Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как снять хорошую квартиру? 10 нюансов, которыми опасно пренебрегать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все просто и банально, мне помогает риэлтор. У меня нет времени и желания самому искать квартиросъемщиков, разговаривать с ними по телефону, отвечать на вопросы, ездить и показывать квартиру. Все это делает риэлтор, которому я озвучил требования к квартиросъемщикам. И хоть он не несет ответственности за подобранных жильцов, но зато он фильтрует их на стадии отбора, согласно мои требованиям.
Что проверить, прежде чем снять квартиру: от объявления до тонкостей договора
Юля с мужем на съёмном жилье пять лет. За это время сменили три квартиры, обожглись только в первый раз.
«Мы искали квартиру без мебели в центре города. Начали с сайта объявлений, но все телефоны, по которым я звонила, были от агентств-посредников. За свои услуги они брали 50 % от стоимости аренды, это 5–6 тыс. рублей. Мы посчитали, что это дорого. Я нашла, казалось бы, подходящий вариант: за 2,5 тыс. рублей нам дали несколько телефонов собственников», – рассказывает Юля.
Офис в центре города, очень вежливая девушка, которая при них «договорилась» с несколькими хозяевами. На следующий день Юля попыталась дозвониться им сама, но оказалось, что ни по одному номеру сделать это невозможно: «номер не существует», «уже давно ничего не сдаём», «сдаём, но по другому адресу и дороже». Поняв, что их обманули, вернулись за деньгами.
«Чего мы только не наслушались! Устав ругаться, я вызвала полицию. И тут сразу же вышла главный менеджер, которая минутой ранее говорила, что сможет встретиться с нами не ранее чем через неделю. Она швырнула деньги со словами: «С вами вообще невозможно договориться». После этого мы нашли квартиру через обычного риелтора, он же дал типовой договор аренды».
Спустя два года хозяева попросили освободить жилплощадь. Повезло, что освободилась квартира, в которой жил знакомый Юли и её мужа. Но через два года пришлось съезжать опять по просьбе хозяев.
«Вот тогда я поняла, что, возможно, своя мебель и техника не такой уж большой плюс, – рассуждает Юля. – Нынешнюю квартиру я искала по объявлениям, удивилась, что почти все они от собственников. Но пустых квартир в центре по‑прежнему мало. Повеселило предложение квартиры без мебели, без ванной и душа, но зато с жильцом за перегородкой. А одну квартиру мы пришли смотреть в разгар ремонта. Судя по выражению лица хозяйки, сдавать жильё собирался её сын, а она об этом даже не подозревала».
Каждый переезд обходится примерно в 2–3 тыс. рублей и неделю на то, чтобы всё упаковать, разобрать мебель и затем снова собрать.
«Со всеми хозяевами мы заключаем договор аренды, в котором прописаны основные условия, это, кстати, инициатива самих арендодателей, – продолжает она. – В квартире я первым делом смотрю, чтобы нигде не текли трубы, работала сантехника, прошу показать документы на квартиру, чтобы удостовериться, кто собственник, и проверяю счета за комуслуги. В остальном мои требования сводятся к чистоте. Люди, которые сдают жильё, вообще редко заботятся о его состоянии, при этом дешевле 8 тыс. рублей квартиры мне не попадались».
Катя живёт в съёмном жилье 11 лет, за это время поменяла семь квартир.
«Первую квартиру я нашла через друзей, прожила там пять лет, но потом хозяйка решила, что она тоже будет в ней жить, и для поиска новой квартиры мне пришлось пойти в агентство. Риелтор ходил со мной по квартирам, пока мы не нашли подходящий вариант, и составил договор, который я доработала и использую до сих пор, – рассказывает она. – Для меня самый действенный способ быстро найти квартиру – это группы в соцсетях «Сдам/сниму квартиру без посредников». Там легко проверить, кто, где, что и за сколько сдаёт, масса предложений с подселением. Я по такому объявлению прожила с девушкой целый год в двухкомнатной квартире, и всё было здорово. Обычно ищут соседей одного пола, но я видела объявление от парня: «готов платить за девушку квартплату, если она будет покупать продукты и готовить».
Катя постоянно следит за объявлениями и ценами на рынке аренды. Предложениям квартир за 7–8 тыс. она не доверяет.
«Я снимаю однушки в центре, они 10–12 тыс. рублей + комуслуги, двушки чуть дороже. За 7–8 тыс. – это либо пустые квартиры в новостройках типа бульвара Юности, Крейды, Северного, либо рекламная уловка типа: «именно эта квартира уже сдана, но у нас много вариантов, но на 1–1,5 тыс. дороже».
Её практика тоже показывает, что стоит отказаться от завышенных ожиданий. Съёмное жильё – это обычно старый ремонт, бабкина мебель.
«Я всегда смотрю на мебель и никогда не сниму квартиру с 30-летним диваном, – продолжает Катя. – Как‑то мы с девушкой сняли двушку. Чистая, аккуратная квартира. Я выбрала маленькую комнату с новым диваном, а она большую со старым. И месяца через два стала жаловаться на красную сыпь. Думали комары, а оказалось, что в старом диване были клопы. Пришлось дезинфицировать всю мебель и одежду».
На осмотр будущего жилья у Кати обычно уходит около часа. Она составляет список самой крупной техники и мебели, в каком они состоянии, вплоть до крупных царапин на шкафу, проверяет, морозит ли холодильник, ставит стиралку на короткий режим.
«Хозяева удивляются, но это всё из практики. Однажды я съезжала с квартиры, и хозяйка заявила, что я испортила шкаф, хотя изначально он был поцарапанный. В последний раз так при хозяевах же выяснилось, что машинка не сливает воду. Всё это я указываю в договоре, чтобы в дальнейшем ко мне не было претензий», – говорит она.
Настя на съёмном жилье шесть лет, поменяла четыре квартиры.
«Я первым делом проверяю документы собственника, чтобы убедиться, что квартира его и нет других собственников, если есть, прошу письменные согласия от них, – говорит она. – Ещё проверяю, нет ли этой квартиры на сайтах объявлений о продаже, это важный момент».
Однажды она заехала в квартиру, перевезла все вещи, распаковала, подписала с хозяйкой договор на год, а через три дня та заявила Насте: «Придут люди смотреть квартиру». Оказалось, что квартира продавалась уже 1,5 года и наконец‑то кто‑то ею заинтересовался. Хозяйка была из другого города, но сообщила, что намерена пожить в квартире несколько дней и показывать её покупателям. Настя через три дня с этой квартиры съехала.
Искала жильё спешно. Остановилась на одном варианте, всё понравилось, подписали договор.
«Пришла квитанция на комуслуги, и я вижу в ней 160 тыс. долга. Я в ужасе, оказывается, они вообще ни за что не платили, я месяц сидела без Интернета. Корила себя, конечно, за то, что совсем забыла проверить квитанции, – говорит она. – Хорошо, что хозяева, как и пообещали, стали гасить долг, но ко мне постоянно ходили судебные приставы, и это было неприятно».
Олеся снимает жильё пять лет, поменяла четыре квартиры.
Люди не любят сдавать жильё кошатникам и собачникам, переживают за запах, порчу мебели и обоев.
«Я прожила примерно год на квартире, когда мы с соседкой очень захотели кота. В договоре у нас ничего не было про животных. Квартира, конечно, была далека от идеальной, но всё‑таки мы спросили у хозяйки – она разрешила. Мне попался до безобразия чистоплотный кот, будил даже ночью, чтобы ему меняли лоток, если он в него сходил. Запаха в квартире никакого не было», – рассказывает она.
Когда девушки съезжали, заметили, что в одном месте кот испортил обои. На балконе оказался кусок таких же, сами переклеили и сдали квартиру в том же виде, в каком и заезжали.
«А потом кота мне пришлось пристроить родителям, потому что так и не смогла найти людей, которые бы разрешили держать его в квартире, – говорит Олеся. – Поэтому хорошо, если этот пункт изначально есть в договоре аренды либо хозяева соглашаются его добавить».
Она считает, что правильно составленный договор – гарантия спокойствия и нанимателей, и арендодателей. Помимо паспортных данных и сведений о квартире, у Кати есть пункт про животных, кто‑то прописывает, сколько раз в месяц хозяева могут приходить в квартиру, для кого‑то важно, чтобы о выселении предупреждали не за три дня, а как минимум за две недели.
— проверьте, сколько у квартиры собственников. Можно заказать выписку ЕГРН на сайте Росреестра или в МФЦ и посмотреть, совпадают ли данные в свидетельстве о собственности с паспортом того, кто сдаёт квартиру. Если собственников несколько, письменное согласие должен дать каждый;
— убедитесь, что квартиры нет на сайтах продажи недвижимости;
— проверьте квитанции об оплате ЖКХ, попросив их у собственника либо в Расчётно-информационном центре (РИЦ);
— все важные для вас нюансы пропишите в договоре.
«Бордель не устраивать, друзей не водить». Мало кто начинает возникать с претензиями по типу «это моя личная жизнь, я же плачу вам за квартиру деньги». А зря. Ты имеешь право приглашать в снятую квартиру и своих друзей, и родных, и девушку, и даже любовниц (если это никак не помешает твоим соседям в часы, когда нельзя шуметь).
Среднестатистический арендодатель, конечно же, мечтает о таком квартиранте, который бы сидел тихо, как мышка, и буквально летал по воздуху, не стаптывая нового паркета. А уж представить, что могут сделать с квартирой несколько человек, хозяину жилища и вовсе страшно. Просто поговори с ним и убеди его в том, что с квартирой ничего не случится. Но не берись заверять его в том, что ты святой девственник, а также интроверт, который избегает общения с другими людьми.
Как распознать обман при съеме квартиры
Хороший район, уютная обстановка, цена ниже средней по рынку и приятный вежливый хозяин — все это еще не значит, что удача, наконец, улыбнулась вам, а поиски съемного жилья окончены.
Приближается осень, а значит наступает самая жаркая пора в арендном бизнесе. По статистике пик приходится на конец августа и весь сентябрь. Способ, тоже потихоньку отживающий свой век, однако до сих пор действующий. Не все люди, желающие сдать квартиру, ориентируются в интернет-пространстве, и им ближе способ подачи объявления через газеты и журналы. Для поиска осведомитесь, какие рекламные и публикующие объявления печатные издания выпускаются в конкретном регионе.
Если вам начинают рассказывать о том, что собственник в отпуске, или это близкий родственник владельца квартиры и ещё какое-то бла-бла-бла, то это должно вас насторожить.
Дёшево, значит, сердито
Также при самостоятельном поиске квартиры для аренды специалисты советуют обращать внимание на стоимость аренды. В большинстве случаев неоправданно низкая цена таит за собой какой-то подвох.
«Если выбираете квартиру самостоятельно, внимательно изучите ценовую ситуацию на рынке. Привлекательная дешевизна предложения, как правило, является просто приманкой. Во время просмотра квартиры и заключения сделки расслабьтесь, не нервничайте, максимально сосредоточьтесь на документах и договоре аренды, а также внимательно осмотрите квартиру на наличие недостатков. Не реагируйте на искусственно создаваемое многими собственниками и недобросовестными агентами состояние нервозности, благодаря которому клиент быстрее всё осмотрит и отдаст деньги», — советует управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Наталья Сивко.
«Очевидно, что жилплощадь, которая сдаётся по низким ставкам, имеет определённые минусы. Например, низкое качество объекта (старый дом, отсутствие ремонта, мебели или бытовой техники) или неудачное расположение (далеко от станции метро, рядом с вокзалом или рынком). Также снижению стоимости способствует условие предоплаты за долгий срок (полгода, год) или короткий срок найма (часто жильё сдают на лето). Нужно ориентироваться на средние ставки, описание объекта в объявлении, постараться в телефонном разговоре выяснить подробности и только потом отправляться на просмотр», — подтверждает Галина Киселёва, директор департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость».
Что может пойти не так
Если человек подписывает договор, принимает деньги и дает нанимателю ключи, это еще не значит, что наниматель имеет право жить в этой квартире. Если не проверить документы, могут вскрыться интересные проблемы:
Квартира на самом деле принадлежит другим людям, которые внезапно приезжают выселять нанимателя. Это могут быть настоящие жильцы, супруги или родители. Договор окажется недействительным, потому что наниматель заключил его с кем-то, кто не имел прав на эту квартиру.
Квартира окажется предметом затяжного судебного разбирательства, и, когда оно закончится, законные владельцы выселят нанимателей. Или не когда закончится, а просто так.
При выезде хозяева не вернут страховой депозит на основании того, что наниматель якобы повредил их антикварную люстру. Никакой люстры в квартире не было, но на суде этого не докажешь.
Квартиру сдал муж, не имеющий на это права, потому что квартира куплена в браке. Договор будет недействительным: распоряжаться купленным в браке жильем могут только оба супруга, если у них нет другого юридически оформленного соглашения на этот счет.
Договор найма, подписанный представителем, окажется недействительным, потому что срок доверенности давно истек или потому что у представителя есть право на показ квартиры, а на подписание договора — нет.
Если квартира принадлежит супругам
Жилье, купленное в браке, — это совместная собственность обоих супругов, даже если в свидетельстве записан один из них. А это означает, что у квартиры два собственника и договор должны подписать оба супруга. Либо один из супругов должен дать согласие на сделку — такое согласие подписывается у нотариуса.
Редкий, но возможный случай: у супругов может быть брачный договор, который отменяет законный режим брачного имущества и четко прописывает, что одна квартира принадлежит мужу, а другая — жене. 6 причин заключить брачный договор
Супруги могут в любой момент поссориться (особенно молодые). Чтобы не зависеть от их взаимоотношений, подстрахуйтесь в договоре:
Чтобы узнать, не пытается ли скрытный муж сдать вам семейное жилье, сверьте дату штампа о браке и дату «документов-оснований». Если брак заключен до получения квартиры, то она принадлежит совместно супругам и муж не может распоряжаться ею без согласия жены:
Расстояние от метро до квартиры часто преуменьшают. Проверяйте маршрут по картам Гугл, чтобы 10 минут пешком из объявления не оказались долгой дорогой в дюнах на автобусе.
Вот так выглядят «10 минут на транспорте от метро» в картах Гугл:
В домах до девяти этажей лучше выбирать последний: меньше шансов на текущий потолок и больше на доступ к крыше. В высоких домах лучше брать средние этажи: на последних плохо топят и могут быть проблемы с горячей водой.
Моя мама сняла двушку на первом этаже сталинки за смешные 30 000 рублей. Цена оправдывала утренний шум дворников, но у квартиры оказался другой существенный минус — канализация. Ветхие трубы сложно прочистить, и всё, что стекало с верхних этажей, лилось через край на первом. Раковина в кухне урчала как дракон, а однажды это обернулось потопом.
Еще первый этаж — заповедник животных из подвала, и хорошо, если это тараканы. В одну из моих квартир наведывалась жирная крыса, которая разбрасывала овсянку и лениво сидела на батарее, пока мы ужинали. Пришлось убивать крысу веником, хоронить ее в коробке из-под обуви, а кухню отдраивать от крысиной крови.
Документы при аренде квартиры
Одним из главных документов является даже не договор, а выписка из домой книги о том, что наймодатель действительно является собственником квартиры. Наряду с выпиской съёмщику должно быть предоставлено свидетельство о праве собственности.
Съёмщик и собственник должны проверить друг у друга паспорта и записать их данные, чтобы быть защищёнными от мошенничества.
Перед составлением договора проводится опись имущества, все данные о состоянии мебели техники, электроники и прочих предметов фиксируются в документе, который нотариально заверяется.
В договоре прописываются все оговорённые обеими сторонами условия, желательно, чтобы он был заверен нотариусом. Больше никакие документы при аренде квартиры не требуются.
Вы в квартире. Оцените обстановку
Откройте объявление. Посмотрите, насколько квартира соответствует той, что была на фотографиях. Ожидания и реальность спорят друг с другом? Лишний раз подумайте, а стоит ли связываться с теми, кто начал обманывать вас с самого начала.
Пройдитесь по квартире и внимательно все изучите: состояние коммуникаций и мебели, вид из окна, чистоту и удобство балкона или лоджии и прочее. Вот небольшой чек-лист, на что обращаем особое внимание.
✓ Сантехника
Краны, унитаз, соединения труб, шланги стиральной машины — все это должно быть исправным и работоспособным. Когда сантехника в порядке, в ванной и на кухне не бывает пятен от сырости или плесени — на это тоже обратите внимание.
✓ Окна и двери
Тут все просто — они должны нормально открываться и закрываться, из них не должно дуть или сквозить.
✓ Розетки
Возьмите с собой зарядное устройство для телефона и проверьте, все ли розетки в рабочем состоянии.
✓ Техника
И снова все проверяем и убеждаемся, что оно работает. Особое внимание уделите холодильнику, плите, микроволновке, кондиционеру и другой крупной или дорогой технике.
Если что-то не так, обратите на это внимание собственника и уточните, сможет ли он устранить неисправность, или это сделаете вы, к примеру, в счет арендной платы.
Оформление договора — завершающий этап. Нежелание арендодателя подписать официальный договор должно вызвать у тебя подозрение. «Необходимо прописать адрес квартиры, паспортные данные всех лиц, участвующих в сделке, указать правоустанавливающие документы на квартиру. Отдельной строкой в договоре прописывается арендная плата — фиксированная, привязанная к какой-либо валюте (либо в рублевом эквиваленте), обязательно — опись имущества, передаваемого в пользование, ответственность нанимателя за поддержание квартиры в надлежащем состоянии, сохранность имущества, находящегося в квартире, кто (ты или хозяин квартиры) будет оплачивать счета за коммунальные и прочие услуги (телефон, электроэнергию); режим посещения хозяином квартиры с целью контроля за ее состоянием; лица, которые будут проживать в квартире совместно с тобой», — разъясняет Гульнара Рахмангулова.
Вести переговоры с владельцем
На осмотре квартиры важно общаться напрямую с владельцем, а не с его представителем или риелтором. Так можно понять, насколько собственник доброжелателен, будут ли с ним проблемы после заселения. Ещё решение о скидке будет принимать только хозяин квартиры.
Если квартиру показывает риелтор, перед заключением договора дополнительно стоит пообщаться с владельцем. Оформлять документы нужно только в присутствии владельца, чтобы в будущем не появилось новых требований.
Отношение хозяина можно понять по его отзывам о предыдущих квартирантах: если в речи слишком много негатива, то владелец будет так же требователен и к новым жильцам. Бывает, что жильцы ломают и портят что-то в квартире. Но также бывает, что после заселения владелец каждую неделю приходит с проверками или требует оплату за несколько недель до оговорённого срока.
Прочитать договор и заключить сделку
Если в квартире всё устраивает, с документами всё в порядке, хозяин доброжелателен и готов сотрудничать, всё равно не нужно спешить подписывать договор.
Владельца или риелтора нужно попросить передать или прислать образец договора. Идеально, если получится показать документ юристу: только специалист может проверить, что в договоре всё прописали хорошо, от съёмщика не будут требовать соблюдения странных условий.
Если юриста нет, тогда договор нужно прочитать в спокойной обстановке дома, а по всем непонятным пунктам задать вопросы собственнику или риелтору.
Порядочные хозяева ответят на вопросы, согласятся внести дополнительные пункты или хотя бы объяснят, почему поменять договор не получится.
Если риелтор и собственник нервничают, торопят и требуют быстро подписать документы, лучше поискать другое жильё.
Подписание договора и акта передачи
Договор найма жилья – документ, который поможет избежать ненужных конфликтов. Его можно составить самостоятельно, прописав определенные пункты, в том числе касающиеся прав арендатора:
- Наименование сторон договора. ФИО и паспортные данные наймодателя (или его представителя) и нанимателя.
- Предмет договора – это квартира. Необходимо указать полный адрес, площадь, количество комнат.
- Срок действия договора и порядок оплаты. Обозначаются сроки внесения оплаты, а также штрафные санкции, в случае задержки платежа.
- Права и обязанности сторон.
- Ответственность сторон по договору, например, в случае ущерба, нанесенного имуществу.
- Изменение и расторжение договора.
- Заключительные положения и подписи с указанием контактов сторон.
Анализируем свои требования к уровню комфорта
Каждый человек предъявляет индивидуальные требования к условиям проживания – это зависит от его вкусов, привычек, образа жизни. Часто ли вы приглашаете гостей? Любите ли вы ходить по магазинам самостоятельно или предпочитаете доставку еды на дом? Насколько важно для вас наличие тех или иных элементов бытовой техники? Нередко экономия достигается за счет отказа от некоторых параметров жилья и инфраструктуры, находящейся в непосредственной близости от него. При рассмотрении различных вариантов лучше отдать предпочтение менее обустроенной, но более дешевой квартире. На хорошее жилье в Москве желающие находятся очень быстро. Поэтому если вам приглянулось жилое помещение, рекомендуется действовать максимально оперативно – сразу же набирать указанный в объявлении номер телефона и договариваться о просмотре.