Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры от подрядчика — что это значит?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подрядчики – компании, которые выполняют определенные виды работ на строительстве объекта по договору с застройщиком (например, делают остекление, проводят электромонтаж, выполняют штукатурные работы, делают благоустройство двора и т. д.).
Подрядная квартира и ее особенности
Подрядная квартира – это та, которой застройщик расплатился с подрядчиком за выполненные им работы. Раньше этот вид оплаты встречался реже, чем последние годы – такая форма расчета стала особенно популярной после 2008-го года. В годы финансового кризиса для многих девелоперов стало проблематичным расплачиваться со своими партнерами деньгами. Свободных средств стало гораздо меньше. Сегодня такая ситуация сохраняется – особенно отчетливо это прослеживается на рынке первичной недвижимости среднего класса среди небольших строительных контор. Как правило, крупные девелоперы осуществляют оплату прямыми деньгами, хотя и тут бывают исключения.
Сами по себе подрядные квартиры редко нужны подрядчикам – они хотят получить деньги. Иногда они оставляют себе такое жилье, если нуждаются в улучшении жилищных условий или чувствуют, что со временем квадратные метры здесь подорожают, и они смогут продать объект недвижимости дороже. Однако в большинстве случаев подрядные квартиры выставляются на продажу, причем дешевле, чем от застройщика, так как компания желает «обналичить» свои деньги как можно быстрее. Порой жилье реализуется на 10-30% дешевле.
Наиболее опасной формой является договор инвестирования. Связано это с тем, что документ этот является партнерским, и подрядчик, равно как и лицо, которое приобретает у него квартиру, несет равные риски с девелопером. В случае, если жилой комплекс будет задержан, покупатель не сможет рассчитывать на выплату компенсации, а если строительство объекта и вовсе «заморозят», покупатель не сможет присоединиться к числу «обманутых дольщиков». Более того, если достройкой объекта займется новый застройщик, он не будет претендовать на получение своей квартиры, как люди, обладающие правами согласно Федеральному закону №214 (подписавшие ДДУ).
Самым безопасным, безусловно, является договор купли-продажи уже готового жилья. В этой ситуации вряд ли могут возникнуть трудности. Покупка строящейся квартиры у подрядчика по договору переуступки ДДУ тоже довольно безопасна, покупатель после регистрации договора в Росреестре получает те же права, что и остальные дольщики. В этой ситуации, однако, сохраняются все риски для стандартного строящегося объекта, поэтому перед приобретением необходимо тщательно оценивать надежность девелопера, преимущества и недостатки новостройки.
Необходимые документы
Для заключения и регистрации договора уступки права требования в 2023 году нужно подготовить следующие документы:
- гражданский паспорт покупателя;
- договор между подрядчиком и застройщиком;
- договор уступки права требования между покупателем и подрядчиком;
- заявление о государственной регистрации договора;
- квитанция об оплате госпошлины;
- справка об отсутствии материальных претензий застройщика к подрядчику;
- свидетельство о заключении брака, согласие супруги либо брачный контракт;
- согласие застройщика, оформленное в письменном виде, на переход прав либо его уведомление о таком переходе, при условии, то это требование содержится в договоре между подрядчиком и застройщиком.
✅ Как можно приобрести квартиру у подрядчика
Существует три основных варианта покупки квартир у подрядчика. Это
- Покупка по договору купли-продажи квартиры (ASPA).
- Покупка по Соглашению об уступке, которое является приложением к Соглашению об участии (APA).
- Приобретение квартиры по договору соинвестирования.
Самым безопасным и простым вариантом для покупателя является приобретение квартиры по договору купли-продажи. В этом случае сделка осуществляется на общих основаниях. Подрядчик сначала приобретает жилье у основного застройщика по договору PSC, а затем продает его физическому лицу по новому договору PSC. Продавцом контракта обычно является юридическое лицо (т.е. подрядчик в целом), но в некоторых случаях продавцом является и физическое лицо (например, руководитель компании).
Приобретение жилья у подрядчика по договору купли-продажи возможно только в том случае, если жилье уже введено в эксплуатацию. ДККП предусматривает обязательную регистрацию в Росреестре, что значительно снижает риски для покупателя.
Следующий вариант, опять же с минимальным риском, — заключить с подрядчиком соглашение о переуступке (или передаче). Согласно статье 388 Гражданского кодекса РФ, продавец становится «цедентом», а покупатель — «цессионарием». Назначение возможно при одновременном выполнении следующих условий:
- Первоначальный договор участия не запрещает подрядчику переуступить квартиру другому лицу. Если такой запрет включен в текст уже подписанного подрядчиком договора аренды, подрядчик не может переуступить свое право на квартиру заинтересованному покупателю.
- Жилище еще не введено в эксплуатацию. Если жилье уже введено в эксплуатацию, передача прав уже невозможна.
Договор передачи требует обязательной регистрации в Росреестре. Еще один большой плюс для покупателя — процедура расчета. Цессионарий не обязан выплачивать деньги цеденту до тех пор, пока данные в Росреестре не будут изменены и обновлены. Это означает, что цедент не может взять деньги и быстро исчезнуть, не выполнив всех своих обязательств.
✅ Пошаговый порядок действий
Покупка квартиры у подрядчика происходит по стандартной процедуре, характерной для всех договоров такого типа. После первоначальной проверки застройщика и подрядчика, покупателю будет необходимо
- Подписать договор купли-продажи, договор переуступки или договор соинвестирования с Подрядчиком. Если первоначальное соглашение между застройщиком и подрядчиком было нотариально заверено, то новое соглашение между подрядчиком и Покупателем также должно быть нотариально заверено.
- Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Если договор купли-продажи регистрируется в Росреестре, Покупатель оплачивает государственную пошлину в размере 2 000 рублей. Если Росреестр зарегистрирует договор передачи, Покупатель (физическое лицо) заплатит госпошлину в размере 350 рублей (подпункт 1 пункта 30 статьи 333.33 НК РФ).
- Передать деньги за квартиру подрядчику. Составление документов о взаимной приемке и передаче. Покупатель должен зарегистрировать, что подрядчик передал необходимые документы и перерегистрировал на него свидетельство о праве собственности. Подрядчик фиксирует, что Покупатель перечислил ему всю требуемую сумму. Эти документы помогут сторонам избежать возможных претензий друг к другу.
- Если дом еще не сдан в эксплуатацию, дождитесь окончания строительства. После сдачи дома в эксплуатацию покупатель должен подписать акт приема-передачи. Этот документ подписывается арендодателем только в том случае, если он/она удовлетворены качеством недвижимости. Если Покупатель обнаружит какие-либо недостатки в квартире, он имеет право потребовать от Застройщика их устранения. После подписания акта приема-передачи ипотечный держатель получает возможность въехать в квартиру. Гражданин становится реальным владельцем недвижимости.
Подрядчик — его права и обязанности
Подрядчик строительства — компания или лицо, непосредственно выполняющее строительные работы. С заказчиком его связывает договор, в котором прописано право и обязанность при необходимости привлекать к выполнению работ и другие организации, субподрядчиков. Основная задача подрядчика — провести строительные работы и довести дом, корпус, территорию и другие объекты до состояния пригодности к эксплуатации.
Заказчик оплачивает услуги застройщика, и тут начинается интересующая нас часть отношений. В качестве оплаты или обеспечения расходов, застройщик-заказчик может передать подрядчику права на часть квартир в новостройке, которые могут быть реализованы в виде переуступки или продажи — в зависимости от сдачи объекта в эксплуатацию.
Покупка квартиры от субподрядчиков
Генеральные подрядчики и прочие крупные подрядные структуры, для выполнения некоторых задач могут привлекать более мелкие организации, которые выступают в процессе строительства дома как субподрядчики. Расчет с ними за предоставленные услуги также часто осуществляется посредством уступки прав на квартиру по договорам цессии. Чтоб выручить средства за свою работу, субподрядчики продают переданные им объекты посредством переуступки прав на них.
По сути, схема покупки квартир у таких организаций практически не отличается от приобретения жилья у основных подрядчиков и оформляется аналогичными договорами.
Однако, «цепочка» переуступок между субподрядчиками может быть многократной, что до невозможности усложняет процесс проверки выполнения обязательств каждого из них, за которые права на квартиру и были переуступлены. Риск таких схем состоит в том, что при неисполнении обязательств хотя бы одной организацией из «цепочки», последний покупатель будет лишен жилья.
В чем состоит суть сделки
Мнение эксперта
Станислав Ершов
Квалифицированный юрист. Готов ответить на любые ваши вопросы! Задавайте их прямо сейчас!
Написать эксперту
Многие потенциальные покупатели не понимают, зачем покупать недвижимость у подрядных компаний и как она вообще оказывается в их распоряжении. Подрядчик – это организация, оказывающая застройщику услуги на разных этапах возведения объекта. Такие компании выполняют строительно-монтажные и отделочные работы, занимаются остеклением, благоустраивают территорию.
Поскольку застройщики часто испытывают дефицит финансирования, особенно в период спада продаж, они расплачиваются с контрагентами по взаимозачету. Исполнитель получает за свою работу не живые деньги, а квадратные метры в новостройке. Это происходит путем составления ДДУ между сторонами. Передача прав по договору подлежит государственной регистрации.
Также бывает, что строители передают подрядчикам уже готовое жилье. В таких случаях заключается соглашение купли-продажи. Подрядная организация оформляет квадратные метры в свою собственность, а потом их перепродает.
Конечно, исполнителя это может не устраивать. Но иногда его просто ставят перед фактом, и приходится соглашаться на сделку. В результате подрядчик продает квартиры посторонним людям по договору уступки. Поскольку ему надо покупать материалы, платить налоги, зарплату персоналу, жилье обычно реализуется по минимальным ценам.
Проверка подрядчика для минимизации рисков
Помимо описанного выше, риски могут возникать и по другим причинам. Например, подрядчик на самом деле таковым не является. Этим тоже пользуются мошенники. Они предоставляют «липовые» документы или вообще их не предоставляют, а в результате, пропадают с деньгами на жилье, на которое вообще и прав не имели. Обезопасить себя, хотя бы частично, можно при помощи проверки подрядчика:
- Проверить факт существования подрядчика. Обычно эта информация находится в общем доступе.
- Затребовать документы, на основании которых подрядчик работает с застройщиком.
- Взять копию договора, на основании которого подрядчик получил жилье. Нужно проверить, чтобы договор действительно существовал и был зарегистрирован по всем правилам, а не являлся подделкой.
- Взять выписку из ЕГРН на приобретаемое жилье и посмотреть, кто на самом деле является его собственником, нет ли на квартире обременений и так далее.
Значительная часть всех действий предполагает проверку документов и, что самое важное, их подлинности. Далеко не каждый человек знает, как это сделать правильно. Тут тоже понадобится помощь опытного юриста. Без него лучше подобные сделки вообще не заключать.
Особенности приобретения жилья в новостройке
Подрядчиком называется компания, работающая по договору подряда. Данная компания выполняет поручения заказчика в период строительства дома, а в качестве оплаты за свои услуги получает от застройщика квартиры в строящемся доме. Стороны заключают договор долевого участия в строительстве либо определенные квартиры без договора бронируются за подрядчиком.
Полученные квартиры чаще всего продаются заблаговременно, для того, чтобы иметь возможность оплатить труд рабочих, закупить материалы и т.д. Если такой необходимости нет, продажа недвижимости осуществляется уже на этапе сдачи дома.
По своему правовому статусу подрядчик отличается от застройщика, поэтому переоформить договор долевого строительства на покупателя он не может, в его компетенции переуступка прав собственности (ст. 388 ГК РФ) или оформление договора купли-продажи (ст. 549-558 ГК РФ).
Переуступка прав требования квартиры – регулируемая законодательством процедура.
Некоторые особенности при оформлении сделки с подрядчиком обусловлены тем, что покупатель, приобретая недвижимость на этапе строительства, получает не само жилье, а право требования его у застройщика.
Способы покупки квартир:
-
Договор цессии (ст. 388 ГК РФ) должен быть оформлен в письменной форме и содержать указание на заключенную сделку с застройщиком и перечень условий, которые были определены по ней.
Данный договор подписывается до момента сдачи дома в эксплуатацию и действителен, в случае, если это не запрещается основным договором. - Договор переуступки прав может быть заключен в случае, если в процессе строительства, крупными подрядчиками были привлечены субподрядчики, с которыми расчет осуществляется по договору цессии. Субподрядчики, могут продать квартиру, путем заключения договора переуступки прав. Минусом такой сделки является невозможность проконтролировать и отследить «цепочку» переуступок и выполнения обязательств.
- Договор соинвестирования регулируется ст. 4 ФЗ № 39. Согласно данному договору подрядчик может одновременно выступать инвестором, который предоставляет свои услуги застройщику в качестве инвестиции, а взамен получает право на квартиру. В такой ситуации с будущим покупателем будет заключен договор соивестирования, по которому к нему перейдут права на квартиру в тех объемах, в которых принадлежали подрядчику.
- Договор купли-продажи является самым безопасным способом совершения сделки и заключается после сдачи дома в эксплуатацию. В данном случае подрядчик уже оформил право собственности на недвижимость, что существенно увеличит ее цену, но риски у данного вида сделки минимальные.
Риски при покупке квартиры у подрядчика
Если подрядчик уже получил квартиры в счет выполненных работ согласно 214 ФЗ и реализует их по договору переуступки, риски покупателя не больше, чем при покупке квартиры у застройщика.
Сложности могут возникнуть в ситуации, когда застройщик и компания подрядчик заключают инвестиционный договор, который предусматривает оплату еще не выполненных услуг квартирами. Продажа такой недвижимости осуществляется по цене существенно ниже рыночной, однако при этом обязательства перед застройщиком еще не выполнены.
В большинстве случаев сделка происходит на этапе строительства дома, следовательно, покупатель приобретает не саму квартиру, а право ее получить после сдачи дома в эксплуатацию.
К основным рискам в данном виде сделок можно отнести:
- Невыполнение подрядчиком возложенных на него обязательств, ведет к расторжению соглашения с застройщиком. Следовательно, недвижимость подрядчик не получит, даже несмотря на то, что уже успел ее продать. Покупатель при этом даже в судебном порядке не сможет получить купленную недвижимость или вернуть свои деньги.
- Подрядчик может выполнить меньший объем работ или использовать меньше материалов при строительстве и некоторые квартиры не будут ему переданы, поскольку задолженность перед ним будет меньше. Велика вероятность приобрести квартиру, которой нет.
Избежать рисков можно если:
- изучить ДДУ продавца;
- заключать трехсторонний договор;
- привлекать к заключению сделки юристов и специалистов, которые помогут учесть все нюансы и оценить риски;
- изучить документацию застройщика;
- лучше выбирать подрядчиков, которые уже давно находятся на рынке, имеют стабильное финансовое положение (для этого потребуется внимательно изучить документацию и строительный рынок).
Тщательный контроль необходим перед совершением сделки и в момент ее оформления.
Можно ли будет сделать возврат налога?
При покупке квартиры, в ситуации, когда подрядчик не записал недвижимость как личное владение, он является посредником и соглашение заключается со строительной компанией. Данная схема является зачетной, а ее минус состоит в том, что вернуть НДФЛ невозможно. Строительная компания не может выдать документ, подтверждающий расходы покупателя для ФСН, потому что эти документы оформлялись с подрядчиком.
При покупке квартиры по договору уступки прав требования, право получения имущественного вычета возникает с момента подписания акта приема-передачи квартиры. В этом случае, в налоговый орган предоставляется копия договора долевого участия, на основании которого произошла переуступка прав требования.
В данной статье были рассмотрены способы приобретения жилья у подрядчика, основные нюансы такого рода сделок, а также информация по минимизации рисков в процессе купли-продажи. Внимательное изучение всех деталей сделки и документов позволит купить жилье дешевле рыночной стоимости и не попасть в руки мошенников.
Преимущества и недостатки
Выгода от покупки жилья у подрядчика может быть весьма существенной:
- Квартиры на нулевом этапе (если вы их выбрали именно на нем) значительно дешевле, чем в конце строительства.
- Скидку может дать и сам подрядчик, если ему срочно нужны денежные средства. Кстати, сам он также может получить будущие квадратные метры совсем по другой цене, чем обычный покупатель с улицы. Для подрядчиков цены могут быть ниже.
Можно ли будет сделать возврат налога?
При покупке квартиры, в ситуации, когда подрядчик не записал недвижимость как личное владение, он является посредником и соглашение заключается со строительной компанией. Данная схема является зачетной, а ее минус состоит в том, что вернуть НДФЛ невозможно. Строительная компания не может выдать документ, подтверждающий расходы покупателя для ФСН, потому что эти документы оформлялись с подрядчиком.
При покупке квартиры по договору уступки прав требования, право получения имущественного вычета возникает с момента подписания акта приема-передачи квартиры. В этом случае, в налоговый орган предоставляется копия договора долевого участия, на основании которого произошла переуступка прав требования.
В данной статье были рассмотрены способы приобретения жилья у подрядчика, основные нюансы такого рода сделок, а также информация по минимизации рисков в процессе купли-продажи. Внимательное изучение всех деталей сделки и документов позволит купить жилье дешевле рыночной стоимости и не попасть в руки мошенников.