Как приобрести индивидуальный жилой дом по ДДУ?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как приобрести индивидуальный жилой дом по ДДУ?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В прошлой статье Елена Бойцова, адвокат и председатель коллегии адвокатов города Москвы «Центр правовых экспертиз», рассказывала, как проверить застройщика: смотрели, как он строит объекты, работает с дольщиками. Это был подготовительный этап. Теперь, когда застройщик проверен, можно запускать процесс покупки новой квартиры.

Как правильно заключить договор и оплатить новую квартиру / Rusbase

Прежде всего нужно подписать договор участия в долевом строительстве. Потом заплатить застройщику за квартиру: полностью, в рассрочку или по ипотеке.

Заключение договора — нервный процесс. Вы рискуете большой суммой. Вот почему так важно не поддаваться эмоциям и действовать разумно.

О том, как правильно себя вести себя при заключении договора и проведении оплаты, расскажем в сегодняшней статье.

Расторжение договора долевого участия

Дольщик имеет право расторгнуть договор долевого участия. Основанием для этого является задержка строительства более чем на два месяца, существенные недостатки квартиры, отказ устранить недочеты в разумный срок или уменьшить стоимость квартиры при обнаружении недостатков.

Ни в коем случае не поддавайтесь на уговоры подписать акт приема-передачи квартиры, пока не осмотрите ее как следует и не зафиксируете все недоделки и неполадки, которые в обязательном порядке следует включить в акт. Ни в коем случае не поддавайтесь на уговоры подписать акт без недоделок! Иначе вам никому и никогда не удастся доказать, что таковые были.

Дольщик может взыскать с компании деньги за пользование чужими средствами или разницу между ценой договора и стоимостью жилья на момент расторжения договора. Также, дольщик вправе расторгнуть сделку, если застройщик не опубликовал проектную декларацию, строительные работы компания может производить, имея разрешение на строительство и проект соответствующий градостроительным нормам. В таком случае застройщик будет обязан вернуть назад денежные средства с процентами, а также компенсировать убытки дольщика.

Долевое строительство

Прежде всего, давайте разберемся что такое ДДУ, под этим термином принято понимать особый вид инвестирования, по условиям которого строительные фирмы привлекают сторонний капитал для возведения постройки. Заключение договора долевого участия в строительстве на теперешний момент является наиболее популярным. Для обеспечения законности сделки оформляется особый документ, который так и называется «договор долевого участия», в сокращении — ДДУ.

Покупка квартиры по договору долевого участия выглядит примерно так:

• фирма-застройщик приобретает или берет в аренду земельный надел и оформляет весь необходимый для работы перечень документов;
• подписывает с физлицами или юридическими организациями ДДУ и начинает процесс возведения дома;
• по завершении строительства лица, вложившие в процесс свою долю и имеющие на руках соответствующий договор, признаются собственниками жилья.

Какие гарантии дает ДДУ?

1. Защита от двойных продаж.
После подписания ДДУ регистрируется в Росреестре. Это значит, что государство зафиксировало ваше право после оплаты получить конкретную квартиру. Следовательно, ее не смогут продать еще раз другому покупателю.

2. Право на получение неустойки за просрочку передачи квартиры.
Если застройщик не передал вам квартиру в срок, указанный в ДДУ, вы можете потребовать неустойку за каждый день ожидания.

3. Право расторгнуть договор.
Если застройщик не выполняет своих обязательств или выполняет их плохо, вы можете расторгнуть договор без каких-либо штрафов, получить назад свои деньги, а также неустойку и компенсацию.

4. Прозрачная документация.
По закону об участии в долевом строительстве застройщик обязан публиковать в СМИ и интернете проектную декларацию на строящийся дом, а также предоставлять документацию о себе любому обратившемуся человеку.

Как зарегистрировать ДДУ?

Шаг 1

Прежде всего дольщику необходимо собрать комплект документов, установленный 214-ФЗ:

1. ДДУ со всеми приложениями к нему. Понадобится три экземпляра-подлинника: один – для застройщика, второй – для Росреестра, третий – для самого дольщика. Количество экземпляров зависит от количества участников долевого строительства.
2. Заявление застройщика и дольщика о государственной регистрации ДДУ. Обычно оно заполняется в органе Росреестра или в МФЦ.
3. Документы, удостоверяющие личность заявителя. Физические лица вправе обратиться за регистрацией как лично, так и через представителя, который действует на основании доверенности, заверенной у нотариуса. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют свидетельство о рождении ребенка. Представители недееспособных – документ о назначении их опекунами.
4. Нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба супруга участвуют в долевом строительстве по одному ДДУ, нотариального согласия не требуется.
5. Договор залога права требования (в случае, когда дольщику предоставляются кредитные/заемные средства) – для одновременной регистрации обременения права.
6. Документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленное застройщиком и согласованное с участником долевого строительства. В описании должно указываться местоположение квартиры на плане создаваемого многоквартирного дома и ее планируемая площадь.

Шаг 2

Уплатить госпошлину за регистрационные действия.

Размер госпошлины для физического лица – 350 рублей. Так как госпошлина уплачивается в равных частях каждой стороной сделки, то физическому лицу требуется заплатить 1/2 от 350 рублей, то есть 175 рублей.

Предоставлять документ об уплате госпошлины не требуется, но заявитель вправе приложить его к пакету документов по собственной инициативе.

Если информация об уплате госпошлины отсутствует, документы к рассмотрению не принимаются.

Шаг 3

Подать комплект документов на регистрацию вместе с заявлением сторон (застройщика и дольщика). Сделать это можно лично в региональном отделении Росреестра по месту нахождения строящегося многоквартирного дома или в отделении МФЦ в электронной форме. Также документы и заявление можно направить по почте.

При подаче документов лично требуется присутствие как дольщика, так представителя застройщика.

После сдачи документов необходимо получить расписку в том, что они приняты на госрегистрацию. Расписка должна содержать:

1. дату представления документов;
2. перечень представленных документов;
3. ФИО специалиста, принявшего документы, его подпись и телефон;
4. ФИО специалиста, у которого в течение срока регистрации можно узнать, на какой стадии находится рассмотрение документов, и сколько времени осталось до его завершения.

Шаг 4

Получить документы после регистрации. Срок регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства занимает не более 10 дней, с последующими – не более 5 дней.

Для получения документов потребуется:

1. документ, удостоверяющий личность, либо доверенность на представление интересов заявителя.
2. расписка в получении документов.

Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке дольщиком?

Если дольщик решил по каким-то причинам расторгнуть ДДУ, ему следует:

1. Предложить застройщику расторгнуть договор по обоюдному согласию.
2. Если застройщик не согласен, то составить уведомление о расторжении договора.
3. Отправить его застройщику по почте, заказным письмом с описью вложения.
4. К письму стоит приложить расчет процентов за все время пользование деньгами (1/300 (для предпринимателей и юрлиц) или 1/150 (для физических лиц) ставки рефинансирования за каждый день пользования) и реквизиты, на которые нужно переводить средства.
5. Застройщик должен перевести деньги в течение 20 дней.
6. Если через 20 дней денег вы не получили, можно обращаться в суд.
7. Для этого нужно составить иск к застройщику (с требованиям вернуть деньги, проценты и компенсацию).
8. Предъявить иск в суд по месту нахождения застройщика.
9. Если суд вынесет решение в вашу пользу, застройщик должен вернуть деньги в течение 10 дней со вступления в силу судебного решения.
10. Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления судебного решения.

Подводные камни и пути обхода закона

Подводные камни договора долевого строительства жилья в основном касаются уловок застройщика, которые позволяют ему обходить некоторые жесткие требования. При изучении договора нужно обратить внимание на следующие моменты:

• Цена договора вносится только после регистрации в ЕГРН, поэтому условие о предоплате до подачи договора долевого участия в Росреестр – ничтожно. Если застройщик сам занимается регистрацией, то этот момент нужно проверить особенно тщательно.
• Земля под МКД может находиться на праве собственности, аренды и бессрочного пользования. Если застройщик не может подтвердить статус земли, сделку лучше не заключать. Это касается также любой строительной документации.
• Подписывать договор от застройщика может только директор (гендиректор). Если подписывает менеджер, обязательно просите подлинную доверенность от директора, в противном случае – не подписывайте договор.
• Срок в договоре должен быть указан точно. Формулировка «в разумный срок» не отвечает интересам дольщика, т.к. позволяет постоянно сдвигать сроки завершения стройки.

Ключевой момент – подписываемое соглашение должно называться именно «Договор долевого участия в строительстве». Если застройщик предлагает подписать другую бумагу, например, предварительный договор купли-продажи или вексель, выдавая его за ДДУ – сделку однозначно нельзя заключать. Только ДДУ гарантирует дольщикам широкий перечень гарантий, о которых было сказано выше. Иные документы не защитят участников в случае банкротства или долгостроя.

Как оформляется долевое участие в строительстве многоквартирного дома

Взаимоотношения между застройщиком и людьми, желающими приобрести жилье через паевое инвестирование постройки, фиксируются при помощи договора долевого участия в застройке.

Согласно ст. 4 закона № 214-ФЗ, договор долевого участия выступает как документ, по которому один контрагент (застройщик) принимает на себя обязанность самостоятельно или с помощью специалистов построить жилой дом (или другое сооружение) и после принятия в эксплуатацию предоставить оговоренный жилой объект другому контрагенту (дольщику). Дольщик же (инвестор) обязуется внести плату, определенную договором, и принять недвижимость.

Договор долевого участия составляется в письменном виде и должен пройти регистрирование в Росреестре. Все приложения и последующие изменения в договор тоже должны быть зафиксированы через Росреестр.

Чего опасаться при составлении договора?

Никаких документов вместо договора долевого участия быть не должно. Недобросовестные застройщики, а особенно посредники могут предлагать иные варианты. Например, существует популярная схема – так называемый «предварительный договор ДДУ».

Он не обладает той же юридической силой, что и настоящий. Чаще всего им пользуются мошенники, и схема довольно популярна. Нужно запомнить, что в обязательном порядке нужна государственная регистрация договора. По всем иным документам нельзя платить ни копейки.

Ещё одна схема – оформление заёмных средств под вексель. Звучит неплохо, инвестору предлагаются ценные бумаги компании… но на деле это совсем не то. После завершения строительства застройщик может просто вернуть инвестору деньги вместо квартиры. Даже без процентов. И добиться большего что-то будет невозможно.

Гарантии, дающиеся законом

В Федеральном законе № 214 прописаны гарантии защиты прав, законных интересов и имущества дольщиков, вступивших в сделку ДДУ:

1. Защита от мошенничества. Чтобы избежать сбора денег с граждан на возведение объектов «на бумаге», законом запрещено оформление ДДУ до получения разрешения на застройку, либо до госрегистрации застройщиком права собственности на земельный участок под строительство (договора аренды, субаренды).

2. Защита от «двойной» сделки. Договор долевого участия заключается исключительно в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Без регистрации договор не считается заключенным.

3. Гарантия сохранности финансов дольщиков. Если застройщик – банкрот (в том числе намеренно), то соинвесторы не должны остаться ни с чем. С момента госрегистрации договора дольщики обеспечиваются залогом в виде земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности (аренды), и возводимого на этом участке объекта недвижимости.

Если вы прочли нашу статью до конца, вы узнали:

— правовой механизм сделки по ДДУ регулируется основным законом ФЗ-214;

— какие важные пункты должны обязательно присутствовать в договоре;

— какие документы входят в перечень обязательных для государственной регистрации договора в РосРеестре;

— на какие гарантии защиты прав, интересов и имущества могут рассчитывать дольщики при заключении сделки по ДДУ;

— предварительный договор долевого участия – это уловка строительной компании! Он не гарантирует дольщику получения квартиры и не является основанием для внесением оплаты;

— поправки к ФЗ-214, принятые в 2018 году, ужесточили требования к застройщикам;

— с 1 июля 2019 года начинает действовать система счетов эскроу, взамен долевого участия в строительстве;

— ДДУ может быть расторгнут любой из сторон, важно обращать внимание на размер неустойки, зафиксированный в документе.

Когда возникает право собственности на жилье

Многие дольщики думают, что при заключении ДДУ, они автоматически приобретают жилье в свою собственность. Однако это не так, поскольку дом еще не построен, и квартира также еще не существует. Договор долевого участия свидетельствует о том, что гражданин официально по 214 ФЗ оформил свои отношения с застройщиком и может после окончания строительства требовать с него оплаченную квартиру.

Возникновение права собственности на квартиру происходит только после того, как объект сдан, между сторонами подписан приемо-передаточный акт, и в регистрирующий орган передано разрешение на ввод его в эксплуатацию. После этого дольщик подает необходимые документы для регистрации своего права на жилье.

Необходимые документы

Принимая решение о вложении средств в долевое строительство жилого дома, обязательно следует требовать от фирмы-застройщика предъявить в документальной форме определенные сведения о компании и будущем объекте недвижимости:

Полное название организации	а также свидетельство госрегистрации юр. лица
Учредительные документы строительной компании	сведения об уже построенных объектах капитального строительства за срок последние три года (местонахождение, срок ввода в эксплуатацию, соответствие произведенных работ установленному в соглашениях)
Сведения о лицензии строительной компании	Ее реквизиты (дата выдачи, номер, срок действия)
Показатели деятельности по результатам прошедшего года	финансовые отчеты, кредиторская задолженность и др.
Индивидуальный номер налогоплательщика, постановка на налоговый учет	а также бухгалтерская отчетность за последний год
Расчет строительства многоквартирного жилого дома (смета)	и полученное в установленном порядке разрешение на строительство
Заключение экспертных организаций проекта	выписка из ЕГРН, подтверждающая собственность на участок земли

Возможные риски при покупке квартиры по ДДУ

При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски неизбежны. Касаться они могут качества выполненных работ, регистрации права собственности, переноса даты сдачи объекта, финансовой стороны и многого другого.

• Увеличение срока строительства.

Пожалуй, наиболее часто встречающаяся проблема строительства любого объекта недвижимости. В лучшем случае стройка растянется на несколько месяцев, в худшем – закроется вовсе. Чаще всего причинами нарушения сроков являются:

• Отсутствие у застройщика достаточных финансовых ресурсов.

Нет денег – нет материалов и средств для оплаты труда работников. Многие надеются использовать деньги от продажи квартир, но их оказывается недостаточно.

• Направление финансовых вложений инвесторов на завершение другой стройки.
• Невыполнение обязательств со стороны подрядчиков: несвоевременная поставка или отсутствие необходимых стройматериалов.

Чтобы избежать подобных ситуаций, на этапе заключения договора следует обговорить, в каком квартале будет завершено строительство и дом будет введен в эксплуатацию. Тогда в случае увеличения срока постройки или ее прекращения дольщик имеет право потребовать заплатить неустойку или расторгнуть договор. При отсрочке введения дома в эксплуатацию застройщик в любом случае обязан выплатить неустойку.

• Замена информации, указанной в проектной декларации.

Последние изменения в законодательстве касательно долевого строительства

В прошлом году был принят Федеральный закон № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Данный закон ужесточил условия осуществления долевого строительства. Компания-застройщик подвергается тщательной проверке на предмет соответствия изложенным требованиям. В частности, у нее должны быть опыт строительства многоквартирных домов, определенный уставный капитал, полный перечень необходимых документов и пр.

Изменения вступили в силу в июле 2018 года. Обновленные требования значительно усложнили жизнь застройщикам. Не исключено, что многие окажутся не в состоянии выполнить все условия и вынуждены будут прекратить свою деятельность. Сейчас сложно предсказать, пойдут ли изменения на пользу дольщикам, обезопасив их, или же, напротив, лишь усугубят экономическую ситуацию, повысив стоимость квартир.

Похожие записи:

• Можно ли ехать по трамвайным путям? В каких случаях?
• Какие субсидии положены молодым семьям?
• Как получить ветерана труда и право на соцподдержку