Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как я продала две ипотечных квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы оформить договор купли-продажи части или целого дома, приобретенного по непогашенной военной ипотеке, нужно вернуть остаток долга банку и сумму, которая была выделена на его покупку из государственного бюджета. При этом военнослужащий должен отслужить не менее 20 лет. Денежные средства возвращаются на специальный счет участника программы НИС. Они могут быть использованы повторно при условии, что военнослужащий не достиг еще возраста старше 42 лет.
Какие существуют риски
При покупке дома, находящегося в ипотеке, продавец и покупатель имеют различные риски, которые могут существенно осложнить ход сделки купли-продажи. Человеку, приобретающему загородную недвижимость с обременением, приходиться ждать, когда возможно получить закладную из банка. При этом он уже внес задаток, требующийся для погашения остатка займа. Длительный ответ банка и усложненное оформление документов затягивает процесс перехода непосредственно к передаче прав владения недвижимостью. За этот период человек может передумать продавать дом, так что покупатель рискует оказаться в невыгодном положении.
Сделка нередко растягивается по времени на несколько месяцев, поэтому собственнику придется платить по ипотеке, от которой он уже хотел отказаться. Кроме этого, для продавца существует риск не перекрыть долг по займу. Такие ситуации встречаются, когда стоимость объекта была изначально искусственно завышена для получения одобрения банка.
В заключении, процесс продажи дома, взятого в ипотеку, требует точного соблюдения пошаговой инструкции банка-кредитора и рекомендаций специалистов по недвижимости. От того, насколько правильно будут подготовлены документы и выполнены условия договора, зависят сроки завершения и юридическая чистота сделки.
Подводные камни при определении стоимости
Когда дом продаётся без участия банка, его стоимость продавец определяет исходя из собственных амбиций и рыночной конъюнктуры. Если привлекаются ипотечные деньги, техническое состояние залогового имущества обязательно проверяют профессиональные эксперты, они же устанавливают его фактическую стоимость.
Банк интересует ликвидность дома, чтобы в случае невозврата кредита, его можно было продать. Учитываются все аспекты, включая престижность месторасположения и уровень развития инфраструктуры. Износ дома не должен быть больше 50%.
Если продавец желает избавиться от ветхой избы в заброшенной деревне – он рискует потерять время, потому что банк таким объектом не заинтересуется. Если продавец надеется, что покупатель не заметит каких-либо изъянов и купит дом по завышенной цене, то это тоже риск, так как надежды не оправдаются.
Погашение ипотечного кредита до продажи квартиры
Этот вариант наиболее понятный и простой. После расчета с кредитором продать квартиру будет легче и быстрее, а из-за снятия обременения можно рассчитывать на более высокую стоимость.
Погасить остаток долга можно своими средствами (что выполнимо далеко не всегда) или заемными (можно оформить потребительский заем). После возврата средств владелец квартиры берет в банке справку, подтверждающую отсутствие задолженности, предоставляет ее в Росрестр, который снимает обременение. После этого жилье находится в свободном распоряжении владельца, который может его продать обычным способом. При этом на сроки продажи квартиры влияют стандартные факторы:
- стоимость;
- состояние квартиры;
- местонахождение;
- наличие совладельцев;
- сезонность и другие.
Главный плюс этого варианта – он выступает единственным способом продать ипотечное жилье по рыночной стоимости.
Продажа своими силами
Являясь заемщиком ипотеки, домовладелец вправе продать обремененную кредитом квартиру, если не может или не хочет более нести долговых обязательств по ней. Но быстро найти покупателя, готового на хлопоты с ипотечным жильем – не просто. Потенциальные покупатели на вторичном рынке предпочитают выбирать квартиры без задолженностей-обязательств и таких предложений на «вторичке» предостаточно.
Специально оформлять согласие продажи с банком-кредитором при данном варианте реализации квартиры не нужно. Потребуется лишь известить ипотечную организацию, что кредит будет погашен досрочно. Учитывайте возможность истребования банком комиссии за досрочный расчет по кредиту, если такой пункт имеется в ипотечном договоре или в допсоглашении к нему.
Между продавцом и покупателем заключается договор задатка, либо договор купли-продажи (предварительный). Следом продавцу (заемщику ипотеки) покупателем передается сумма, соответствующая остатку ипотечного долга. Заемщик погашает кредит, получая от банка закладную и справку, подтверждающую отсутствие задолженности.
После недавним заемщиком готовятся следующие документы для Росреестра:
- гражданский паспорт (копия);
- заявление на снятие обременения;
- закладная, забранная в банке;
- свидетельство регистрации права собственности, либо ЕГРН-выписка.
Обращаемся к кредитору
Прежде всего, заемщику нужно обратиться с вопросом, можно ли продать дом купленный в ипотеку, в тот банк, где он оформлял кредит. Без его разрешения любая сделка с залоговым имуществом будет признана незаконной. При этом финансовое учреждение имеет право требовать полного досрочного погашения долга.
Внимание! Избежать конфликтной ситуации поможет своевременно написанное заявление с указанием уважительной причины для продажи жилья.
Найти клиента на покупку дома, обремененного долговыми обязательствами, очень сложно. Покупателю приходится полностью погашать заем продавца, а часто к нему добавляются еще и штрафы за просроченные платежи. Не каждый согласится пройти все бюрократические перипетии, которые могут вывести из равновесия даже самых рассудительных людей. Искать покупателя можно самостоятельно или с помощью риэлтора.
Особенности продажи жилья с ипотечным кредитом
Ипотека предполагает залог недвижимости. По подобным сделкам кредитная организация выплачивает средства за жилье продавцу, при этом для задатка может использоваться первоначальный взнос покупателя. Именно он в будущем рассчитывается перед кредитором.
Перед тем, как продать недвижимое имущество покупателю с ипотечным займом, стоит изучить особенности сделки:
- сроки сделки длиннее, чем в случае с продажей покупателю с наличными деньгами;
- ипотечный кредит может быть предварительно одобрен банком. ОДнако окончательное решение будет принято лишь после того, как покупатель представит в банк требуемый пакет документов по сделке;
- почти во всех случаях нужен предварительный ДКП.
Преимущества и недостатки продажи недвижимости по ипотеке
Рассмотрим плюсы и минусы продажи квартиры в ипотеку для продавца:
|
Плюсы |
Минусы |
|
Низкие риски. В сделке участвует кредитная организация, который будет контролировать процедуру |
Банк на этапе согласования может отказать в ипотеке на определенную квартиру, если будет обнаружено, что она не соответствует его требованиям |
|
Гарантированное получение денежных средств после одобрения сделки |
Увеличение срока проведения сделки. В ней принимает участие банк, и почти любые действия продавца и покупателя должны быть согласованы с кредитной организацией |
Продажа квартиры в ипотеке
На сегодняшний день банки предоставляют возможность продать даже жилую площадь с обременением. То есть, если продавец купил квартиру по ипотеке, и она находится в залоге у финансового учреждения. Бывают ситуации, когда собственник по определенным причинам не может или не хочет выплачивать займ.
Продать квартиру с обременением можно по одной из следующих схем:
- найти покупателя самостоятельно, получить одобрение от банка, а после погашения будущим владельцем всего остатка по кредиту получить причитающуюся часть денег;
- передать обязанности по ипотеке покупателю (то есть, кредит переоформляется на другого заемщика);
- продать через банк (схема схожа с первым вариантом, но продавцу не придется искать покупателя самостоятельно).
Отдельно хочется упомянуть, что риэлторы (они же покупатели) очень сильно настаивали на том, чтобы продавцы тоже написали доверенность на имя регистратора-волшебника, который сдаст документы в МФЦ и оплатили бы его услуги – на данный шаг мои соседи не пошли, так как усомнились в добросовестности риэлторов.
Сомнения возникли также из-за того, что риэлторы якобы забыли про агентский договор и указанную в нем обязанность оплатить им за услуги 200 тыс. руб. – заранее указав в предварительном договоре сумму ниже, чем надо. Все это происходило в наигранной суматохе. Есть основания полагать, что они специально хотели по окончании сделки, не только снизить сумму на 200 тыс., но и затребовать агентское вознаграждение – в размере 200 тыс. Таким образом, с учетом дополнительных расходов, а также агентских выплат – скидка была бы не 200 тыс., а около полумиллиона.
В общем, во время заключения сделки пришлось изрядно понервничать, но все закончилось хорошо. Кстати, на момент написания статьи (январь 2021 год) – техплан так до сих пор не прошел проверку в Росреестре, а продажа через ипотеку удалась.
Возможно, данные сведения пригодятся кому-то при оформлении договора купли-продажи на недвижимость.
Шаг 3. Покажите квартиру покупателю
Следующий этап — показ квартиры. Практически все в первую очередь хотят увидеть жилье своими глазами и обсудить с продавцом детали. Проведите потенциального покупателя по дому и расскажите, какую мебель и технику оставляете в квартире, какие у вас соседи, какая транспортная развязка и инфраструктура.
Если вы обещаете покупателю продать вместе с квартирой мебель, то будьте готовы, что он попросит составить опись. Кожаный диван или столик из слоновой кости может прибавить к цене квартиры несколько сотен тысяч рублей. И покупатель точно будет недоволен, если в последний момент вы решите увезти его из квартиры. При описи всему остающемуся имуществу присваивают инвентарные номера и подробно описывают его состояние и характеристики. Покупатель и продавец подписывают опись и прикладывают ее к договору купли-продажи.
Преимущества таких сделок
На самом деле, если сравнивать продажу квартиры через ипотеку покупателя и без неё – рисков для продавца намного меньше, чем при обычной сделке. По сути, единственный минус у ипотечной продажи – это сроки: банку надо принять решение, провести оценку, осмотр, перечислить средства.
Но при этом:
- Банк, участвуя в сделке, гарантирует, что средства будут выплачены продавцу.
- Снижается риск мошенничества. Кредитная организация рискует своими средствами – а потому проверяет каждый этап купли-продажи, личность покупателя, юридическую чистоту квартиры.
- Снижается риск получить фальшивые купюры в качестве оплаты. При перечислении денег с помощью депозита или при передаче через ячейку банк сам отвечает за подлинность. Продавец может даже потребовать, чтобы и первоначальный взнос был проверен на подлинность с помощью аппаратуры банка.
Все ли в порядке с документами?
Представители банка проверяют пакет документов с целью выявить наличие обременений. У продавца должна быть кадастровая справка, подтверждающая, что на дом не наложен арест, что нет выписанных родственников, которые могли бы впоследствии претендовать на жильё.
Неприятный момент заключается в том, что домовладелец может и не знать об имеющихся обременениях. Такое случается, когда, например, ранее по поводу дома возникал судебный спор, предусматривающий временный арест. Спор был выигран и дом остался за продавцом, но арест до сих пор не снят. Либо имеются родственники, о которых домовладелец даже не подозревает.
При продаже дома без привлечения заёмных средств, кадастровая справка необязательна, хотя покупатель и может её потребовать. Но в любом случае, если обременения «всплывут» после продажи, это грозит расторжением договора. То есть проблема обременения актуальна для всех вариантов продажи недвижимости.
Дома обычно продают вместе с земельным участком, поэтому необходимо подготовить документы, подтверждающие право собственности на землю. В документах должны быть указаны действительные границы участка, определённые в ходе межевания. Все бумаги досконально проверяются банком, но честному продавцу эта процедура ничем не грозит.
Для того чтобы понять какие будут действия у продавца по ипотеке, необходимо рассмотреть подробно, кто и что делает на всех этапах операции. В большинстве своем всю тяжелую работу берут на себя риэлторские конторы.
Но купля-продажи даже через ипотеку все равно по закону строго регламентированная процедура, поэтому в ней сможет разобраться даже непрофессионал.
Схема покупки жилья в кредит сводит все опасности для владельца к минимуму:
- Обсуждение деталей будущей операции.
- Составление предварительного соглашения, получение задатка с одновременным подписанием расписки о получении средств.
- Оценка имущества в независимой экспертной компании. Эта же сумма должна соответствовать цифрам в договоре купли-продажи.
- Предоставление документов заёмщику для передачи в банк.
- Проверка всех бумаг менеджерами.
- Одобрение займа и подписание купли-продажи и прочих документов.
- Регистрация права собственности в ЕГРП через государственную контору или офис посредника – многофункциональный центр. Здесь участвует представитель от банка, покупатели и собственник.
- Получение выписки покупателем от информационного ресурса Росреестра о том, что недвижимость принадлежит ему лично.
- После проходит встреча в отделении, где выдаются рубли, а покупатель заключает договор ипотеки и страхования.
Насколько велики риски?
Одна из основных трудностей при продаже залоговой квартиры в ипотеку – это получение разрешения от банка на совершение подобной сделки. В некоторых случаях банки с трудом идут навстречу даже в более стандартных ситуациях – например, когда у покупателя на руках есть вся сумма. Поэтому нужно понимать, что к процессу переговоров подходить следует весьма тщательно – банк должен получить информацию о том, как сделка будет проходить, как будет гаситься залог.
Помимо этого, есть и риски для покупателя, который приобретает залоговую квартиру в ипотеку. Сергей Слободянюк, адвокат компании «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга по правовым вопросам, отмечает: «Для покупателя риски возникновения проблем при приобретении ипотечной квартиры довольно велики. На первый взгляд они незаметны, но если сделка организована неграмотно, без учета всех обстоятельств, можно расстаться с частью денег, а квартиру не получить. Выплаченные деньги возвращать потом можно годами».
Заместитель директора Единого центра коммерческой недвижимости ООО «Александр Недвижимость» Елена Бушурова придерживается другого мнения: «Покупатель не рискует, приобретая квартиру, находящуюся в ипотеке. Такие сделки проходят не редко, главное – четкое взаимодействие с банком-кредитором. А уж история такой квартиры проверена на все 100 процентов».