Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «НДС при получении права долевого строительства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Итак, при уступке прав требования строительная организация передала торговой организации счет-фактуру и акт взаимных требований. Должны ли были фирмы дополнительно составлять и регистрировать договор уступки прав требования? Давайте разберемся.
Оцениваем представленные документы
В соответствии со ст. 382 Гражданского кодекса РФ кредитор может передать свои права по договору без согласия должника, он может лишь уведомить его о состоявшейся передаче прав. Однако с 1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (далее — Закон N 214-ФЗ). В нем сказано, что уступка прав требований возможна при соблюдении определенных условий. В частности, согласно этому Закону договор уступки права требования подлежит обязательной регистрации.
Примечание. Уступка прав требований по правилам Закона N 214-ФЗ…
…допускается только с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (квартиры). По общему правилу такая уступка возможна только после полной уплаты дольщиком цены договора (ст. ст. 11, 17 Закона N 214-ФЗ).
Исходя из всего вышесказанного, можно сделать следующий вывод.
Плюсы и минусы сделок с квартирами по договору уступки прав требования
«Главное преимущество переуступки — возможность приобрести понравившийся вариант, даже если продажи от застройщика завершены. Особенно это актуально для редких форматов недвижимости, например многокомнатных квартир. Кроме того, при таком способе покупки высока вероятность сэкономить относительно цен от девелопера», — говорит Надежда Коркка.
Главные плюсы:
- Больше выбор: можно купить квартиру, которой уже нет от застройщика, с нужном планировкой или на нужном этаже.
- Строящееся жильё будет дешевле «вторички».
- Дом будет сдан быстрее, чем если брать вариант «на котловане».
- Это всё ещё новостройка, то есть нет рисков вторички (например, получить квартиру вместе с претендующими на неё наследниками или прописанными несовершеннолетними).
- Можно успеть заработать на разнице в цене после сдачи дома.
Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость
Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.
Плюсы:
- вы можете получить скидку до 20%, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать недвижимость;
- цена на квартиру будет ниже, чем если бы покупали первичку или вторичку;
- возможность оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5 до 50%, перепродать её.
Минусы:
- переуступка — это еще не жильё, а только право его требовать;
- есть риск не заметить обязанности или просрочки, невыполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю.
- существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем.
❗️Важно: Застройщик может обанкротиться, а сроки сдачи жилья или оформления собственности на него — затянуться. Разморозка стройки может длиться годами. Если вы заключили стандартный договор цессии, то строительная компания выплатит неустойку. Но цедент, продавший право требовать достроенное жильё, не вернет вам деньги.
Как получить квартиру по договору переуступки прав требования
Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.
Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.
Для этого потребуются:
- паспорт;
- договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
- копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
- акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
- квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.
Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН.
Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя
После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:
Проанализировать и подготовить документы
- Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
- Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
- Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.
Подписать договор
- Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения. - Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.
Передача денежных средств продавцу
Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.
Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.
После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.
Итак, подведём итоги:
- Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
- Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
- Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.
Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки
| № | Наименование документа | Экземпляр |
|---|---|---|
| 1 | Документ, удостоверяющий личность (паспорт) | оригинал |
| 2 | Документ об уплате госпошлины | оригинал и копия (с 2-х сторон) |
| 3 | Зарегистрированный ДДУ | оригинал |
| 4 | Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями | 4 экземпляра |
| 5 | Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность) |
оригинал и копия |
| 6 | Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным |
оригинал и копия |
| 7 | Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется) |
оригинал |
Порядок покупки квартиры по договору уступки прав требования у подрядчика
В долевом строительстве довольно часто встречаются случаи, когда в роли первого инвестора выступает подрядчик либо поставщик материалов. Если первоначальным инвестором является подрядчик, в данном случае действует простая схема покупки квартиры: между застройщиком и подрядчиком заключается договор подряда с дальнейшим поэтапным зачетом стоимости работ по мере выполнения в счет оплаты приобретаемых объектов. Покупателю необходимо проверить:
- договор долевого участия в строительстве;
- договор подряда;
- документы, подтверждающие выполнение порядных работ;
- соглашение о зачете стоимости работ;
- справку от застройщика об отсутствии взаимных претензий и осуществлении зачета.
Как «продать» купленную по ДДУ квартиру?
Заключая договор долевого участия по 214 ФЗ, дольщик приобретает право требовать с застройщика жилье, после того как дом будет достроен и принят государственной комиссией. В то же время строительство дома – процесс долгий, могут возникнуть обстоятельства, которые заставят дольщика изменить первоначальные планы относительно будущей квартиры. В соответствии с федеральным законом в этом случае он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.
Что такое уступка по ДДУ? По сути, это смена участников в рамках одного основного договора. Между прежним и новым дольщиком заключается отдельный договор, который на юридическом языке именуется цессия. В документе фиксируются все основные моменты этой сделки: подробно описывается объект недвижимости, который подлежит передаче новому дольщику, цена уступки, сроки проведения расчетов, исполнение своих обязательств прежним дольщиком и так далее.
НДФЛ перечисляет налогоплательщик – физическое лицо
Существует еще одна позиция относительно данной ситуации. Исключение из понятия “имущество” право требования противоречит подпункту 5 пункта 1 статьи 208 НК РФ, в соответствии с которым для целей главы 23 НК РФ к доходам от источников в Российской Федерации отнесены доходы от реализации прав требования к организации и иного имущества. Следовательно, данная норма рассматривает права требования как часть имущества. Приравниваются данные понятия и для целей исчисления и уплаты НДФЛ.
Поэтому, можно сделать вывод о том, что продажа физическим лицом права требования по долевому строительству к организации для целей исчисления и уплаты НДФЛ признается реализацией имущества. Тогда вполне обоснованно то что налоговый агент не должен удерживать налог с выплаченный сумм, физическое лицо делает это самостоятельно.
Для получения имущественного вычета налогоплательщик (физическое лицо) обязан самостоятельно исчислить НДФЛ с полученных в текущем году доходов, в том числе по уступке права требования по договору долевого строительства. В обязанности налогоплательщика входит так же предоставить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, письменное заявление о предоставлении налогового вычета и подтверждающие документы.
Комментарий к Статье 11 214-ФЗ
Нормами статьи регламентирована уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве.
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.
Переход прав кредитора к другому лицу регламентирован нормами статей 383 — 390 ГК РФ параграфа 1 гл. 24 «Перемена лиц в обязательстве» ГК РФ. Основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу установлены в ст. 382 ГК РФ.
Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Правила о переходе прав кредитора к другому лицу не применяются к регрессным требованиям (см. п. 1 ст. 382 ГК РФ). Права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона и наступления указанных в нем обстоятельств (см. ст. 387 ГК РФ):
- — в результате универсального правопреемства в правах кредитора;
- — по решению суда о переводе прав кредитора на другое лицо, когда возможность такого перевода предусмотрена законом;
- — вследствие исполнения обязательства должника его поручителем или залогодателем, не являющимся должником по этому обязательству;
- — при суброгации страховщику прав кредитора к должнику, ответственному за наступление страхового случая;
- — в других случаях, предусмотренных законом.
Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (см. п. 2 ст. 382 ГК РФ).
Следует отметить, что в соответствии со ст. 383 ГК РФ не допускается переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью.
Объем прав кредитора, переходящих к другому лицу, определен в ст. 384 ГК РФ следующим образом: «Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты».
Договор уступки права требования долевого участия
Уступка права по договору долевого участия в строящемся здании — налогообложение НДС Обновить информацию по жилым помещениям — нежилые помещения — выручка от передачи имущественных прав определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных имущественных прав (п. 2 ст. 155 НК РФ, Письмо Минфина России от 29.04.2009 N 03-07-11/122).
Недавно выпущенное главной налоговой службой Письмо от 27.06.2014 N ГД-4-3/12291 завершило многолетнее противостояние налоговиков и налогоплательщиков. ФНС указала: — постановления Пленума и Президиума ВАС для налоговых органов являются сложившейся судебной практикой, которой налоговым органам следует руководствоваться при рассмотрении вопроса о целесообразности доначисления сумм НДС в рассматриваемом случае.
С учетом изложенного при реализации имущественных прав на нежилые помещения НДС следует исчислять в порядке, установленном п.
3 ст. 155 НК РФ.
Приобретение и уступка прав требования
Согласно пункту 1 статьи 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В соответствии с гражданским законодательством, под уступкой права требования (цессией) понимается соглашение о замене прежнего кредитора, который выбывает из обязательства, на другое лицо, к которому переходят все права прежнего кредитора.
Причем новый кредитор не заключает с должником нового самостоятельного договора, а вступает в уже заключенную сделку в качестве стороны и может требовать от должника лишь выполнения условий той сделки, которую заключил прежний кредитор. ГК РФ ограничивает возможность применения договора цессии в основном сделками купли-продажи. Другие формы отчуждения долгов могут иметь место только тогда, когда это предусмотрено законом.
Предусматривая возможность перехода прав от прежнего кредитора к новому субъекту, ГК РФ устанавливает некоторые ограничения, когда уступка права требования невозможна. Такие ограничения введены статьей 383 ГК РФ.
Гражданским законодательством установлено, что передача прав новому кредитору может происходить либо на основании договора, либо на основании закона (статья 382 ГК РФ).
Сама уступка прав требований по договору подлежит государственной регистрации (статья 17 Закона №214-ФЗ).
Окончание примера. Довольно часто возникает ситуация, когда происходит уступка (переуступка) права требования к подрядчику. Такая ситуация является одним из способов реализации жилья на первичном рынке.
В бухгалтерском учете операции по договорам уступки права требования рекомендуется отражать следующими записями:
Гражданское законодательство предусматривает совершение сделки по продаже имущественного права. Оформление уступки производится только в период между регистрацией договора долевого участия и подписанием акта по приёму объекта в эксплуатацию.
Переуступка прав означает смену кредитора. Это не возбраняется законом, если только в ДДУ не прописан запрет на изменение. Договором уступки прав пользовались некоторые инвесторы, чтобы не платить НДФЛ. Согласно поправкам к законодательству, перекупщик жилья должен заплатить налог с продажи квартиры, если он покупает по цене ДДУ, а продаёт с более высокой стоимостью.
Если к моменту сделки акт по приёму недвижимости был подписан, документ носит название «договор купли-продажи».
Юридические действия с недвижимостью имеют свои особенности для физических лиц. Необходимо иметь понятие о льготах, которые предоставляет законодательство, и правильно ими воспользоваться. Следовательно, заплатить налоги в меньшем размере.
Переуступка прав: как устроена перепродажа квартир в новостройках
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.
Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.
Виды договоров на приобретение квартир на стадии строительства
В момент вступления в силу закона 214-ФЗ задумывалось, что ДДУ станет единственной формой приобретения недвижимости. Это, на сегодняшний день, максимально защищенный способ покупки квартиры в строящемся доме. С самого начала потенциальный дольщик находится под защитой государства, поскольку еще до того, как застройщик получит возможность заключать ДДУ (привлекать средства), он должен собрать пакет необходимых документов.
Фактически, соглашение о покупке отсутствует, поэтому, отдавая деньги, покупатель не получает даже право требования. Застройщик не обязан закончить строительство вовремя, собственно, не обязан вообще его заканчивать в обозримом будущем. Речи о каких-либо неустойках идти не может, ибо все нюансы, описанные в предварительном договоре, будут иметь место только после заключения договора купли-продажи.