Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как законно увеличить свой земельный участок?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Увеличить площадь земельного участка может только его собственник. При этом право собственности должно быть подтверждено выпиской из ЕГРН, а также соответствующими документами, ставшими основанием для возникновения права собственности (договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда).
Кто может увеличить площадь земельного участка?
Как стать владельцем бесхозного земельного участка?
Если у земельного участка нет собственника или владелец признан пропавшим без вести, или отказался от земли, то участок переходит в собственность местных властей. Тогда земельный участок можно приобрести на торгах, арендовать или выкупить, также можно получить в результате перераспределения.
Стоимость легализации прирезки регулируется ст. 39,28 Земельного Кодекса. В ряде случаев прирезку оформляют бесплатно. Это касается зданий и сооружений, принадлежащих:
- гражданам, которые уже использовали участок в течение 5 лет согласно предоставленным разрешениям;
- религиозным организациям;
- многодетным гражданам;
- отдельным категориям физических лиц, если это предусмотрено законами РФ.
Процедура оформления новых границ занимает около двух месяцев. Но если выдаются отказы из-за неправильно оформленных документов, этот срок увеличится на полгода.
Расходы по узакониванию земли устанавливаются местными властями и зависят от региона расположения участка. При подсчете стоимости оформления учитываются:
- кадастровая стоимость основного участка;
- общая площадь новой территории;
- плата за присоединение прирезки.
Внимание: оплата за узаконивание земли проводится разово. Выплаты в рассрочку не допускаются.
Чаще всего плата за присоединение составляет около 15% стоимости основного участка. Но эта сумма будет увеличена из-за оплаты услуг кадастрового инженера.
Выкуп прилегающей территории
Наиболее простым, но затратным способом увеличения своего землевладения является покупка прилегающих, никем не используемых, земельных участков. Покупка государственной или муниципальной собственности может осуществляться:
- Через аукцион. Администрация населенного пункта через местные СМИ оповещает население о продаже конкретного земельного участка. В сообщении указывается расположение, площадь и начальная стоимость надела. В день торгов все желающие могут побороться финансово за интересующий их кусок земли.
- Прямая продажа. Если речь идет о прилегающей территории, которую невозможно продать третьим лицам без нанесения ущерба заявителя, сделка купли-продажи оформляется сразу же.
При заключении с местной администрацией договора о купле-продаже потребуется внести аванс (минимальный размер составляет 20% от кадастровой стоимости объекта недвижимости). После оформления всех необходимых документов вносятся оставшаяся часть суммы.
Выкуп «заброшки» или открытое владение
Увеличить участок можно, выкупив на торгах заброшенный участок, если он прилегает к имеющемуся. В случае когда у участка нет собственника (он неизвестен, признан пропавшим без вести, отказался от земли или его в принципе никогда не было), земля может быть признана бесхозной — в таком случае она переходит в собственность местных властей. После этого землю вместе с недвижимостью можно приобрести на торгах, арендовать или выкупить.
Еще один способ стать законным владельцем бесхозного дачного участка (дома) — по приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Согласно этому принципу, гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий им как своим в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество. Также к нему не должно быть претензий со стороны соседей и местных властей. Подробнее узнать о том, как стать владельцем заброшенного участка, можно по ссылке.
Григорий Скрипилев, руководитель практики юридической компании «Интерцессия»:
— Присоединяя смежный участок, важно действовать в рамках российского законодательства. Самовольное присоединение карается законом и влечет наложение штрафа до 200 тыс. руб. На первом этапе важно выяснить, кто именно является владельцем территории. От этого зависят дальнейшие шаги. Если владелец частное лицо, воспользоваться приведенными выше механизмами не получится. Если участок под обременением — тоже.
Краткий чек-лист для желающих законно расширить границы земельного участка:
первое — нужно понимать, что получить дополнительную землю может только его собственник, но не арендатор или тот, кто пользуется на правах безвозмездного пользования;
второе — если границы исходного земельного участка не уточнены в ЕГРН, прирезать землю не получится;
третье — проверьте вид разрешенного использования своего участка и того, который хотите присоединить (садовый участок и место для ИЖС не могут быть объединены);
четвертое — чтобы воспользоваться нормой приобретательной давности, убедитесь, что вы пользуетесь интересующим вас участком более 15 лет и на него нет других желающих или претендентов;
пятое — учет ограничений на минимальный или максимальный размер участка. Такие данные можно найти в правилах землепользования и застройки каждого муниципального образования (размеры могут различаться в разных регионах). В этом документе также указано, какая площадь земельного участка должна быть после увеличения (если подобное не прописано, то пользуемся формулой: не более чем на 10% от площади, указанной в ЕГРН).
Если все условия выполнены, нужно сформировать межевой план (учитывая требования ПЗЗ), заключить соглашение с органами местной власти (и выкупить участок), а затем — обратиться в Росреестр для регистрации права собственности и постановки на кадастровый учет.
Основания для уточнения
Определение точных границ требуется для тех земельных наделов, которые состоят на кадастровом учете, им присвоен уникальный номер, но при этом межевание не проводилось.
Узнать об этом можно из кадастрового паспорта, в котором имеется отметка о том, что границы не установлены.
Связана такая ситуация с упрощенной схемой приватизации, проводимой согласно ФЗ № 93, который называют законом «о дачной амнистии».
Существует ряд оснований, по которым требуется оформление документов с точными пограничными линиями. К ним можно отнести:
- Приобретение или продажа участка. Оформление документов на передачу собственности другому лицу без наличия точных размеров земли нельзя будет осуществить.
- Проведение строительства на участке. Впоследствии потребуется регистрация документов на постройку. Без правильно оформленных бумаг на землю такая процедура будет невозможна.
- При решении спорных вопросов с соседями. При обращении в суд потребуется проведение межевания.
- При передаче участка по договору дарения или включения его в завещание.
- Ошибки кадастровой службы. При массовой приватизации установление границ проводилось формально без досконального изучения объекта. Именно поэтому случались ошибки.
Рассмотрение вопроса по корректировке размеров земельных наделов, граничащих друг с другом, происходит после поступления в кадастровую службу заявления от владельца или по решению судебной инстанции.
Справка: Если владелец не предполагает никаких действий со своей землей и у соседей не имеется никаких претензий, то заниматься уточнением границ не обязательно.
По вопросу уточнения местоположения границ земельного участка, Письмо Минэкономразвития России от 27 апреля 2017 года №ОГ-Д23-4928
Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости) сообщает.В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г.
N 437 (далее — Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности.
Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.
При всей полезности, межевание участка – процедура, в ходе которой можно столкнуться с целым рядом проблем, которые сделают дальнейшее оформление земли куда более сложным. В некоторых случаях до полного разрешения проблемы закрепить результаты межевания на официальном уровне вовсе не получится.
К числу основных проблем, которые могут возникнуть в ходе межевания, относятся:
- Кадастровая ошибка – если она непосредственно повлияла на результат межевания, например, были неверно определены узловые точки, по которым устанавливались границы участка, процедуру придётся делать повторно. Обычно в таких случаях она должна проводиться за счёт исполнителей, допустивших ошибку при первом проведении.
- Наличие непреодолимых препятствий для проведения границ согласно плану – это может быть капитальный забор на границе, поставленный одним из соседей и мешающий процедуре из-за невозможности полноценной топографической съёмки, появление нового водного объекта, по которому теперь частично проходит граница, и тому подобные случаи. Тогда сначала придётся составить новый межевой план, и провести границы участка по-новому, а уже затем уточнять их непосредственно измерениями.
- Несогласие соседа с результатами межевания. Здесь следует отметить, что ситуации бывают разные, и простое отсутствие подписи кого-то из соседей в акте межевания преградой для регистрации результатов не станет: ведь сосед мог просто не явиться на процедуру, или отказаться подписывать акт без всяких законных оснований. Главное – вовремя предупредить его о том, что вы будете проводить межевание, а дальше уже его выбор. Настоящие проблемы возникнут, если дело зашло дальше, и сосед подал на вас претензию, тогда вопрос придётся решать в суде.
- Требуется изменить площадь участка – кадастровый инженер должен будет обосновать причины, по которым требуется изменить площадь участка, и уже на основании того, насколько его обоснования были убедительными, государственные инстанции будут принимать решение, давать ли на это согласие.
По каким причинам участок может уменьшиться после межевания
Проблемы выявления изменения размеров надела уходят корнями в начало века. До две тысячи первого года межевание как таковое не проводилось и вовсе.
Не смотря на это, основной причиной уменьшения площади обычно является:
- претензия соседа, проводившего межевание и выяснившего, что граница его участка проходит по наделу смежника – пересекает её,
- исправления кадастровой ошибки. Причем не только по заявлению граждан, ни и по инициативе Росреестра, что подтверждено законодательно.
Происходит, так называемое, перераспределение земельных участков:
- при изменении назначения земельных участков и упразднение старых пределов,
- при возникновении прокладки коммуникаций по границе смежных владений,
- приведение в соответствии с законодательными актами минимального расстояния от строений до границ участков,
- согласован вопрос об увеличении одного надела за счет части соседнего,
- определение порядка использования участка, находящегося в долевой собственности, согласно долям, имеющимся во владении домом,
- в целях выравнивания границ смежных землевладений.
- при возведении дома по центру расположенных рядом участков, если они объединяются в результате купли – продажи, дарения, наследования и т.д.,
- суд вынес соответствующее решение об изменении границ наделов,
- владельцы одного участка решили разделить его между собой.
Образец заявления на перераспределение земельного участка
Как написать заявление об изменении территории участка земли? Образец заявления достаточно легко найти в сети Интернет. Его можно без проблем загрузить с официального портала Многофункционального центра любого региона. Бланк направляется в МФЦ по месту его регистрации.
Заявление должно содержать:
- персональную информацию о собственнике – фамилия, имя и отчество, место прописки и проживания, паспортные данные и т.д.
- кадастровый номер участка, подвергнутого манипуляциям по изменению территории;
- кадастровый номер участка, территория участвует в формировании новых границ;
- информация о реквизитах одобренного проекта изменения территории земли.
Важно: в случае если изменяемая территория входит в состав дачного или садового товарищества, то проект межевания необходимо брать в управляющих учреждениях данных объединений.
Декларированные земельные участки и ранее учтенные в чем разница
Собственник земли может не иметь представление о технических пределах его участка, в связи с чем в кадастровом паспорте отсутствует необходимая информация о границах.
После проведения работ по уточнению участок получает уточненную площадь (полученную по результатам измерений).
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
После прохождения всех формальных процедур необходимо задекларировать площадь участка в Росреестре. В некоторых случаях заявителю могут отказать в декларировании. Например, если отсутствуют кадастровые сведения о границах участка или когда образованный участок пересекает границы других. При возникновении подобных спорных моментов необходимо пройти процедуру межевания и уточнения границ.
Оформление «прирезки»
Чтобы понять, каким образом можно увеличить площадь надела земли путем перераспределения (прирезки), обратимся к указанным выше правовым нормам.
Это станет возможным, если с дачным участком, землей под частным домом, огородом и т. д. граничат участки земли, принадлежащие государству или муниципалитету. Кроме того, эти земли не должны иметь статус «земель общего пользования» и не должны быть изъяты из оборота.
Для оформления такой земли во владение необходимо предпринять следующие действия:
- обратиться в орган государственной власти, уполномоченный на принятие решения о перераспределении земли;
- написать заявление о перераспределении участков, которые находятся в частной и публичной собственности.
Можно ли оформить излишки большего размера?
Да, но уже за плату. Если излишек земли превышает эти значения, нужно определить, какая именно площадь используется дополнительно. Для этого необходимо провести межевание и уточнить границы участка, если сведения о них отсутствуют в ЕГРН. «Если это не земли общего пользования и не земля, которая принадлежит другому собственнику, то нужно воспользоваться механизмом перераспределения. Это осуществляется за плату. Размер платы устанавливается регионами. Если же есть конкретный земельный спор между соседями, то он, конечно, должен решаться только в суде, об этом говорит Земельный кодекс. Если спора нет, то перераспределение осуществляется в пользу того соседа, который первым обратился в орган местного самоуправления за перераспределением», — сообщает пресс-служба Росреестра.
Если излишек представляет собой полноценный земельный участок, его нельзя оформить как «прирезку». В этом случае его нужно брать в аренду или покупать у муниципалитета на конкурентных условиях.
Увеличение участка по суду
Также, если право гражданина нарушилось в результате самозахвата соседом части его земельного участка, или имеет место кадастровая ошибка, такой вопрос, возможно, решится путём судебного разбирательства.
Для этого нужно составить и подать исковое заявление в суд. В нем указывается:
- наименование суда, в который подается заявление,
- фамилия, имя и отчество заявителя,
- такие же данные ответчика,
- адреса сторон,
- цена иска (при наличии),
- размер госпошлины,
Далее, в описательной части, требуется изложить суть происходящих событий, имеющуюся позицию, её обоснования, со ссылкой на нормативные акты. В просительной части иска необходимо изложить требования, которые заявляются суду.
В приложении нужно указать документы, которые прикладываются в качестве доказательств.
- квитанция госпошлины,
- копия гражданского паспорта заявителя,
- свидетельство о регистрации права собственника на спорное имущество (или иное: постановление, решение и т.д.),
- межевое дело старое (при наличии),
- новый план, на котором основаны доводы,
- иные доказательства в пользу позиции истца.
Исковое заявление необходимо подписать и отправить в суд по месту нахождения спорного имущества.
Как оформить прирезку участка под ИЖС, огород, ЛПХ, садоводство?
Как уже упоминалось: прирезать к участку дополнительный кусок земли может только собственник участка.
Арендаторы и лица, владеющие участком на праве безвозмездного пользования, не имеют права на прирезку земельного участка.
Для прирезки земли нужно заключить соглашение с администрацией. В данном случае администрация это собственник земли, которую прирезают к участку.
Как правило, в населенных пунктах земля является муниципальной. Поэтому будем рассматривать соглашение с местной администрацией.
Соглашение о перераспределении земель готовит сама администрация.
Важно убедиться, чтобы в соглашении указали, что на вновь образуемый участок возникает право частной собственности.
Иными словами, гражданин приобретает право собственности на новый увеличенный в площади участок.
Резервирование земель может осуществляться по решению федеральных, региональных и местных властей.
По законодательству (Постановление Правительства РФ от 22.07.2008 N 561 «О некоторых вопросах, связанных с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд») решения властей о резервировании земель должны регистрироваться в Рорсеестре.
Отсюда можно сделать вывод, что информация о резервировании земель должна отображаться на Публичной кадастровой карте.
Однако, учитывая, как исполняются законы, опрометчиво полагаться исключительно на Росреестр и ПКК.
Для выяснения вопроса о зарезервированных землях целесообразно посмотреть на сайте администрации постановления на эту тему. Либо направить официальный запрос в администрацию.