Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.
Как выделить долю в недвижимости несовершеннолетнему
Оформление происходит у нотариуса. За удостоверение соглашения потребуется заплатить. Размер госпошлины будет зависеть от стоимости недвижимости — 0,5%, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб., подчеркнула Данильченко. По ее словам, доплаты за техническую часть работы варьируются от региона. Выделение долей заверяется в Росреестре. Для этого необходимо предоставить паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, соглашение о выделении долей (три экземпляра), свидетельство о браке или разводе, документ, подтверждающий права собственности, чеки/квитанции об уплате госпошлины.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли
Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:
- Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
- Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
- Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
- Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
- Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
- Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Письмо-согласие на участие в тендере
Тендер – осуществление сделки на основании конкурса, который объявляет фирма-заказчик. Компании, претендующие на то, чтобы стать исполнителем, направляют пакт документов для участия в тендере.
Важно отличать, о каком именно согласии и, соответственно, документам, оформляющем его, идет речь. Каждая фирма, подавшая заявку на участие, тем самым документально подтверждает свое согласие на участие в тендере. Эта заявка и является документальным выражением согласия будущего участника тендера. Требования к ней, помимо общих для делопроизводства:
- составление в двух экземплярах – для регистрации в качестве участника и для дополнения тендерного предложения;
- электронный адрес фирмы-потенциального исполнителя;
- указание контактов куратора по заявленному участию в данном тендере (телефон, электронный адрес)
Если имеется в виду согласие фирмы-заказчика, которым она должна письменно подтвердить право фирмы-потенциального исполнителя на участие в тендере, этот документ также составляется по определенным правилам.
Права несовершеннолетнего на недвижимость
Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.
Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки. Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье. Родителям и близким родственникам запрещается покупка недвижимости несовершеннолетнего. Такие же правила действуют, если ребенок владеет не всей квартирой, а лишь долей в ней.
Основные права несовершеннолетних при сделках с недвижимостью
В случае продажи недвижимости несовершеннолетнего ребенка (квартиры, доли в квартире), в обязательном порядке требуется согласие органов опеки и попечительства.
Согласие на проведение сделки от органов опеки можно получить при условии предварительной покупки в интересах несовершеннолетнего иной недвижимости, в которой доля собственности ребенка не должна уменьшиться, а жилищные условия не должны ухудшаться.
Кроме того получить согласие можно и представив документы, гарантирующие приобретение недвижимости в пользу несовершеннолетнего сразу после продажи собственности ребенка.
Для получения согласия на продажу недвижимости необходимо предоставить в органы опеки и попечительства пакет документов по отчуждаемой квартире и по приобретаемой квартире.
Предварительное согласие органов опеки и попечительства требуется на такие операции с недвижимостью несовершеннолетнего как:
- принудительное обращение взыскания;
- отчуждение по договору ренты;
- отчуждение по договору мены;
- отчуждение жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему;
- отчуждение недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое);
- совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
При приватизации жилого помещения у несовершеннолетних членов семьи нанимателя есть право на участие в приватизации. Все несовершеннолетние члены семьи нанимателя, зарегистрированные в квартире, должны быть включены в число собственников квартиры по приватизации. Отказ от приватизации квартиры несовершеннолетних возможет только с согласия органов опеки и попечительства.
Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.
Согласие родителей на заключение сделки несовершеннолетними
Перечень сделок, которые могут совершать несовершеннолетние самостоятельно, зависит от их возраста. Меньше всего прав в этом отношении имеют дети до 14 лет (малолетние). Как правило, от их имени сделки совершают их законные представители.
Все сделки с несовершеннолетними проводятся с предварительного согласия органов опеки и попечительства, обращает внимание Матвеева.
Дети наравне со своими родителями или другими их законными представителями владеют недвижимостью, а вот распоряжаться, к примеру, подаренной им квартирой они не могут.
При этом предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, как правило, содержит определенное условие. Например, приобретение в собственность ребенка иного недвижимого имущества взамен отчуждаемого. Это условие должно быть выполнено до того, как документы по отчуждению имущества ребенка будут представлены в органы регистрации.
Письмо-согласие на участие в тендере
Тендер – осуществление сделки на основании конкурса, который объявляет фирма-заказчик. Компании, претендующие на то, чтобы стать исполнителем, направляют пакт документов для участия в тендере.
Важно отличать, о каком именно согласии и, соответственно, документам, оформляющем его, идет речь. Каждая фирма, подавшая заявку на участие, тем самым документально подтверждает свое согласие на участие в тендере. Эта заявка и является документальным выражением согласия будущего участника тендера. Требования к ней, помимо общих для делопроизводства:
- составление в двух экземплярах – для регистрации в качестве участника и для дополнения тендерного предложения;
- электронный адрес фирмы-потенциального исполнителя;
- указание контактов куратора по заявленному участию в данном тендере (телефон, электронный адрес)
Если имеется в виду согласие фирмы-заказчика, которым она должна письменно подтвердить право фирмы-потенциального исполнителя на участие в тендере, этот документ также составляется по определенным правилам.
НЕСОГЛАСИЕ ЗАКОННОГО ПРЕДСТАВИТЕЛЯ НА ВЫЕЗД РЕБЕНКА ЗА ГРАНИЦУ
Каждый из родителей имеет законное право подать в органы Федеральной миграционной службы или в Пограничную службу ФСБ РФ письменное заявление о своем несогласии на выезд ребенка за границу. Правила подачи такого регламентируются Постановлением Правительства РФ №273 от 12 мая 2003 года.
Каждый из родителей имеет право отказаться дать нотариальное согласие на выезд ребенка за границу Российской Федерации.
Такие решения, препятствующие выезду ребенку за границу, следует оспаривать судебным порядком.
Вопрос может быть решен и досудебным порядком, если от «несогласного» родителя, ранее подавшего заявление о несогласии на выезд из РФ своих детей, будет получено нотариально оформленное согласие на их выезд за границу.
Когда необходимо согласование сделок несовершеннолетнего
К категории несовершеннолетних, которые могут от своего имени осуществлять операции с недвижимостью, относятся лица в возрасте от 14 до 18 лет. Те, кто не достиг этого порога, сделки заключать не имеют права.
Молодые люди от 14 лет и старше, могут самостоятельно заключать договоры, ставить подпись на документах и пр. Но все эти действия должны быть зафиксированы документально родителями или попечителями подростка.
Случаи, когда письменное согласие родителей на совершение сделки несовершеннолетним обязательно:
- имущество сдается в аренду;
- изымаются права на собственность;
- при передаче имущества в безвозмездное пользование;
- проводятся залоговые операции по недвижимости, принадлежащей подростку;
- в случае отказов от: прав на наследование имущества, на право преимущественной покупки недвижимости, от участия в приватизации, от наследства;
- при разделе собственности;
- при сокращении имущества;
- в связи с отчуждением собственности, когда затрагиваются права и интересы несовершеннолетнего.
В случае приобретения имущества на средства подростка тоже потребуется согласие родителей или попечителей. Деньги здесь рассматриваются как вид имущества, которое уменьшается.
В ситуациях, когда уменьшается площадь, принадлежащая ребенку или происходит переезд с ухудшением условий (в старый дом и подобное), органы опеки скорее всего откажутся подтверждать сделку.
Если новая жилплощадь больше по размеру или соответствует предыдущему месту жительства, организация одобрение более вероятно.
Также опека крайне неохотно согласовывает сделки несовершеннолетних, где имущество подростка передается в залог банка под ипотечный договор.
Внимание! Имеет значение не то сколько квадратных метров достанется подростку в новом жилье, а сколько будет составлять стоимость приобретаемой на его имя недвижимости. То есть размер доли измеряется деньгами.
Согласно ст. 28, п. 1, ГК РФ, сделки с недвижимым имуществом несовершеннолетнего могут подтверждать:
- родители;
- опекуны, усыновители;
- органы опеки.
При этом, если подросток после операции с недвижимостью лишается каких-либо прав, уменьшается его доля, происходит отчуждение собственности по какой-либо причине, — необходимо согласование органов опеки и попечительства, даже если документально родители подтверждают сделку. По факту, любые сделки, где затрагиваются вопросы имущества несовершеннолетнего подлежат подтверждению у этой организации. Двойная проверка создана для того, чтобы подростков не ущемляли и соблюдались их интересы.
Справка! Регламентируется этот момент статьями 26, 28, 37 ГК РФ. А также Семейным кодексом, ст. 60.
В верхней части документа выписывается название, сведения о документе. Заявление пишется от имени каждого из родителей отдельно. Прописываются ФИО родителя, его паспортные данные и место регистрации. Далее наименование документа удостоверяющего личность несовершеннолетнего, его ФИО и адрес прописки.
Официальный сайт Городской Управы города Калуги
- заявление законного представителя (опекуна) совершеннолетнего недееспособного гражданина, о разрешении на совершение сделки по отчуждению имущества недееспособного (недееспособных), в том числе обмену или дарению, сдаче внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделки, влекущей отказ от принадлежащих недееспособному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества недееспособного.
- копии документов, удостоверяющих личность законного представителя (законных представителей) совершеннолетнего недееспособного гражданина.
- копия акта органа опеки о назначении опекуна или либо о направлении совершеннолетнего недееспособного гражданина в специализированное оциально-медицинское учреждение, в случае, если за предоставлением услуги обращается опекун, представитель учреждения;
- копию паспорта совершеннолетнего недееспособного гражданина;
- копии правоустанавливающих документов на объект недвижимости, собственником или сособственником которого является совершеннолетний недееспособный гражданин, в отношении которого совершается сделка, в случае, если право на указанный обьект недвижимости не зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними (договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, договор передачи жилого помещения в собственность, договор долевого участия в строительстве, договор цессии, свидетельство о праве на наследство и др.);
- копия свидетельства (свидетельств) о государственной регистрации права на объект недвижимости, собственником или сособственником которого является совершеннолетний недееспособный гражданин, в отношении которого совершается сделка;
- копия технического паспорта на объект недвижимости, собственником или сособственником которого является совершеннолетний недееспособный гражданин, в отношении которого совершается сделка;
- копию финансового лицевого счета и выписки из домовой книги;
Сделки с несовершеннолетними: общие сведения
В зависимости от возраста Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) обозначает границы дееспособности несовершеннолетних лиц следующим образом:
- Лица в возрасте от 6 до 14 лет могут самостоятельно совершать только мелкие бытовые сделки, сделки, цель которых — извлечение безвозмездной выгоды, не требующие при этом удостоверения нотариусом и госрегистрации. Остальные сделки за них совершают от их же имени родители (законные представители) таких несовершеннолетних (п. 1 ст. 28 ГК РФ).
Дарение от имени малолетних (если сумма подарка превышает 3 000 руб.) запрещено (подп. 1 п. 1 ст. 575 ГК РФ).
- Лица в возрасте от 14 до 18 лет правомочны по собственному усмотрению совершать сделки по распоряжению собственным доходом, реализовывать свои авторские права, размещать депозиты в банках и распоряжаться ими, совершать мелкие бытовые сделки и сделки, не требующие удостоверения нотариусом или госрегистрации. Остальные сделки могут совершаться ими с письменного разрешения родителей или законных представителей (ст. 26 ГК РФ).
Лица в возрасте от 16 лет могут дополнительно к перечисленному выше состоять в кооперативах. Вместе с тем даже не достигшее 18-летнего возраста лицо может быть признано судом полностью дееспособным вследствие эмансипации или вступления в брак (рекомендуем также ознакомиться с нашей статьей В чем проявляется гражданская дееспособность несовершеннолетних?).
Последствия совершения сделок несовершеннолетними, которые они не вправе совершать самостоятельно
Сделка, совершенная малолетним (за исключением сделок, которые он вправе совершать самостоятельно), является ничтожной. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а если это невозможно — возместить его стоимость. Кроме того, если другой стороной сделки является дееспособное лицо, знающее о том, что заключает сделку с малолетним, такое лицо обязано возместить малолетнему реальный ущерб. Вместе с тем по требованию родителей, усыновителей или опекуна малолетнего суд может признать сделку действительной, если она совершена к выгоде ребенка (п. 1 ст. 171, ст. 172 ГК РФ
).
Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его законного представителя в случаях, когда такое согласие требуется, является оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску законного представителя. Последствия признания такой сделки недействительной — те же, что и указанные выше при совершении сделки малолетним (ст. 175 ГК РФ
).
По материалам («Электронный журнал «Азбука права», 2020)
Разрешение органов опеки
Достаточно часто во время приобретения квартиры права собственности распределяются между всеми членами семьи. Это дает каждому из них определенные гарантии на случай возникновения непредвиденных ситуаций. Однако, с другой стороны, тот факт, что ребенок является собственником части квартиры, сильно осложняет сделку. Родители не могут продать квартиру (для переезда в другой город или с целью расширения жилплощади) пока не будет получено согласие органов опеки и попечительства, которые обязаны контролировать все сделки с недвижимостью, которые затрагивают интересы несовершеннолетних. Это правило определяют статьи 26, 28, 37 ГК РФ, а также статья 60 Семейного кодекса РФ, органы опеки следят за тем, чтобы права детей не были нарушены и проверяют законность сделки. Таким образом, в сделках с недвижимостью интересы несовершеннолетних представляют не их родители (как в остальных случаях), а представители органов опеки.
Впрочем, если квартира является собственностью родителей (ребенок просто зарегистрирован на жилплощади), то это значительно упрощает проведение сделки. Обращаться в органы опеки для получения соответствующего разрешения нет необходимости.
Вопреки распространенному мнению, в органы опеки нужно обращаться не только в том случае, если условия проживания ухудшатся (например, переезд в квартиру меньшей площади). При любых операциях с недвижимостью необходимо получить согласие органов опеки, в противном случае сделка (если и сможет быть проведена), будет признана незаконной, со всеми вытекающими последствиями. Итак, необходимость оформления разрешения присутствует в следующих случаях: продажа квартиры, передача недвижимости в залог, дарение, обмен. Это обстоятельство является той единственной причиной, по которой родители не торопятся прописывать ребенка, ведь, по сути, государство пытается обеспечить ребенку некую защиту средствами самих же родителей, ограничивая при этом последних в праве распоряжаться их собственностью.
Потенциальные опасности для покупателя
Для покупателя опасность в сделке с недвижимостью, где могут быть затронуты интересы детей, заключается в том, что на любом этапе подготовки может быть допущена ошибка (намеренно или нет). В результате этого сделка может быть оспорена в суде, и, если факт нарушения прав ребенка будет доказан, на текущего собственника квартиры могут лечь обязательства возместить нанесенный ущерб. Причем, сделка может оспариваться и через десять лет, подать заявление в суд могут не только родители, но и родственники, опекуны ребенка, и даже сам ребенок, который уже достиг совершеннолетия. Другими словами, даже разрешение, полученное от органов опеки, не гарантирует покупателю отсутствие каких-либо проблем с его недвижимым имуществом в дальнейшем.
Впрочем, есть ситуации, когда при покупке недвижимости, собственником которой (или владельцем части квартиры) является несовершеннолетний, каких-либо претензий можно избежать. Казалось бы, совершенно ясно, что, согласно российскому законодательству ребенок может являться собственником, однако не может реализовать эту собственность даже при согласии родителей (опекунов) без разрешения органов опеки. Но здесь есть некоторые исключения, так, разрешение органов опеки не требуется, если ребенок на момент заключения сделки приобрел полную дееспособность. В принципе, полная дееспособность является основанием для самостоятельного заключения любых сделок, для этого ребенку (если его можно так назвать) даже не нужно согласие родителей. То есть, оспорить такую сделку через суд уже нельзя.
Законные основания для совершения сделки
Согласно ст. 21 ГК РФ: «Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста».
Ограничения по возрасту на законные действия несовершеннолетних детей описаны в статье 28 ГК РФ и статье 26 ГК РФ:
- За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет имущественные сделки вправе совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
- Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать имущественные с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.
Прежде, чем подписывать договор купли продажи покупателю необходимо удостоверится в разрешении на продажу объекта недвижимости, находящегося в полной или долевой собственности несовершеннолетнего ребенка, его подлинности, а также согласии на продажу остальных со-собственников жилья, либо их письменные отказы на покупку доли несовершеннолетнего, либо если нет ни того, ни другого у продавца можно запросить документы, подтверждающие отправку заказных писем с уведомлением о вручении.
На что обратить внимание – советы юриста
Есть ряд моментов, которые требуют особого внимания, а именно:
- Проверьте паспортные данные продавца/покупателя – они должны совпадать с теми данными, которые указаны в ПДКП.
- Перепроверьте сведения о доле в квартире и квартире в целом. Опечатка или несоответствие техпаспорту повлечет за собой отказ в регистрации сделки. Впрочем, сейчас проверкой занимаются нотариусы – но осторожность не помешает!
- Сумма сделки в предварительном договоре – если продавец указывает одну цену, менять ее не желательно. Иначе придется рассылать новые извещения в адрес остальных совладельцев и сообщать им об изменении стоимости. Проверьте, чтобы цифра в ПДКП совпадала с цифрой в уведомлении.
- Убедитесь, что доверенность имеет юридическую силу – для этого можно обратиться к нотариусу, чьи координаты прописаны в конце документа. Подробнее об этом читайте в статье «Доверенность на продажу доли в квартире».
- Требуйте сведения обо всех прописанных в квартире жильцах. Временно отсутствующие собственники должны получить извещения. Зарегистрированные в квартире лица считаются «обременением». Если не выписать их до сделки, впоследствии могут быть неприятности и разбирательства в суде. Проверьте, чтобы в ПДКП был пункт о том, что квартира «свободна от права проживания третьих лиц».
Таким образом, предварительный договор – это соглашение о намерениях заключить сделку. Пункты, которые отмечены в ПДКП, переносятся и на основной договор. Изменение условий в одностороннем порядке недопустимо. Если вы решите снизить цену, придется обговаривать условия с контрагентом, сообщать о них сособственникам, рассылать извещения, ждать ответов и только потом вносить изменения в договор у нотариуса.