал расписки продавца по сделке с наследодателем. НДФЛ будет 13% * (1 600 000 — 1 333 333) = 34 666 руб.
Пример №2: Владимир продает наследственную долю за 1 400 000 руб. Это больше 0,7 от ее кадастровой стоимости, поэтому налог будет с цены по договору. Наследодатель не покупал эту долю, поэтому Владимир может только вычесть стандартный 1 000 000 рублей. НДФЛ будет 13% * (1 400 000 — 1 000 000) = 52 000 руб.
Нужно ли платить налог?
Доход физических лиц, в том числе полученный от реализации недвижимого имущества, облагается НДФЛ в размере 13 % от полученной прибыли.
Это положение касается всех налоговых резидентов РФ. Для нерезидентов РФ налог еще больше — 30 % от полученного дохода. Никаких исключений для отдельных категорий плательщиков не предусмотрено — даже несовершеннолетние, малоимущие граждане и пенсионеры платят налог, если в результате продажи унаследованного имущества они получают прибыль.
Важно! Пенсионеры освобождаются от налога на имущество, но не от налога на доход от его продажи.
Однако российское законодательство предусматривает, что в отдельных случаях продавец жилья может быть освобожден от декларации дохода и самого налога. Кроме того, продавец может воспользоваться налоговым вычетом и полностью или частично «покрыть» сумму налога: он подает декларацию, но уплачивает налог лишь в случае, если размер вычета не покрывает сумму налога.
Продажа квартиры после вступления в наследство
Чтобы распоряжаться вновь полученным имуществом, необходимо иметь свидетельство о праве собственности. Без него нотариус не вправе заключить сделку и внести данные о ней в реестр. Поэтому зная о «свалившемся на голову» богатстве в виде дома или квартиры, обратитесь за получением свидетельства в Росреестр.
Вам нужно будет предоставить документы:
- Написанное на месте заявление;
- Паспорт наследника;
- Кадастровый паспорт объекта недвижимости;
- Плюс нужно заплатить пошлину в размере 2000р и подтвердить это квитанцией.
Определение срока владения
Не всегда человек будет обязан выплатить налог с продажи унаследованной квартиры. Действующим законодательством для этого определен ряд факторов. Одним из них является срок владения имуществом, то есть период, на протяжении которого квартира находилась в собственности человека. От уплаты налога освобождается человек, который обладал недвижимостью более трех лет. Такой период исчисляется с момента возникновения права собственности. В этом случае речь идет о появлении причин, которые дают человеку возможность получить квартиру, оставленную собственником. Они возникают со дня смерти прежнего владельца или вступления в силу решения судебной инстанции о признании покойным. В указанной ситуации роли не играет дата оформления необходимых документов, выдачи свидетельства и регистрации права собственности.
Сроки уплаты и штрафы
Подоходный налог нужно перечислить в бюджет не позднее 15 июля следующего за продажей года. То есть, при сделке, совершенной в 2017 году, оплата должна пройти до 15.07.2018 года.
В случае, когда продавец не подал декларацию и не произвел необходимых расчетов, на него будет наложен штраф. Размер его составляет 20 процентов от суммы подлежащей уплате (40 процентов, если данные действия носят умышленный характер). Кроме того, за каждый просроченный день насчитываются пени по 1/300 ставки рефинансирования.
Но если плательщик подал декларацию, в которой рассчитал налог, то от штрафа он освобождается. Взыскиваются только пени за просрочку.
Предусмотрен штраф при не сдаче декларации или нарушении этих сроков. За каждый месяц будут начисляться пени в размере 5 процентов от налога, подлежащего уплате.
Максимально штраф не должен быть больше 30 процентов от данной суммы. Также установлен минимальный размер – 1 000 рублей. Даже в случае, если налог после применения вычета 0 рублей, придется заплатить 1 000 рублей.