Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру, которая уже в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кредитная компания не может просто разместить объявление о продаже. Устраивают торги, в ходе которых покупатели подают заявки. Первоначальная цена невысокая: у банка нет цели получить прибыль, главное, компенсировать собственные расходы. Это основной плюс процедуры. Но есть и подводные камни: к примеру, на аукционе собралось много участников и каждый повышает ставку, желая обойти конкурентов. В итоге стоимость сравнивают со среднерыночной и выгода будет сведена к нулю.
Причины продажи залоговой квартиры
Достаточно часто к подобным сделкам потенциальные клиенты относятся достаточно настороженно, подозревая мошенническую операцию и опасаясь возможного обмана. Стоит сказать, что махинации действительно могут иметь место, однако это справедливо в равной степени и для любой сделки с недвижимостью, движимым имуществом, стоимость которого является высокой.
Другое дело, что такие сделки происходят на рынке намного реже, а их проведение требует более ответственного подхода и привлечения специалистов. Существует несколько причин, побуждающих банковского заемщика, оформившего ипотечный кредит, продать квартиру до полной выплаты займа:
— Во-первых, это изменения обстоятельств жизни заемщика в худшую сторону. Это может быть утрата работы, повлекшая за собой невозможность дальнейших платежей по кредиту, утрата трудоспособности, пр. В таких случаях, наиболее правильным решением является продажа квартиры с тем, чтобы недвижимость в скором времени не была истребована банком в счет оплаты договорных обязательств;
— Во-вторых, причиной продажи могут стать обстоятельства, меняющие жизнь заемщика в лучшую сторону — необходимость переезда, связанного с получением перспективной работы, прибавление в семействе, связанное с потребностью расширить жилплощадь (оформить ипотеку на более просторное жилье), пр. При наступлении подобных случаев достаточно проблематично устраиваться на новом месте, продолжая выплаты или брать очередную ипотеку, пока не выполнены обязательства по первому договору;
— В третьих, причиной продажи может быть тот факт, что недвижимость является инструментом инвестиций. Например, разница в стоимости жилья, находящегося в начальной стадии строительства и готовой недвижимости после оформления прав собственности достаточно ощутима, ипотечный кредит вполне может быть оформлен с целью последующей перепродажи.
Покупка залоговой квартиры: плюсы и минусы
Покупка залоговых квартир доступна в ипотеку. Несмотря на то, что банк уже однажды ошибся с выдачей ссуды ненадежному клиенту, он готов снова пойти на риск. Условия как правило стандартные, но в некоторых случаях клиентам предлагают льготную процентную ставку (когда жилье слишком долго не востребовано).
Пока у недвижимости не появился собственник, предыдущие владельцы имеют право проживать там. Следовательно, один из минусов, связанных с процедурой, — плохое состояние комнат, отсутствие ремонта, грязь. Не исключено, что нужно вложить крупную сумму на восстановление.
Квартира в залоге и покупка в ипотеку. Возможно ли такое?
Для банка нет разницы, на ком будет договор. В подобных случаях залог просто переоформляется на покупателя. Банковские сотрудники сами проводят все процедуры. По времени они займут столько же, сколько и стандартное оформление ипотечного кредитования. Вы подаете заявку — ее одобряют. Далее идете собирать документы. Часть из списка необходимых бумаг менеджер по ипотечным кредитам собирает сам в Росреестре. После чего вам останется лишь подписать договор купли продажи, и жилье ваше.
Также при покупке нужно будет подготовить отчет об оценке недвижимого имущества. Его также можно заказать у ипотечных менеджеров. В некоторых случаях от вас потребуется сбор дополнительных документов. Перечень вам сообщат в банке.
Что такое ипотечное обременение?
Выдача ипотеки — финансовый риск для банка, так как всегда существует вероятность, что заемщик по каким-то причинам не сможет выплачивать долг. Чтобы обезопасить себя от убытков банк выдает кредит под залог недвижимости, например, приобретаемой квартиры. Именно она становится гарантией возврата денежных средств. Залог — это один из видов обременения в отношении недвижимости, который временно ограничивает права заемщика на ипотечную квартиру.
Преимущества аукционов
Недвижимость, приобретенная через аукционы, имеет ряд достоинств:
- Возможность приобрести жилье со скидкой;
- Залоговое имущество, выставленное на торгах, тщательно проверяется кредиторами, так что риск купить неликвидное или аварийное жилье довольно низок;
- Поскольку продавцом недвижимости выступает кредитная организация, вы можете рассчитывать на помощь банковских юристов при заключении сделки. В тот же банке вы сможете оформить жилищный кредит, если не можете заплатить сумму целиком.
Кратко: как продать квартиру, если она в залоге у банка?
-
Снимите обременение: найдите покупателя, который купит залоговую квартиру, досрочно рассчитайтесь с долгами или переоформите ипотеку на другого человека.
-
Получите одобрение банка на сделку и органов опеки, если доля в собственности у несовершеннолетних детей.
-
Подпишите с покупателем предварительное соглашение, получите задаток, чтобы рассчитаться с банком.
-
Снять залоговое обременение удастся в том случае, когда деньги поступят в банк.
-
Передайте права собственности через Росреестр и заключите полноценную сделку купли-продажи.
-
Если недвижимость была куплена по сертификату материнского капитала, выделяют долю детям в новой квартире и получают разрешение органов опеки.
-
Банк вправе отказать снимать залоговое обременение. Тогда придется самостоятельно искать покупателя, чтобы он внес задаток, равный сумме долга. Заключите предварительный договор у нотариуса, возьмите задаток и снимите обременение с квартиры. После этого смело продавайте квартиру.
Часто покупатели не владеют «живыми» деньгами, и им самим требуется ипотечный кредит. Они могут оформить его в банке, который в свою очередь должен предоставить гарантийное письмо о том, что готов выдать необходимую сумму. С гарантийным письмом покупателя продавец идёт в банк, где у него оформлен кредит. На основании этого документа недвижимость снимается с залога. Далее проходит процесс переоформления объекта на имя покупателя.
2.1 Если это ипотека.
Продавец вправе передать вам квартиру, находящуюся в залоге, если вы возьмёте на себя обязательства по ипотеке. В этом случае учитывается ваша платёжеспособность и решение банка, в котором оформлен ипотечный заём. Вы заключаете с финансовой организацией договор о переходе долговых обязательств на себя. То есть суммой вашего кредита становится не выплаченный продавцом остаток. О передаче уже внесённых им когда-то средств вы договариваетесь самостоятельно.
Важно помнить, что квартира не выйдет из-под обременения банка, пока вы не выплатите ипотеку.
Отметим, что не все банки могут согласиться на такую процедуру.
2.2 Покупка залогового жилья напрямую у банка или через аукцион.
Бывает так, что заёмщик по тем или иным причинам перестаёт выплачивать долг или проценты по нему. Тогда банк, чтобы покрыть собственные расходы и вернуть деньги, проводит процедуры по реализации заложенного имущества. Проходят они либо путём размещения объявления об адресной (прямой) продаже на специализированных порталах, в СМИ и на сайте БВУ с согласия залогодателя, либо на торгах в судебном/внесудебном порядке.
В первом случае залоговую недвижимость можно приобрести за наличный расчёт, в кредит и рассрочку (заключается предварительный договор купли-продажи и договор безвозмездного пользования). Условия в разных банках отличаются, в некоторых даже есть специальные льготные программы.
Что касается аукциона, то, как сообщил Krisha.kz банковский омбудсмен Ерсерик Сийрбаев, эта процедура чётко регламентирована главой 4 закона РК «Об ипотеке». Перед его проведением банк обязан провести процедуры, предусмотренные вышеуказанным законом: направить заёмщику/залогодателю уведомление о начале реализации объекта, затем уведомление о торгах, опубликовать на своём сайте и в СМИ информацию о продаже залоговой недвижимости. Произойти это должно не позднее чем за 10 дней до начала торгов. Стоит отметить, что несоблюдение банком предусмотренной законом процедуры может повлечь негативные последствия для покупателя, вплоть до признания торгов недействительными.
В случае обращения взыскания на залоговое имущество в судебном порядке аукцион проводится частным исполнителем.
Объявление о торгах должно содержать следующие сведения:
- полную характеристику объекта;
- точное местонахождение;
- размер гарантийного взноса, если он предусмотрен условиями;
- порядок и сроки оплаты стоимости;
- время и место проведения торгов;
- название, адрес, номер телефона, платёжные реквизиты банка.
Не исполненное обязательство по наделению детей долей, если материнский капитал использовался для погашения кредита в банке
Если заемщик-продавец при приобретении квартиры или погашении задолженности по кредитному договору использовал средства материнского (семейного) капитала, то продажа объекта недвижимости возможна только при условии исполнения обязательства по наделению долей в указанном объекте недвижимости супругу (супруге) собственника и его детей. Несоблюдение, нарушение данных обязательств повлечет риски признания сделки по продаже недействительной. Для уточнения данной информации важно очень внимательно ознакомиться с документами основаниями приобретения права у продавца и выпиской его кредитного счета, чтобы определить использование средств при погашении кредита.
При нотариальной сделке нотариус уже на этапе предварительной беседы с продавцом может увидеть данную проблему, и поможет с ее решением — путем удостоверения соглашения об определении долей в объекте недвижимости, приобретенном с использованием средств материнского (семейного) капитала, после погашения записи о залоге в пользу банка.
Что это за недвижимость?
Ипотека выдается на крупную сумму: банк идет на большой риск, поэтому требует обеспечить кредит, отдав в залог приобретаемую квартиру. Это значит, что пока заемщик возвращает долг, он не может совершать с ней никакие сделки. А если он перестанет платить, кредитор имеет право продать заложенное имущество. Полученные средства пойдут на закрытие ипотеки.
Описанная процедура происходит строго в рамках закона – никто не врывается ночью и не выставляет на мороз семью с детьми. Сначала должны наступить определенные условия для взыскания: длительная неуплата, нежелание должника пойти на компромисс (например, реструктурировать кредит) и пр. Затем банк обращается в суд и получает решение, на основании которого и происходит реализация квартиры. В любом кредитном учреждении есть целая армия юристов, которые занимаются проблемным залоговым имуществом.
В результате на досках объявлений и сайте банка появляются предложения о продаже недвижимости по очень привлекательной цене. Дело в том, что реализовать собственность нужно как можно скорее, чтобы закрыть ипотечный долг. Иногда отличие от среднерыночной стоимости бывает внушительным – от 20% и больше.
Резюме. Залоговая недвижимость «Сбера» – для профессионалов
Итак, даже площадки, с которых реализуются изъятые объекты, не располагают к работе со случайными людьми. После погружения в тему у меня возникло стойкое убеждение, что с залоговой недвижимостью «Сбера» в первую очередь работают профессионалы рынка. Они точно знают, как купить объект дешевле. Скорее всего, для дальнейшей продажи.
Хотя цены действительно могут быть сладкими. Правда, предложение ПАО «Сбербанк» ограничено – по объективным причинам. Но найти для себя интересный актив можно, особенно вне Москвы и Санкт-Петербурга. Тому, кто дерзнул купить такую собственность, нужно быть готовым к судебным тяжбам. И морально, и материально. А ещё – к долгим-долгим поискам, ведь интересные предложения появляются не каждый день.
Какая недвижимость выставляется на торги
За бесценок купить залоговое жилье не получится, однако при удачных обстоятельствах сэкономить до 15-20% вполне возможно. Такая скидка выглядит оправданной, если учесть сложность процедуры и возникающие, в связи с этим, риски. Часто сделки с объектами в обременении ограничены по времени, что заставляет покупателей действовать быстрее, готовя документацию к сделке.
Предложения дешевого жилья всегда вызывают опасения, однако в отношении имущества в залоге более низкая стоимость выглядит справедливой.
К продаже залоговых объектов, купленных в ипотеку, чаще прибегают в следующих случаях:
- У заемщика ухудшилось финансовое положение из-за болезни, потери работы, снижения заработной платы. Продажа жилья поможет расплатиться с банком и снять с себя взыскания штрафов и неустойки.
- Заемщик вынужден переехать, сменить работу, регион проживания, по семейным обстоятельствам, из-за проблем со здоровьем. При переезде потребность в ипотечной недвижимости исчезает, и утрачивается целесообразность продолжения платежей. Возникает необходимость купить жилье по новому адресу проживания и продать залоговый объект, купленный ранее.
- Недвижимость выступает как инструмент инвестиций, когда стоимость квартиры на начальных этапах строительства стоит дешевле, чем после ввода в эксплуатацию. Некоторые заемщики берут ипотеку ради последующей продажи новостройки по более высокой цене.
Залоговое имущество часто реализуют на специализированных сайтах-витринах. Покупка на таких сайтах происходит через аукцион. Для участия в покупке предстоит предварительно пройти регистрацию на сайте, изучить предложения и правила торговли и оформить задаток.
Величина задатка может различаться, однако чаще всего банк просит внести около 5% от стартовой стоимости, устанавливаемой согласно заключению эксперта. Далее участники аукциона предлагают свою цену, а покупает объект тот, кто даст лучшее ценовое предложение.
Если денег для покупки на аукционе недостаточно, оплачивают часть средств из собственных сбережений, а остальное оформляют в ипотеку. Если ставка оказалась меньше, задаток возвращают.
Алгоритм покупки жилья на аукционе:
- Пройти регистрацию и получить доступ к торгам на аукционе.
- Передать паспортные данные и документальное подтверждение наличия достаточной для покупки суммы.
- Подготовить задаток. Узнать размер задатка можно на сайте рядом с описанием лота. Примерно для участия понадобится внести около 200 тысяч рублей.
- После перехода лота победителю остальные участники вернут внесенные ранее задатки в течение ближайшего месяца.
- В день проведения аукциона зайти на торговую площадку и выбрать объект недвижимости для приобретения.
- Вносят задаток и ставят сумму предложения.
- На полный расчет за покупку отводят 10 дней.
Как подстраховаться при покупке
Во избежание проблем с оспариванием сделок и рисков мошенничества следует уделить особое внимание проверке самой недвижимости и документации на нее. После совершения сделки может обнаружиться, что из нее не выписаны или выписаны с нарушениями недееспособные граждане и иные лица. Представители опеки и попечительства потребуют, чтобы несовершеннолетний совладелец квартиры, полученной за деньги маткапитала, был восстановлен в правах.
Любые процессуальные нарушения могут привести к признанию сделки незаконной. Во избежание оспаривания, покупателю следует запросить у организатора торгов судебное решение, дающее полномочия для на реализацию имущества.
Схемы реализации залогового имущества
В зависимости от того, сколько и каких средств используют в сделке продавец и покупатель, существуют несколько схем купли-продажи залогового жилья. Реализовать ипотечную квартиру можно как после досрочного погашения долга продавцом, так и с закрытием займа в процессе сделки либо путем продажи недвижимости вместе с кредитом.
Самый идеальный вариант – трансформация сделки в обычную свободную продажу квартиры с самостоятельной выплатой продавцом остатка кредита. Однако для этого оставшийся ипотечный долг должен быть небольшим и посильным для текущего собственника недвижимости. Так, если осталось выплатить 500 тыс. руб., можно занять у родственников и друзей или оформить потребкредит.
К слову, банки довольно неохотно предоставляют потребительские займы ипотечникам, боясь, что при финансовых сложностях заемщик в первую очередь будет погашать ипотеку. Впрочем, при хорошей кредитной истории без просрочек по выплатам и уровне доходов, позволяющем обслуживать оба займа, это вполне реальный вариант. К тому же потребительский кредит всегда можно оформить на близкого человека, а после получения денег с продажи жилья закрыть этот займ.
Также продавец может обратиться в банк покупателя для рефинансирования своей ипотеки и получения займа, равного сумме долга.
Покупатель в свою очередь тоже может закрыть ипотеку продавца с помощью собственных средств. Этот способ весьма безопасен для будущего собственника, поскольку ему нужно переводить деньги лишь после передачи договора на госрегистрацию.
Однако чаще всего покупатели всё же сами нуждаются в займе, за которым могут обратиться как в банк продавца, так и в стороннее кредитное учреждение. Первый вариант проще для обеих сторон сделки, ведь банк уже знаком с недвижимостью и залог на жилье остается у него. При этом у покупателя больше шансов оформить кредит на квартиру, если текущий заемщик допустил просрочки. Обратиться же к стороннему банку покупатель вправе, если, к примеру, хочет более выгодную ставку.
Добавим, что в случае, если покупатель выплачивает долг продавца, будущий собственник недвижимости для минимизации рисков вправе привлечь к сделке отдел сопровождения клиентов из банка продавца. Эта услуга, в рамках которой банк готовит документы на реализацию квартиры с сохранением залога в свою пользу, платная. Однако благодаря такой схеме покупатель получает гарантию, что продавец не пропадет после погашения его ипотечного долга, особенно если остаток по займу большой. Продавец же приобретает спокойствие, что получит оставшуюся во второй ячейке/аккредитиве сумму.
К участию в сделке продавец и покупатель также могут привлечь нотариуса, который в отличие от банка не проведет куплю-продажу с сохранением залога и не застрахует от внезапной отмены сделки продавцом, но ускорит этот процесс за счет сокращенной с пяти до трех рабочих дней регистрации Росреестром. Одновременно нотариус проверит юридическую чистоту документов и законность сделки и подсобит в правильном составлении ДКП с учетом рисков покупателя. Стоят услуги нотариуса от 3 тыс. руб., плюс 0,1%-0,4% от суммы купли-продажи с учетом госпошлины за регистрацию права собственности. По договоренности стороны могут разделить между собой эти расходы.
Схемы покупки залоговой квартиры
На сегодняшний день получили распространение следующие схемы продажи залоговой недвижимости:
- Продажа через погашение кредита покупателем квартиры
Покупатель вносит всю сумму на банковский счет продавца, тем самым полностью погашая обязательства заемщика перед банком. Банк снимает залог, и квартира может быть переоформлена на покупателя. Этот вид сделки является достаточно рискованным для покупателя, поскольку продавец после снятия залога может «передумать» продавать квартиру, и принудить его к этому будет весьма проблематично.
- Продажа с участием банка
Расчеты ведутся с использованием банковских ячеек (аккредитивные счета), покупатель размещает свои деньги на депозитные ячейки – в одной ячейке находятся средства, предназначенные для уплаты банку оставшейся части долга, а в другой ячейке находится остаток суммы, указанной в договоре купли-продажи. Тем временем в УФРС направляется на регистрацию договор купли-продажи одновременно с заявлением банка. После того, как квартира будет переоформлена, банк получает доступ к средствам в своей ячейке, а продавец забирает деньги из своей ячейки.
Здесь есть технический нюанс, который является причиной повышенного риска для покупателя и для банка – снятие залога происходит в течение 5 дней, а для перерегистрации работникам УФРС необходимо 10 дней. В течение периода, когда залог уже снят, а права собственности еще не переоформлены, текущий собственник может по заявлению отменить регистрацию договора купли-продажи.
- Продажа через смену залогодателя
Сделка также предусматривает размещение денег покупателя в депозитных ячейках, однако в этом случае не оформляется договор купли-продажи, а переоформляется залог (и долговые обязательства перед банком) на покупателя. После того, как покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру (все еще обремененную банковским залогом), продавец получает свой остаток, а банк – часть суммы, необходимой для погашения долговых обязательств. Только после этого залог снимается, и квартира полностью переходит в распоряжение покупателя. Это наиболее безопасная схема покупки квартиры под залогом для всех сторон сделки.