Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи квартиры-2023: кому и как его платить в следующем году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
Какие документы нужны для получения налогового вычета за покупку квартиры
Введение нового упрощенного порядка не отменяет возможности воспользоваться имущественным вычетом по старым правилам. Для этого потребуется собрать пакет документов:
- Форма 3-НДФЛ. Проще всего заполнить ее в программе, которую можно скачать на сайте ФНС. Никакие специальные познания для этого не понадобятся.
- Справки 2-НДФЛ от всех источников дохода. Можно бесплатно скачать на портале Госуслуг.
- Документ о собственности – выписка из ЕГРН. Юридически значимую выписку из Росреестра можно заказать онлайн на сайте или в приложении ЕГРН.Реестр. Это самый удобный и быстрый способ.
Основной вопрос при получении – можно ли получить вычет, если квартира продана? Не нужно путать вычет покупателя и вычет продавца. Покупатель возвращает уплаченный в бюджет НДФЛ, а продавец уменьшает сумму налога перед уплатой.
Это означает, что налоговая ничего не возвращает – это налогоплательщик в итоге заплатит меньше со своей стороны.
Для оформления льготы необходимо:
- Дождаться окончания года, в котором была продана квартира.
- Самостоятельно или с помощью специалиста заполнить декларацию (З-НДФЛ), приложить к ней подтверждающие бумаги.
- До 30 апреля подать пакет в ведомство.
- До 15 июля уплатить рассчитанный в декларации налог.
Бумаги нужно представлять в ИФНС (не УФНС) по адресу проживания продавца. После расчетов с бюджетом можно запросить сверку и убедиться, что никаких долгов по налогам не появилось.
Варианты сэкономить на налоге
При продаже своего жилья человек оплачивает налог на доходы не со всей суммы средств, которую ему перечислил покупатель жилья. Имеется возможность снизить сумму, на которую начисляется налог. Если даже, к примеру, квартира находилась менее 5 лет в собственности, человек имеет возможность сэкономить на налоге при ее продаже.
Продавцу потребуется самостоятельно выбрать вариант уменьшения налоговой базы:
- снизить сумму вырученных с продажи денег на 1 млн рублей;
- снизить сумму вырученных с продажи денег на размер расходов по приобретению;
- зачесть налог к возврату из госбюджета в счет уплачиваемого при продаже жилья
Таким образом, если жилье было в собственности у человека менее 5 лет, то ему потребуется заплатить при продаже налог, однако есть определенные способы воспользоваться налоговым вычетом. Те продавцы, которые владели квартирой дольше 5 лет или продают жилье по стоимости менее 1 млн, освобождены от налогообложения.
Срок нахождения имущества в собственности для получения налогового вычета
Разбираясь, кто имеет право на получение вычета, человек выяснит, что недвижимость должна находиться более 3 лет в собственности. Такой срок действовал до 2016 года. Однако в последующем в законодательство, касающееся предоставления налогового вычета, были внесены корректировки. Сейчас срок увеличили до 5 лет.
Однако трехлетний срок все же действует, если человек продал недвижимость, которая:
- была зарегистрирована до 2016 года;
- перешла к собственнику по наследству;
- была подарена текущему владельцу родственником;
- была приватизирована;
- перешла к хозяину помещения на основании договора пожизненной ренты.
Понятие имущественного вычета, и кто его может использовать
С любого вида доходов каждый налогоплательщик обязан отчислять в бюджет налог в размере тринадцати процентов (ст. 224 НК Российской Федерации). Общая сумма всех налогов является налогооблагаемой базой.
Для стремительного развития рынка недвижимости некоторым категориям граждан предоставляется налоговый вычет, основным назначением которого является снижение налогооблагаемой базы – суммы, с которой надлежит вернуть налог. По своей сути он является льготой, побуждающей граждан наиболее активно совершать операции с недвижимостью. То есть вычет – это преференция, позволяющая снизить часть налогов либо произвести возврат ранее уплаченных сумм.
Применение имущественного вычета возможно только в отношении объектов недвижимости.
Ситуации с его предоставлением зависит напрямую от правового статуса стороны:
- Продавец недвижимости после ее продажи и получения дохода обязан уплатить подоходный налог, одновременно приобретая право на снижение общей суммы, с которой подлежит уплатить государственный сбор.
- Покупатель же обладает правом использования налогового вычета путем возвращения (возмещения) суммы в размере 13%, но только при наличии определенных условий.
Рассчитывать на использование налоговой льготы могут только трудящиеся граждане. То есть год, предшествующий оформлению документов, гражданин обязан получать доход, с которого уплачивается подоходный налог. Общее количество трудоустроенных дней значения не имеет. Возврат можно производить, даже если официальное трудоустройство оформлялось на период нескольких недель.
Использовать право могут:
- граждане Российской Федерации, то есть лица, проживающие в Российской Федерации и имеющие статус резидентов.
- предприниматели, не осуществляющие на территории проданных площадей коммерческую деятельность.
Договор купли-продажи квартиры по наследству
Понятие и общая характеристика договора купли-продажи недвижимости регулируются ст. 549 ГК РФ. Вместе с этим, норма не содержит указание на структуру документа, то есть не определяет, что должно включаться в договор продажи квартиры, полученной по наследству в 2023 году. Однако, сложившаяся практика позволяет выделить следующие положения, обязательные для включения в документ:
- Наименование договора, дата и город, в котором совершается сделка.
- Информация о сторонах – ФИО, паспортные данные, указание на того, кто является продавцом, а кто покупателем.
- Сведения о предмете договора – адрес, по которому расположения квартира, площадь недвижимости, количество комнат, кадастровые номера.
- Наличие (отсутствие) обременений на квартиру.
- Подтверждение права собственности продавца на недвижимость – данные выписки из ЕГРН.
- Цена договора – не только стоимость квартиры, но и срока, порядок, форма уплаты суммы.
- Права и обязанности сторон.
- Порядок передачи имущества после совершения сделки, сроки составления соответствующего акта.
- Ответственность каждого из участников за несоблюдение условий договора.
- Подписи сторон.
Продажа доли квартиры, полученной в наследство
Продажа части наследуемой недвижимости в 2023 году организуется по тем же правилам и нормам, что продажа полной квартиры. Однако, следует учитывать некоторые тонкости, обусловленные наличием иных собственников имущества. Порядок продажи квартиры, полученной по наследству, в данном случае будет выглядеть следующим образом:
- Сформировать заявление о принятии наследства, собрать необходимые документы и обратиться к нотариусу для открытия наследственного дела. В момент обращения следует указать специалисту на наличие нескольких потомков, претендующих на приобретение имущества.
- Получить свидетельство о наследовании через 6 месяцев. Документ может выдаваться в едином экземпляре – один на всех, а может передаваться каждому по отдельности. Данный вопрос отдается на разрешение самим наследникам (ч. 1 ст. 1162 ГК РФ).
- Зарегистрировать права собственности на наследуемую квартиру в Росреестре – наследники могут сделать это самостоятельно, а могут воспользоваться услугами нотариуса по данному вопросу (абз. 2 ст. 55 ФЗ «Основы законодательства РФ о нотариате»).
- Подготовиться к продаже доли. Следует принимать во внимание, что согласно ч. 1 ст. 250 ГК РФ, в случае отчуждения доли имущества постороннему лицу, иные участники долевой собственности обладают преимущественным правом покупки. Таким образом, в первую очередь продавцу следует письменно известить иных собственников о своем намерении продать часть наследуемой квартиры. В уведомлении указывается не только намерение продать долю, но и стоимость объекта, условия отчуждения. Если один из участников изъявит желание приобрести имущество, сделка должна оформляться с ним (без привлечения постороннего лица).
- Получить отказы от всех граждан, являющихся участниками долевой собственности. На данном этапе продавец может получить от одного из собственников и уведомление о желании купить долю. Отказ формируется в письменном виде.
- Собрать нужный пакет документов, найти покупателя и оформить сделку, подписав договор.
- Организовать перенаправление денежных средств и недвижимости, составив акт приема-передачи.
- Зарегистрировать права нового собственника в отделении Росреестра.
Как считать срок владения
По закону срок владения наследством отсчитывается с даты смерти наследодателя (ст. 1113, п. 1 ст. 1114 ГК РФ). Дата оформления наследства или переписи квартиры на себя не учитывается. Процесс вступления в права собственника может затянуться, так как порой наследники не сразу узнают о своих правах.
Пример
Орлов получил в наследство квартиру от бабушки, которой не стало в январе 2018 г. В декабре 2019 г. Орлов оформил квартиру на себя, а в мае 2022 г. продал ее. Налог с продажи Орлов платить не будет, так как 3 года владения считаются с января 2018 г.
Однако имеются исключения, они касаются совместно нажитого имущества. Так, если квартира была куплена в браке и унаследована от умершего супруга, то датой начала владения будет считаться момент первоначального оформления квартиры в собственность супругов.
Пример
Ивановы купили в 2016 г. квартиру и оформили ее на мужа. В 2022 г. Иванова стала вдовой и в том же году продала квартиру. Она не будет платить 13% налога с продажи наследства, так как срок владения отсчитывается не со дня смерти ее мужа, а с 2016 г., когда было оформлено право собственности.
То же самое касается и долевой собственности. Срок владения считается с момента регистрации права собственности на первую долю.
Пример
Братья Серегины купили дом в равных долях и зарегистрировали собственность в 2016 г. В 2020 г. один из братьев умирает, а второй наследует его долю. В 2022 г. Серегин решает продать дом, и налог за продажу недвижимости он платить не будет, так как три года владения исчисляются с момента регистрации первой доли.
Правила получения имущественных вычетов регламентированы нормами НК РФ – вычетом может воспользоваться любой продавец недвижимости, не освобожденный от налогообложения. Условия освобождения от уплаты налога, и, соответственно, от необходимости обращаться за предоставлением вычета, существенно изменились с начала 2016 года:
- для объектов, приобретенных до 1 января 2016 г., владение недвижимостью в течение трех и более лет является основанием для полного освобождения от уплаты НДФЛ (в это случае не требуется даже представлять декларационный бланк 3-НДФЛ);
- три года владения недвижимостью, приобретенной с указанной выше даты, дают право не платить НДФЛ при продаже в следующих случаях – если жилье было получено по наследству, дарению, договору ренты, либо по приватизационной сделке;
- пять лет владения объектом, приобретенным после января 2016 года, при любых обстоятельствах позволяют избежать уплаты налога.
Таким образом, если недвижимость находилась в собственности менее трех или пяти лет, в зависимости от перечисленных условий, закон обязывает рассчитать и уплатить НДФЛ по ставке 13%. Именно в таких ситуациях обращение за имущественным вычетом позволяет существенно снизить размер налога или полностью освободиться от его уплаты.
При стандартных условиях доход, полученный от продажи недвижимых объектов, облагается по ставке 13%. Под доходом понимается разница между покупкой и продажей квартиры, либо цена проданного объекта, ранее приобретенного по безвозмездным сделкам.
Если цена продажи не превышает стоимость приобретения квартиры, налог не уплачивается. Однако должностные лица ФНС вправе проверить обоснованность цены, указанной в договоре, для выявления возможных случаев занижения стоимости.
Для определения реальности цены, указанной сторонами в договоре, используется показатель кадастровой стоимости недвижимости. Если доход от продажи не превышает 70% от указанного стоимостного показателя, налоговые органы будут использовать не договорную цену, а формулу:
Д = КС х 0.7, где:
- Д – налогооблагаемый доход продавца;
- КС – показатель кадастровой стоимости квартиры, утвержденный на 1 января года, в котором совершалась сделка;
- 0.7 – значение 70% от кадастровой стоимости.
Вычет 2 млн. руб. при покупке квартиры
Гражданин Д. Гоцман купил себе квартиру за 10 млн. руб. И сделал в ней шикарный ремонт на сумму 1 млн. руб.
Налогооблагаемой базой является его сторонний доход (например, зарплата).
Таким образом, он будет иметь право вернуть себе из бюджета часть суммы, которую регулярно удерживают с его зарплаты в виде 13%-НДФЛ.
Так как потраченная Гоцманом на покупку сумма (10 млн. руб.) больше, чем максимально возможный налоговый вычет при покупке жилья (2 млн. руб.), то этот вычет применяется в полном объеме. А сумма, потраченная на ремонт, к сожалению Гоцмана, уже не увеличит размер вычета.
Итого, сумма к возврату = 2 000 000 руб. х 13% = 260 000 руб.
Если бы не покупка квартиры, то эти деньги, как обычно, ушли бы в гос. бюджет в виде налога с зарплаты гражданина Д. Гоцмана. А в данном случае, налоговики считают, что Гоцман как бы не получал доход в 2 млн. руб. (вычет), поэтому удержанный 13%-налог с этой суммы они возвращают.
Комната принадлежала налогоплательщику менее трех лет
В этом случае размер предоставляемого вычета при продаже комнаты будет зависеть от того, как на нее оформлены документы.
Предположим, в свидетельстве о регистрации права собственности сказано, что гражданину принадлежит доля в виде комнаты. Тогда при продаже комнаты налогоплательщик имеет право претендовать на вычет в пределах 1 млн руб.
В документах в качестве объекта права может быть указана комната, а не доля в квартире или жилом доме. В этом случае налогоплательщик получит имущественный налоговый вычет в размере не более 125 000 руб. Объясняется это тем, что в пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ в числе объектов недвижимости, на которые распространяется имущественный налоговый вычет 1 млн руб., комнаты не упомянуты . Поэтому сумма, полученная от продажи комнаты, относится к доходам от продажи иного имущества. А к таким доходам применяется вычет в размере 125 000 руб. Это позиция налоговых органов.
Вычет при продаже квартиры в 2023 г.: оформление, расчет
К сведению, вычет при реализации имущества, можно применять неограниченное число раз. Чтобы его получить, плательщик должен стандартно подать: 3-НДФЛ, документы, удостоверяющие право на льготу. Например, договор о сделке купли-продажи либо товарный чек, платежное поручение. Все зависит от того, какого характера вычет оформляется.
Калькуляция суммы имущественного вычета осуществляется также применительно к конкретной ситуации.
|
Особенности оформления имущ. вычета при продаже жилья
на 2023 г. |
||
| Предельно допустимая величина вычета | Совладельцы продали квартиру, заключив один договор купли-продажи | Совладельцы квартиры продали свои доли по-отдельности |
|
1 000 000 руб. (и только для резидентов РФ) |
Предельная сумма вычета 1 000 000 руб. делится между совладельцами пропорционально их долям либо по согласованию между собой | Каждый владелец, оформивший отдельный договор купли-продажи, при реализации своей доли может претендовать на вычет 1 000 000 руб. |
По сути, физлицо может реализовать за год несколько квартир и иных объектов недвижимости. Это законом не возбраняется. Тогда установленный максимум по сумме вычета применяется совокупно по всей реализованной недвижимости, а не отдельно по каждому проданному объекту.
Какой период возврата налога?
Получать всю сумму вычета можно сколько угодно лет — всё зависит от размера ваших налоговых перечислений.
Если ваш доход предполагает, что подоходный налог за 1 год не менее 260 000 руб., то всю сумму вычета вы получите сразу.
Например:
- Ваша зарплата: 170 000 руб.
- Налог 13%:22 100 руб.
- На руки вы получаете: 147 900 руб.
- Выплачено налога за год: 22 100 руб * 12 месяцев = 265 200 руб.
- Вы сразу получите 260 000 руб. за квартиру (265 200 > 260 000)
Если сумма подоходного налога за год ниже 260 000 руб., то вычет будете получать дольше.
Например:
- Ваша зарплата: 45 000 руб.
- Налог 13%: 5 850 руб.
- На руки вы получаете: 39 150 руб.
- Выплачено налога за год: 5 850 руб. * 12 месяцев = 70 200
- Свои 260 000 руб. вы будете получать 4 года (260 000/70 200=3,7 года)
Когда необходимо оплатить налог с продажи квартиры?
Согласно п. 4 ст. 228 НК РФ заплатить налог с дохода от продажи жилья необходимо до 15 июля года, следующего за годом реализации имущества. При этом подтвердить свои доходы нужно декларацией по форме 3-НДФЛ, которая должна быть представлена в налоговый орган до 30 апреля.
Например: Соколов продал квартиру в апреле 2020 года и он попадает под условия обязательной уплаты налога. Значит в 2021 году ему нужно до 30 апреля подать декларацию в ФНС, а после заплатить налог до 15 июля.
Если декларация не представлена и налог не уплачен в срок, на налогоплательщика накладывается штраф. ФНС рассчитает налог по имеющимся у них данным и размер штрафа будет составлять 5 % от неуплаченной в бюджет суммы за каждый месяц просрочки (но не менее 1000 руб. и не более 30 % от общей суммы исчисленного налога).
В случае, когда гражданин подал декларацию, но не уплатил в срок НДФЛ, взысканию будут подлежать только пени за каждый день просрочки.