Как купить квартиру по программе trade-in в ГК «Самолёт»

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру по программе trade-in в ГК «Самолёт»». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. ✅ Ипотека под залог жилья

2. Плюсы и минусы трейд-ин

3. В чем выгода trade-in

4. Кратко: как продать или купить недвижимость по альтернативной сделке?

5. Какие застройщики предлагают схему «квартира в зачет»?

6. Как определить профессионализм риелтора

7. Какой вариант лучше выбрать

8. Плюсы и минусы взаимозачета

9. Купить квартиру в зачет имеющегося жилья в СПб

10. Плюсы и минусы зачета вторичного жилья

Выгода потенциального покупателя от услуги трейд-ин во многом зависит от условий ее предоставления. Самый лучший вариант — когда за покупателем не только бронируется конкретная квартира в новостройке, но и фиксируется ее стоимость на время продажи вторичного жилья. В данном случае покупатель может не беспокоиться, что за время продажи старой квартиры новостройка подорожает и придется доплачивать еще сотни тысяч рублей.

✅ Ипотека под залог жилья

Кредит выдается под залог квартиры – она становится гарантией выплаты долга банку и полного погашения процентов (возможна замена на другой объект недвижимости, не уступающий в стоимости).

На залоговое имущество Росреестр налагает обременение. Продать жилье, находящееся в ипотеке, можно только после снятия обременения или путем передачи долговых обязательств покупателю.

Чем больше срок, на который оформляется кредит, тем выше переплата. Финансовые специалисты считают оптимальным кредитование на 10-15 лет с обязательной возможностью досрочного погашения (такие условия предлагает около 80% российских банков).

Прежде чем решиться на ипотечное кредитование, стоит изучить условия, предлагаемые банком. Необходимо выяснить:

максимальную сумму, на которую можно рассчитывать;
процентную ставку и порядок погашения;
имеющиеся ограничения и штрафы;
варианты страховки;
наличие скидок для клиентов, имеющих зарплатную карту банка или пользующихся электронными услугами этой финансовой организации.

Поиск компании. На первом этапе необходимо найти строительную организацию, готовую пойти на такую сделку.
Изучение информации о застройщике. Этот этап игнорировать не стоит – доверившись недобросовестной компании, можно остаться как без старого, так и без нового жилья. Заслуживают внимания правоустанавливающие документы (право на участок земли и ведение строительства, лицензия подрядчика, договоры на совместную деятельность и пр.). Не лишним будет проверить репутацию организации, поискав отзывы в интернете. Чтобы убедиться в качестве строительства, стоит посмотреть уже реализованные проекты.
Выбор. Если застройщик идет навстречу покупателям и готов взять в зачет имеющееся вторичное жилье, то это не значит, что он может предложить подходящую квартиру – покупателя могут не устроить этажность здания, планировка, стоимость квадратных метров, инфраструктура. Придется потратить время на поиск оптимального во всех отношениях варианта.
Обращение в банк. Если доплата за квартиру будет осуществляться не имеющимися в наличии, а кредитными средствами, нужно убедиться, что работающий с застройщиком банк одобрит ипотеку.
Оценка жилплощади, идущей в зачет. Без определения ее стоимости договор подписать не получится. Берутся в расчет как площадь и состояние, так и другие факторы (район, инфраструктура, стоимость аналогичных объектов).
Заключение договора. На этом этапе без помощи юриста не обойтись – только правовой эксперт способен оценить подводные камни предстоящей сделки. В договоре должны быть указаны все нюансы, включая сроки и способ расчета.
Получение прав собственности и регистрация. После выполнения условий сделки и получения прав собственности на новую квартиру остается зарегистрировать их, обратившись в территориальный орган Росреестра или МФЦ.

Плюсы и минусы трейд-ин

Однако девелоперам не всегда выгодно фиксировать стоимость, поэтому обычно продавцы предлагают только бронирование за клиентом конкретной квартиры, при этом не гарантируется сохранение текущей стоимости, предупредила Виктория Кирюхина. «Такая стратегия нередко вынуждает потенциального покупателя снижать стоимость своей недвижимости для быстрой реализации старой квартиры, даже через застройщика, чтобы успеть приобрести новостройку по текущему прайсу», — отметила она.

Поэтому, выбирая трейд-ин, стоит уточнить — готов ли застройщик не просто забронировать квартиру, но и заморозить ее цену.

К плюсам трейд-ин можно отнести дополнительную скидку на новостройку от застройщика — обычно в размере 1–2% от стоимости квартиры. Главное преимущество трейд-ин — это продажа старого жилья и покупка новой квартиры в режиме одного окна.

Однако не любую квартиру можно продать по взаимозачету. Девелоперы не всегда готовы работать с объектами дальнего Подмосковья, квартирами в старых домах и в других регионах России.

Вы экономите время. Самостоятельная продажа квартиры может длиться до полугода и больше, с риэлтором — 2-4 месяца. Сделка трейд-ин занимает примерно 2 недели.
Вы экономите силы и нервы. Не нужно заказывать оценку, искать покупателей или нанимать риэлтора. За вас все сделает застройщик или его представители.
Все проще, чем при обычной купле-продаже. Поскольку обе сделки совершаются фактически в «одном окне», не нужно бегать по инстанциям и готовить кучу дополнительных бумаг.
Вы застрахованы от неожиданных скачков цен. Новая квартира уже забронирована за вами, ее стоимость не изменится в течение фиксированного периода.

В чем выгода trade-in

Приобрести популярность среди покупателей недвижимости программе trade-in позволило несколько факторов:

✓

Финансовая выгода. При использовании данной услуги застройщик фиксирует стоимость нового жилья, что важно в условии постоянного роста цен на новостройки.

✓

Экономия времени. Не надо искать варианты для продажи имеющейся недвижимости, собирать информацию и отзывы.

✓

Безопасность сделки. Все механизмы предполагают наличие надежного партнера по продаже имеющейся квартиры, что исключает недобросовестность агента.

Кратко: как продать или купить недвижимость по альтернативной сделке?

Для проведения альтернативной сделки все участники договариваются о сроках передачи прав собственности.
Если вы покупаете квартиру, обязательно попросите выписку ЕГРН, где есть сведения об обременениях и указаны собственники недвижимости.
Сделку лучше проводить с участием нотариуса, т. к. при самостоятельном оформлении через МФЦ могут быть допущены ошибки. В итоге придется все переделывать и подавать документы заново.
Договоритесь с участниками сделки, в какие сроки нужно освободить квартиру и в предварительном соглашении укажите обязанности каждой из сторон. Вносите задаток, а не аванс, т. к. если сделка сорвется не по вашей вине, вы получите компенсацию в размере задатка.
Передавайте задаток только после подписания предварительного соглашения в нотариусе.
Документы на регистрацию прав собственности передаются после подписания договора купли-продажи.
Чтобы упростить процесс альтернативной сделки, сначала продайте свою квартиру, снимите жилье на 1−2 месяца и спокойно подбирайте себе новую недвижимость.
Длительность оформления альтернативной сделки зависит от количества участников и составляет от трех дней до двух недель.

Повторимся, НДФЛ в нашей стране составляет 13%. Данный налог также распространяется на доход, полученный от продажи недвижимости, в частности – квартиры. Но, в некоторых случаях, покупатель жилья освобождается от уплаты НДФЛ с приобретенной недвижимости.

Налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ при приобретении недвижимости в двух случаях:

Если квартира находилась в собственности более трех лет. Такое положение прописано в пункте 17.1 . В данном случае гражданин освобождается от уплаты НДФЛ, независимо от стоимости жилья, за которую он его продает. Здесь важным моментом является беспрерывное владение жилплощадью, не менее 36 месяцев подряд.
Если стоимость продаваемого жилья меньше 1 миллиона рублей, то НДФЛ также не уплачивается. Срок владения жилплощадью в расчет не берется, так как ни на что не влияет. Объясняется это тем, что максимальный налоговый вычет для продавца составляет 1 миллион рублей.

Таким образом, гражданин освобождается от уплаты налога при продаже квартиры, если он владел ей непрерывно 36 месяцев и более (независимо от ее стоимости), а также если стоимость, за которую она была продана, составляет менее 1 миллиона рублей (независимо от срока владения жильем).

Как и любая программа на рынке недвижимости, трейд-ин имеет свои плюсы и минусы, которые обязательно нужно учитывать перед тем, как оформлять договор.

Сначала рассмотрим преимущества.

Юридические вопросы решаются быстро и в одном месте. Одновременно происходит сразу несколько сделок – покупка новой квартиры, продажа имеющейся, и в некоторых случаях – аренда старого жилья до сдачи новостройки. Все процедуры занимают намного меньше времени.
Клиенту не нужно самому продавать вторичное жилье, искать покупателя и проводить сделку. Застройщик либо сам выкупает недвижимость, либо выступает посредником, оценивает квартиру, находит покупателей и т. д. А если вырученных средств не хватает, посоветует, где взять ипотечный кредит.
Заинтересовавшую вас квартиру не продадут, пока вы занимаетесь продажей своей собственности и оформлением кредита. Новую жилплощадь бронируют и фиксируют цену на некоторое время – от нескольких недель до 3 месяцев.
Средства с проданного вторичного жилья могут стать первоначальным взносом по ипотеке, как в описанном выше примере. Сергей

В чем же минусы?

Основной недостаток – это снижение цены. Из примера мы увидели, что Сергею пришлось продать вторичное жилье по стоимости ниже, чем среднерыночная. В среднем занижение может составлять 5−7%.
Кроме того, в некоторых случаях между продажей строй и заселением в новую квартиру проходит время. Особенно это касается новостроек, еще не сданных в эксплуатацию. Как правило, для таких сделок применяется вариант с арендой проданной клиентом вторички на время до сдачи здания – или же, если у клиента есть возможность пожить, например, у родителей, он переезжает в другое место.
Услуга «квартира в зачет» — не самое распространенное предложение на российском рынке недвижимости. Найти застройщиков с трейд-ин сложно, к тому же могут возникнуть сложности со старой недвижимостью – она должна соответствовать требованиям застройщика или агента.

Эта схема подойдет тем, кто хочет продать свою вторичку и с вырученных средств приобрести новую. Так семья может значительно сэкономить время и убить двух зайцев одним выстрелом. Однако кому-то может быть неудобно снимать квартиру или жить какое-то время у родителей. Поэтому недвижимость по трейд-ин подойдет, скорее, для семей, у которых есть второе жилье (например, дом или дача).

Альтернативой трейд-ин может быть и обычная ипотека. Внесите первоначальный взнос из уже имеющихся у вас средств, дождитесь переезда в новую квартиру и продайте старую – и с вырученных денег можно будет погасить остаток долга. К тому же, некоторые банки предлагают ипотеку без первоначального взноса.

Какие застройщики предлагают схему «квартира в зачет»?

Сегодня на рынке недвижимости Петербурга подобную услугу оказывают несколько застройщиков:

· ЛСР. В настоящий момент доступны квартиры в ЖК Neo Park, Neva Haus, Neva Residence, Riviere Noire, «Заповедный парк», «Морская набережная», «Морская набережная. Sea View», «Ручьи», «Цветной город», «Цивилизация», «Цивилизация на Неве», «Маршала Казакова 21», «Ржевка», Neva ART.

· «Сэтл Сити». В продаже имеются квартиры в ЖК Grand View, Svetlana Park, The One, Victory Plaza, Royal Garden, «Автограф», «Зеленый квартал», «Панорама парк Сосновка», «Притяжение», «Солнечный город», «Статус у Парка Победы», «Чистое небо», «Эмеральд на Малой Неве», «Стрижи в Невском 2».

· КВС. Есть две программы – «Лучшая цена» с реализацией старой квартиры за три месяца и фиксацией цены как при 100% оплате и «Больше времени», где дается шесть месяцев на продажу старой квартиры. В продаже жилые объекты в ЖК «Б57», «Континенты», «Новое Сертолово», «ЯсноЯнино». Скоро старт продаж в масштабном проекте «Любоград».

· «Северный город» (RBI). Программа распространяется не только на квартиры, но и на апартаменты, лаундж-студии и коммерческую недвижимость. Можно приобрести квартиру в ЖК Ultra City II, Futurist, Studio Moskovsky, «Созидатели», «Болконский», «Крестовский 4», «Монсеньор», «Проспект Большевиков, 22».

· «Отделстрой». В стадии реализации находятся ЖК «Новый Лесснер» (строится) и «Новый Оккервиль» (сдан).

· РСТИ. Реализуются квартиры в ЖК Familia, New Time, Terra, «Белорусский квартал», «Кубинская 82».

Квартиры и планировки, участвующие в системе трейд-ин, меняются, однако у большинства застройщиков нет ограничений (за исключением скидочных и акционных предложений).

Как определить профессионализм риелтора

Самое главное — опыт работы. Важно, чтобы у риелтора была не одна проведенная сделка. Чтобы он не только знал, что делать, но и мог сделать это быстро и точно. Важно также личное общение — клиенту должно быть комфортно с его менеджером, ведь на период сделки менеджер становится другом семьи, ему доверяют личную информацию. Кроме того, агент должен быть хорошим психологом — уметь донести до клиента верную информацию, успокоить, если тот взволнован.

Есть несколько типов менеджеров. Одни берут количеством сделок, предлагая, как правило, более бюджетную услугу. Другие — это те, кто способен погрузиться в конкретную ситуацию, стать клиенту другом, всегда быть на связи, ответить на любые вопросы. Для меня ценны вторые сотрудники, и именно таких я набираю в команду. И клиенты, уверена, также это чувствуют.

Какой вариант лучше выбрать

Самой распространенной схемой является реализация собственного объекта недвижимости и покупка квартиры в новостройке за вырученные деньги. Если их не будет хватать, то можно в банке оформить наличный кредит, а также договориться с застройщиком о рассрочке. Но, планируя провести такую крупную финансовую сделку, а также привлечь заемные средства, физическое лицо должно реально оценивать свои возможности.

Ему на протяжении многих лет нести на плечах порой непосильное бремя кредита или рассрочки, а также оплачивать текущие расходы, львиная часть которых будут составлять аренда за съемное жилье. Также клиент должен иметь уверенность в том, что застройщик в одностороннем порядке не изменит условий соглашения и не увеличит стоимость новостройки.

Если человек стремится минимизировать возможные риски, то ему следует приобретать объект недвижимости в новостройке еще не стадии строительства. В этом случае застройщик не будет устанавливать заоблачной цены, и денег, вырученных за проданное личное жилье, вполне хватит для проведения полного расчета.

Плюсы и минусы взаимозачета

Плюсы:

Максимально быстрые сроки рассмотрения заявки;
Льготные условия по ипотеке;
В качестве залога может выступать не только квартира, но также дача, комната, частный дом;
Большинство банков не запрещают ипотечным клиентам заменять объект залога на иной, не уступающий по стоимости предшествующему;

Минусы:

При несовпадении сроков выдачи ипотеки под залог имеющегося жилья и приобретении нового, заемщику придется продумать вопрос о временном проживании в другом месте (наиболее актуален для случаев, когда приобретается квартира в доме, еще не сданном в эксплуатацию, а старая квартира уже в залоге);
Заемщик может потерять значительную сумму средств на сдаче прежнего жилья в аренду (так как объект должен быть свободен от эксплуатации, если иное не предусмотрено договором ипотеки);
Несоблюдение требований к залогу влечет однозначный отказ или ухудшение условий выдачи ипотечного кредита;
Залоговый объект не может быть отчужден, обменян, подарен или сдан в аренду (последний из указанных допускается при наличии согласия на то банка);
Чаще всего распространяется требование о комплексном страховании, либо оформление имущественного страхования на имущество, выступающее залогом и на то, что только будет приобретено.

Купить квартиру в зачет имеющегося жилья в СПб

Рассмотрите вариант покупки квартиры в зачет, если вам нужна новая жилплощадь и вы собираетесь продать имеющуюся недвижимость. В первую очередь стоит обратиться к застройщику будущей квартиры, который предоставляет услугу трейд-ин, и риелтору из агентства недвижимости. Часто у застройщика есть свои риелторы-партнеры. Например, у девелопера «Красная стрела» организацией продажи квартиры клиента занимается официальный партнер компании «Первое ипотечное агентство».

Если покупатель приобретает новую квартиру с доплатой в ипотеку, то ему необходимо удостовериться, что банк, работающий с застройщиком, одобрит ипотеку.

Когда покупатель выбрал будущую жилплощадь у застройщика по программе трейд-ин, ему необходимо заключить агентский договор для реализации своей квартиры. Получить бронь на несколько месяцев (по условиям договора от 1 до 4) на выбранную квартиру от застройщика. Данная бронь фиксирует стоимость квартиры.

Плюсы и минусы зачета вторичного жилья

Решив купить жилплощадь в зачет старой квартиры у застройщика, нужно тщательно взвесить все нюансы сделки:

Плюсы	Минусы
Заключение сразу двух сделок: продажи старого жилья и покупки новой недвижимости. Это экономит время	Жесткие требования к недвижимости, предоставляемой в зачет. Обычно это строительство не более 10 лет назад, расположение в удобном районе, отсутствие обременений и неузаконенной перепланировки. Компании важно, чтобы потом объект можно было быстро и выгодно продать
Если объект приобретается на стадии строительства, цена будет ниже, чем на готовое жилье	Недвижимость оценивается застройщиками гораздо ниже рыночной стоимости
По договоренности с застройщиком можно остаться жить в предоставляемой в зачет квартире до покупки другого объекта	Не получится купить новую квартиру по акции. Обычно все бонусные программы распространяются только на стандартную куплю-продажу