Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить договор ренты и на что обратить внимание». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Плюсы и минусы сделок с договором ренты
Преимущества договора пожизненной ренты для плательщика:
- возможность купить недвижимость в рассрочку;
- перспектива проживания в жилье с момента заключения договора. Часто это дешевле, чем аренда;
- гарантия получения жилья — даже если собственник передумал, оспорить договор и лишить права собственности непросто.
Неисполнение пунктов соглашения даёт право для обращения в суд и аннулирования договора.
Минусы для рентополучателя:
- ограничение права на квартиру или землю;
- сложности расторжения соглашения;
- нечестные рентные плательщики;
- необходимость платить налоги и предоставлять декларации в ИФНС.
Минусы для плательщика ренты:
- займы без указания точного срока окончания действия. Соглашение пожизненной ренты предполагает выплаты на протяжении жизни рантье. Но сколько плательщик ренты заплатит за квартиру в итоге — неизвестно;
- отсутствие полноправного владения имуществом до наступления смерти получателя;
- затраты на нотариальные мероприятия и регистрацию контракта.
При заключении договора с иждивением собственник жилья может признать качество работ, услуг плательщика ренты неудовлетворительным. В этом случае он может потребовать аннулировать соглашение.
Какие ещё существуют риски при заключении договора ренты?
Помимо мошенничества, один из главных рисков — возможное падение цен на недвижимость. Подсчитайте, какую сумму ренты вы будете платить в год, оцените варианты на разное количество лет (так как неизвестно, сколько лет придется ее выплачивать) — и сравните со стоимостью квартиры. В некоторых случаях сделка будет нерентабельной.
Наконец, помните, что этот договор не имеет определенного срока. Пенсионер может прожить довольно долго после подписания договора, а может и пережить рентоплательщика (в этом случае выплачивать ренту придется его детям или другим наследникам).
Как обезопасить себя от отмены ренты
Получателями ренты, как правило, становятся одинокие пенсионеры. Это долгосрочный договор, по которому вы можете выплачивать платежи и заботиться о них не один год. Порой пожилым людям начинает казаться, что их обманывают — платят слишком мало, недобросовестно относятся к обязанностям помогать и приносить им продукты.
Получатель ренты может попробовать расторгнуть договоре через суд. Так происходит не всегда, но от потенциальных претензий стоит подстраховаться заранее.
- Если договор предусмотрена только передача конкретной суммы, то постарайтесь делать это перечислением на карту. Или записывайте на видео передачу денег, просите у получателя ренты расписку.
- Когда вы соглашаетесь помогать получателю ренты, постарайтесь прописать в договоре конкретный перечень работ. Например, гулять дважды в неделю, приносить продукты раз в неделю, возить в больницу на обследование не реже раза в месяц.
- Если договор уже составлен, постарайтесь фиксировать факт выполнения работ по уходу за пожилым человеком, гуляйте в одних и тех же местах, где будут свидетели. Сохраните все чеки, счета на оплату медуслуг и другие документы, подтверждающие ваши расходы на получателя ренты.
- Постарайтесь быть в доброжелательных отношениях с соседями — скорее всего, именно их как свидетелей вызовут в суд.
Инициаторами отмены договора ренты могут стать наследники получатели ренты. Например, после смерти пожилого человека они заявят, что договор ренты незаконный, пенсионера ввели в заблуждение, и они имеют право на квартиру. Чтобы отменить договор, наследники обращаются в суд. Обычно в иске они утверждают, что пожилой человек был психически нездоров и не отдавал отчета в своих действиях.
Чтобы обезопасить себя от проблем, нужно еще до заключения договора убедиться в дееспособности будущего получателя ренты. Для этого запросите у него справку от психиатра о том, что его психическое здоровье не мешает ему заключать сделки с имуществом.
Если наследники обратились в суд, нужно заручиться поддержкой юриста. Как правило, судьи такие иски не поддерживают — рента оформляется в Росреестре и переходит в собственность плательщика в момент регистрации договора. Поэтому недвижимость не может быть включена в наследство — на момент смерти она уже не является имуществом получателя ренты. А претензии про психическую недееспособность оспариваются справкой от психиатра, если вы такую получили заранее.
Как себя обезопасить?
При благоприятном сценарии выгода от договора ренты, по оценке экспертом, может составлять порядка 50% от рыночной стоимости аналогичного жилья. Но как добиться этого благоприятного сценария?
Адвокат Максимилиан Буров рекомендует тщательно изучать историю перехода прав собственности на квартиру, оценивать перспективу оспаривания предыдущих сделок, по возможности получать от рентополучателя копию медицинской карты. «В день заключения договора ренты обязательно нужно освидетельствовать рентополучателя на предмет дееспособности, лучше всего это сделать в ФГБУ „НМИЦ ПН им. В. П. Сербского“ Минздрава России, их заключение невероятно сложно оспорить», — подсказывает он.
В свою очередь Алексей Иванов отмечает, что лучше всего заключать договор пожизненной ренты с родственниками или хорошими знакомыми, нуждающимися в вашей помощи.
Выгоден ли договор пожизненной ренты для ее получателя?
Такой договор, несомненно, имеет свои положительные стороны для получателя платежа. Во-первых, это дополнительный доход и более комфортные условия проживания в пожилом возрасте. Кроме того, получатель денег минимизирует свои риски, ведь договор удостоверяется у нотариуса, проходит регистрацию в Росреестре. Наконец, если плательщик становится недобросовестным и пропускает сроки оплаты, то законодательно закреплено, что договор может быть расторгнут.
Негативной стороной такого соглашения для пожилого человека будет высокий риск мошенничества. Очень часто люди преклонного возраста подвергаются давлению и манипуляциям со стороны мошенников, заключая очень невыгодные для себя условия сделки. Так как выплаты должны производиться до момента смерти их получателя, существует вероятность того, что плательщик может предпринять какие-либо действия для ее приближения.
Наконец, дальние родственники, которые до этого не вспоминали о существовании пожилого человека, могут внезапно оказаться очень недовольны его решением о передаче жилья кому-то другому.
Ещё один способ передачи имущественного права – это дарение. Необходимо внимательно изучить плюсы и минусы обоих способов. Это:
| Рента | Дарение | |
|---|---|---|
| Плюсы | • чёткое описание условий передачи права; • сложно оспорить; • нотариальное заверение; • квартира под обременением для выполнения условий; • получатель имеет право пожизненного проживания; • обязанность по уплате ЖКУ возложена на плательщика. |
• если стороны являются близкими родственниками, нет обязанности по уплате налога; • минимальный комплект документов; • стоимость регистрации сделки довольно мала; • если в квартире кто и прописан, то они могут остаться здесь жить; • есть возможность аннулировать сделку, если доказать, что она была совершена под давлением. |
| Минусы | • даже мелкое нарушение может стать основанием для расторжения договора в судебном порядке; • риск недобросовестности обеих сторон; • риск заинтересованности в скорейшей смерти владельца помещения; • до момента снятия обременения может пройти длительный период времени. |
• не расторгается без веских оснований; • риск отмены сделки. |
Когда квартира выставляется на продажу
Заключенный рентный договор между плательщиком и получателем ренты предполагает, что квартира (иная недвижимость) переходит в собственность плательщика. Но на жилье налагается обременение в виде ренты (подробней об этом можно узнать из этого материала). Недвижимость выступает залогом по рентному договору.
Плательщик может распоряжаться своим правом собственности на квартиру с самого момента возникновения этого права. Но если не рассматривать откровенное мошенничество (о нем поговорим ниже), продажа квартиры возможна, если:
- новый собственник согласен исполнять договор ренты, а рантье не имеет претензий по этому поводу;
- плательщик выкупил ренту;
- рантье скончался.
Не имеет особенного смысла рассматривать первый вариант, так как мало кто из получателей ренты соглашается на замену плательщика, да и покупатели предпочитают держаться подальше от подобных сделок. Но если возникнет желание ввязаться в подобную авантюру, о ее тонкостях расскажет юрист в рамках консультации и только после изучения конкретных обстоятельств по делу.
Можно ли прописаться в квартире пенсионера?
Вопрос о прописке или проживании решается исключительно с собственником квартиры, являющейся предметом договора пожизненной ренты. Если он не возражает, то этот пункт необходимо прописать в договоре, составить письменное согласие и заверить его нотариально.
В случае перехода права собственности к рентоплательщику получатель имеет право пользоваться квартирой по назначению, но плательщик ренты вправе прописать на данную жилплощадь супруга и детей без согласия получателя. Это правило действует аналогично с иными договорами с имуществом под залогом.
Вообще в соглашении пункт, касающийся прописки, не будет лишним. Здесь следует оговорить, что получателю ренты запрещено постоянно или временно регистрировать в жилье иных граждан.
После того, как вы приняли решение заключить сделку, можно приступать к сбору документов. Будьте готовы, что помимо стандартного набора бумаг, чиновники могут потребовать и медицинское заключение о вашей дееспособности (в случае каких-то своих сомнений). Эта справка необходима для того, чтобы потом сделку не оспорили родственники. Получают такое заключение в психоневрологическом диспансере по месту жительства.
Справка БН
Документы, необходимые для заключения договора пожизненной ренты
– заявление о заключении договора по форме, утвержденной Жилищным комитетом
– копии паспорта гражданина Российской Федерации
– дубликаты документов, содержащих сведения о составе семьи гражданина (свидетельство о рождении, свидетельство о браке, свидетельство о расторжении брака)
– документы, подтверждающие основания владения и пользования гражданином жилым помещением, в случае если право собственности на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано в ЕГРП
– СНИЛ
– ИНН
Может потребоваться
– заключение медицинского освидетельствования о дееспособности гражданина (непосредственно перед подписанием договора)
Источник: ГБУ «Горжилобмен»
С пакетом документов необходимо обращаться в ГБУ «Горжилобмен» (Бронницкая ул., 32). После чего в течение 50 дней специалисты ГБУ должны предоставить вам письменный ответ или позвонить. Если решение будет положительным, то вас пригласят для заключения сделки. В этот же срок (в течение 50 дней) вас должны ознакомить с результатами оценки рыночной стоимости жилья. Как советует нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров, если она вас категорически не устраивает, то оформлять договор не следует. «Обжаловать такую оценку в суде – это занятие крайне сложное, за которое не стоит браться гражданам, не обладающим профессиональными знаниями», – подчеркивает он.
ШАГ №3
Подаем в Горжилобмен необходимый пакет документов. Ответ поступит в течение 50 дней. В случае положительного решения вас должны ознакомить с результатами рыночной оценки жилья
Преимущества и недостатки
Рента, как один из способов приобретения недвижимости, имеет свои преимущества и недостатки. Ниже разберем каждый аспект подробно.
Преимущества для собственника:
- Проживание в собственной квартире без переезда и отселения;
- Получение ежемесячных дотаций или необходимого ухода;
- Возможность расторжения сделки через суд, если плательщик не исполняет свои обязательства. Возвращать при это потраченные им средства не придется.
Преимущества для плательщика ренты:
- Рента, по своей сути, чем-то напоминает беспроцентную рассрочку. При этом можно купить квартиру на очень выгодных условиях;
- Право собственности к плательщику переходит сразу после оформления договора ренты.
Теперь о недостатках. Для собственника квартиры единственный минус заключается в том, что человек, выплачивающий ренту, может оказаться недобросовестным — не будет выплачивать деньги, привозить продукты, лекарства. В таком случае, кончено, договор можно и расторгнуть, но придется обратиться в суд.
Плательщик, в свою очередь, не может в полном объеме распоряжаться квартирой до тех пор, пока там живет получатель ренты. Без его согласия квартиру невозможно продать, подарить или сдать. Кроме того, после перехода права на собственность, на плечи плательщика также ложатся обязанности по выплате коммунальных платежей, ремонта квартиры в случае ее повреждения.
Как себя обезопасить?
При благоприятном сценарии выгода от договора ренты, по оценке экспертом, может составлять порядка 50% от рыночной стоимости аналогичного жилья. Но как добиться этого благоприятного сценария?
Адвокат Максимилиан Буров рекомендует тщательно изучать историю перехода прав собственности на квартиру, оценивать перспективу оспаривания предыдущих сделок, по возможности получать от рентополучателя копию медицинской карты. «В день заключения договора ренты обязательно нужно освидетельствовать рентополучателя на предмет дееспособности, лучше всего это сделать в ФГБУ „НМИЦ ПН им. В. П. Сербского“ Минздрава России, их заключение невероятно сложно оспорить», — подсказывает он.
В свою очередь Алексей Иванов отмечает, что лучше всего заключать договор пожизненной ренты с родственниками или хорошими знакомыми, нуждающимися в вашей помощи.
Регистрация у нотариуса
Всегда оформляют письменно и удостоверяют нотариально (ст.584 ГКРФ). Иначе согласно п.1 ст.165 ГКРФ договор признают ничтожным.
Нотариальный клерк потребует принести необходимые документы:
- сам контракт, если он составлен самостоятельно или с помощью юристов;
- документ, свидетельствующий о праве собственности на передаваемое жилье;
- справку о стоимости жилплощади по кадастру;
- справку о количестве прописанных граждан на передаваемой жилой площади;
копию финансового лицевого счёта; - технический план квартиры;
- копию кадастрового паспорта;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие обременений на отдаваемое помещение.
Каждая конкретная ситуация может потребовать дополнительных бумаг от любого участника рентных правоотношений.
Необходимые документы
Чтобы заключить договор и зарегистрировать сделку в Росреестре понадобятся:
- паспорта сторон;
- правоустанавливающие документы на недвижимость и свидетельство о праве собственности;
- кадастровый паспорт на квартиру;
- справка из БТИ;
- копия финансово-лицевого счета;
- выписка из домовой книги о зарегистрированных на жилплощади гражданах;
- если у получателя ренты есть супруг – его письменное согласие на сделку;
- если объектом договора служит доля в квартире – согласие остальных собственников;
- другие документы по запросу.
Услуги адвоката по уголовным делам
Решение уголовных вопросов является весьма ответственным и трудным занятием. Именно потому за ведение уголовных дел берутся лишь опытные и квалифицированные адвокаты. Если лицу грозит уголовное наказание, поиск юридически подкованного защитника становится задачей первостепенной важности.
Проволочки и затягивание с обращением за помощью чреваты потерей не только имущества и денег, но и лишением драгоценной свободы. В услуги адвоката по уголовным делам входит не только грамотное составление необходимой для судебной защиты документации, но и подготовка тактики защиты клиента.
Специалисты компании «Правовое решение» гарантируют своим клиентам необходимый уровень психологического комфорта и защиту на квалифицированном и достойном уровне.
Передача недвижимости плательщику после смерти владельца
Как следует из любого договора пожизненной ренты, обязательства сторон сохраняются на протяжении всей жизни получателя.
Из этого следует вывод о том, что смерть владельца недвижимости является основанием для прекращения действия договора.
После этого права на недвижимость должны перейти к плательщику.
Именно для этого при заключении договора ренты владелец передаёт плательщику все документы на квартиру.
Особенностью договора ренты является фактический переход прав на недвижимость сразу после его подписания. Однако в договоре описывается право получателя проживать в квартире, поэтому вселиться в жилплощадь плательщик может только после смерти получателя.
Плательщику достаточно пойти в территориальный орган Росреестра, предъявить договор и свидетельство о смерти бывшего владельца недвижимости. После этого с квартиры снимается обременение.