Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Иск о признании права собственности на квартиру (право возникло из ДДУ).». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Иск с требованием о признании права собственности по ДДУ подается тогда, когда не была документально подтверждена передача жилого помещения от застройщика инвестору (физическому лицу, заключившему договор долевого участия со строительной организацией). Так как передаточный акт является одним из документов основания, что если застройщик уклоняется от заключения данного документа, дольщику откажут в регистрации.
Застройщик не передает акт приема-передачи на квартиру
Как видим, одним из обязательных документов, необходимых для предоставления в Росреестр, является подписанный между сторонами передаточный акт на квартиру, который дольщик может получить только у застройщика.
Согласно положениям Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, застройщик обязан передать квартиру дольщику после ввода жилого дома в эксплуатацию в определенный договором долевого участия срок. Передача жилья осуществляется по акту приема-передачи или иному документу, подтверждающему передачу квартиры, после предварительного осмотра вновь построенной квартиры.
Однако участник долевого строительства может столкнуться с проблемой, когда застройщик по каким-то причинам не передает квартиру по передаточному акту даже несмотря на то, что строительство дома фактически завершено, всячески оттягивая процедуру оформления квартиру в собственность дольщика, и тем самым нарушает свои обязательства по договору.
Из практики видно, что ситуация, когда застройщик не передает акт приема –передачи и препятствует оформлению квартиры, не редкость.
Не имея необходимого пакета документов для государственной регистрации права собственности, в частности передаточного акта, участник долевого строительства не имеет возможности оформить право собственности на свою квартиру в обычном порядке, что говорит о нарушении его конституционного права на свободное владение, пользование и распоряжение своим имуществом.
При таких обстоятельствах вопрос подлежит разрешению судом.
Как оформить исковое заявление
В основе обращения лежит исковое заявление о признании права собственности. От корректности оформления документа зависит решение судьи по рассмотрению дела и результат заседаний. Иски по таким делам необходимо подать в районный или городской суд. Разбирательство в мировом судебном органе невозможно, ведь стоимость квартиры вряд ли будет меньше 50 000 рублей. Что касается адреса обращения, исковый документ подается в привязке к месту прописки стороны-заявителя.При оформлении судебного документа указываются такие данные:
- Наименование суда, куда отправляется иск.
- Реквизиты органа (можно найти непосредственно в отделении).
- Данные истца и ответчика (адрес, ФИО и другие).
В главной части заявления прописываются данные об объекте недвижимости (адрес, площадь и т. д.). Указываются бумаги, необходимые для признания права собственности. Также прописывается стоимость спорного имущества. В конце ставится подпись заявителя и день оформления бумаги. Допускается применение электронной подписи.Судебная практика показала, что оформление права собственности через суд нередок дает положительные результаты. Судьи часто становятся на сторону собственника при наличии у того подтверждающей документации. По результатам заседания владелец получает на руки свидетельство о праве собственности.
Правила и этапы подачи иска в суд
Существует ряд правил, которым необходимо следовать при подготовке искового заявления, а также рекомендованный порядок. Мы рекомендуем придерживаться алгоритма, описанного ниже.
1 Определение оснований для иска
Для того чтобы суд принял ваше заявление к рассмотрению, оно должно быть четко аргументированным. Достаточная аргументация для получения компенсации – это нарушение условий договора долевого участия со стороны компании-застройщика. Чаще всего нарушение касается установленных в ДДУ сроков передачи недвижимости дольщикам, однако может относиться и к другим ситуациям: квартира имеет серьезные недостатки, не отвечает первоначальному плану строительства, изменена площадь и т.д. Если вопрос касается сроков, важно правильно установить момент, с которого начинается просрочка. Для этого нужно обратиться к тесту договора:
- если указана точная дата, просрочка начинается со следующего после нее дня;
- если указан месяц или квартал, начало просрочки определяется как день, следующий за указанным периодом (например, 1 декабря, если в ДДУ указан ноябрь как конечный срок передачи жилья).
Если претензии к застройщику касаются качества строительства или других нюансов объекта, потребуется доказательство нарушений – результаты независимой экспертизы или аналогичные документы. В иске о взыскании неустойки по ДДУ указывается конкретный пункт договора, который был нарушен, и подтверждение нарушения.
Суд рассматривает дело только в пределах тех вопросов, которые были сформулированы в исковом заявлении. Ключевые положения судебного иска:
- Определение принадлежности лица к имуществу.
- Обоснование, в чем именно состоит нарушения права.
- Пояснение, почему не удалось зарегистрировать право в административном порядке.
Какие сведения обязательно включаются в состав иска:
- Наименование и адрес суда (если застройщик не банкрот, физическому лицу следует обращаться в районный суд, юридическому лицу и ИП – в арбитражный суд).
- ФИО истца, адрес проживания, телефон.
- Информация об ответчике (наименование организации, адрес, ФИО директора).
- Суть обращения (как было нарушено право истца).
- Требования (признать право, выплатить неустойку, заплатить штраф).
- Обстоятельства дела.
- Доказательства правомерности требований.
- Цена заявления.
Письменное требование контрагенту
Если сторона избегает государственной регистрации права собственности покупателя или дольщика недвижимого имущества либо контрагенты не могут прийти к согласию, сначала направляется письменное требование зарегистрировать договор и права нового собственника. Заручитесь поддержкой квалифицированного адвоката. Он окажет профессиональную консультационную поддержку на всех этапах рассмотрения дела, а также поможет достичь положительного результата в кратчайшие сроки и с минимальными потерями.
Письменное требование контрагенту можно отправить такими способами:
- на электронную почту (нужно просканировать письмо с оригинальной подписью);
- почтой – заказное письмо с уведомлением о вручении;
- передать лично в руки.
Письменное требование о признании права собственности должно содержать такую информацию:
- паспортные данные сторон;
- реквизиты договорного соглашения, которое выступает основанием для признания права собственности на объект недвижимости;
- степень исполнения договора (исполнен, частично исполнен, не исполнен);
- аргументированное требование о признании права собственности;
- требование предоставить пакет документов, необходимых для регистрации прав на объект недвижимости.
Также в письменном требовании стоит указать, какими могут быть последствия неисполнения договора контрагентом.
На что обратить внимание, выбирая застройщика
Для того чтобы защитить свои интересы и средства, необходимым условием является правильный выбор партнёра. Как же выбрать надёжного застройщика?Несмотря на все сложности, есть особые моменты, которые должны учитывать будущие дольщики:
- репутация компании и срок её существования на рынке;
- наличие опыта работы в сфере строительных услуг;
- количество не только построенных, но и введённых в эксплуатацию домов;
- отзывы дольщиков и покупателей.
Все эти факторы, по сути, субъективные, так что важно изучить и другую информацию, которая относится к конкретному объекту.
К такой информации стоит отнести:
- Наличие права собственности или долгосрочного договора аренды на землю под строящимся объектом.
- Наличие полной разрешительной документации на строительство.
- Тип договора, который застройщик предлагает подписать. Самым выгодным является именно договор долевого участия. Дело в том, что договор с ЖСК практически никак не защищает дольщика от обмана.
- Если оплата объекта осуществляется с привлечением заёмных средств, выбирать стоит застройщика, аккредитованного кредитной организацией.
- Не менее важным фактором является стадия строительства, на которой находится объект. Наиболее предпочтительным вариантом является покупка в объекте, который готов не менее чем на 50 процентов.
Несмотря на кажущуюся сложность в оценке надёжности застройщика, не стоит недооценивать собственные возможности и внимание. В любом случае для изучения полученной информации и документации всегда можно обратиться к юристу, который сможет разъяснить все положения предлагаемого документа.
Не менее важным является при подаче пакета документов на регистрацию права собственности по ДДУ соблюдение всех формальностей. Для недопущения ошибок, которые могут привести к приостановке или отказу, лучше всего запастись перечнем, который доступен на сайте Росреестра или в отделении МФЦ, и в соответствии с ним собирать бумаги для регистрации.
Статус поданных документов можно отслеживать на сайте Росреестра. Сервис сделан таким образом, что каждый собственник без труда сможет найти информацию по регистрируемому объекту. После того как процедура регистрации будет окончена, специалисты органа, в котором принимались документы, свяжутся и оповестят.
Регистрация права собственности
Воронеж,ул.Айвазовского,2в, что подтверждается актами установления почтового адреса №1065/адр от 20.07.2012г и №0709/адр от 25.05.2011г.
Как видно из разрешения на строительство, оно предусматривало выполнение застройщиком подготовительных работ, являющихся начальным этапом строительства.
Я скринил все важные сообщения в чате, связанные с судами и документами, потом составил список действий, которые мне нужно делать. Это очень облегчило дальнейшие шаги.
Каждый покупатель квартиры в новом доме должен знать, что оформление права собственности на нее не возможно без подписания акта приема-передачи.
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.
Также истец по своему усмотрению может приложить к заявлению любую документацию, имеющую непосредственное отношение к делу и подтверждающую его позицию.
Я снял копии документов и именно их направлял в суд — кроме копий, заверенных печатью застройщика. Как потом выяснилось на встрече с судьей, она сама заверяет копии после того, как ей предоставят оригиналы.
В чате жильцов то и дело возникали предложения от юристов, которые были готовы заняться подготовкой документов в суд и ведением дела.
В соответствии с условиями договора, завершения строительства и получение разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома должно произойти в первом квартале 2018 года.
Квартира – это имущество, которое можно оценить. Соответственно, стоимость квартиры, на которую Вы претендуете – это цена Вашего иска.
На самом деле, у покупателей квартир в новостройке существует несколько рисков. Первый из них, это несвоевременная сдача дома.
Признание права на самовольную постройку. К таким постройкам относятся здания и сооружения, возведенные на участке земли без разрешения органов власти. Самовольную постройку придется снести или узаконить.
Дом построен, и в нем можно жить, но ни прописаться, ни продать квартиру после подписания акта приема-передачи жильцы не могут. Невозможно зарегистрировать право собственности на квартиру в доме, который не поставлен на кадастровый учет и введен в эксплуатацию не полностью.
Как составить исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку, подробно разъяснили эксперты КонсультантПлюс.
Дом построен, и в нем можно жить, но ни прописаться, ни продать квартиру после подписания акта приема-передачи жильцы не могут. Невозможно зарегистрировать право собственности на квартиру в доме, который не поставлен на кадастровый учет и введен в эксплуатацию не полностью.
Признание права собственности на квартиру в новостройке — одна из самых распространенных категорий дел в сфере долевого строительства.
Другой вопрос что тут легче согласится с судье и рассчитать иск из кадастровой стоимости чем тратить время на обжалование определения о возвращении заявления в апелляции.
Признание права собственности на объект долевого (незавершенного) строительства
Экономически нестабильная ситуация последних лет всё чаще приводит к возникновению проблем при осуществлении долевого строительства на рынке некоммерческой недвижимости (жилья).
Практика свидетельствует, что при возникновении финансовых проблем застройщик, как правило, прибегает к затягиванию процесса передачи уже фактически возведенного помещения дольщику, а порой и вовсе предпочитает перейти в процедуру собственного банкротства.
Выбор у дольщика в подобной ситуации невелик: сделать ставку на то, что застройщик когда-то добросовестно исполнит свои договорные обязательства или самому предпринять шаги к защите инвестиционных вложений и гарантированному получению в собственность возводимого жилья.
Эффективным правовым инструментом защиты дольщиком своих законных интересов является институт признания права собственности на недвижимость в объекте долевого незавершенного строительства. Наличие подобной возможности защиты прав оговорено положениями статей 128, 130 Гражданского кодекса РФ.
Какие потребуются документы
Следует понимать, что могут иметь место несколько вариантов оформления в собственность квартиры:
- при помощи застройщика, когда он непосредственно участвует в данном процессе;
- через суд, когда со стороны застройщика не происходит необходимых действий либо он и вовсе препятствует данной процедуре.
Что же делать, когда от застройщика не поступает необходимая документация? Ведь покупателю хочется скорее стать полноправным владельцем своего имущества. В таком случае возможны несколько вариантов решения вопроса:
- путем досудебного урегулирования. На имя застройщика необходимо направить составленную претензию и, если от него поступит отказ, смело можно направляться в суд с заявлением;
- через суд. В иске о признании права собственности обозначаются причины, по которым имущество невозможно зарегистрировать. И судья обычно выносит решение в пользу участников долевой собственности.
Признание права собственности на квартиру
Признание права собственности на квартиру требуется в случаях спора между заинтересованными лицами по проживанию и распоряжению данной недвижимостью. Когда стороны не могут договориться в досудебном порядке, решение принимает суд. По закону, участвовать в юридических сделках с недвижимостью может только собственник имущества. Поэтому обжаловать в суде имеющееся положение дел требуется довольно часто.
Особое распространение получили судебные процессы, в которых права касаются квартир в новостройках. Довольно часто дольщики не могут получить права по заключенному с застройщиком договору долевого участия ДДУ. При невыполненных обязательствах приходится обращаться в суд с исковым заявлением. Рост числа новостроек и развитие строительной индустрии привели к появлению конфликтных ситуаций. Дольщики вкладывают значительные материальные средства в стройку, таким образом исполняя взятые на себя обязательства. Застройщики не всегда укладываются в отведенные сроки и не выполняют другие пункты соглашения.
Оплата госпошлины по спорам о признании прав собственности
Перед обращением в суд на истца возлагается обязанность по уплате государственной пошлины, определяемой как процент от цены иска, то есть стоимости спорного имущества. Максимальная величина государственной пошлины может достигать 60000 рублей для дел, рассматриваемых в судах общей юрисдикции, 200 000 – в арбитражных судах. Учитывая стоимость жилых помещений, особенно на столичных рынках, размер государственной пошлины практически всегда приближен к максимальному. В последующем, вся сумма государственной пошлины, при признании права собственности, будет взыскана с ответчика, однако уплатить ее изначально должен истец, для которого такие суммы, как правило, являются, существенными. В связи с этим, закон разрешает истцу просить суд о предоставлении отсрочки или рассрочки уплаты государственной пошлины. Кроме того, если истец сам не может установить размер госпошлины, он может ходатайствовать в суде об определении предварительного размера государственной пошлины на основании п. 9 ст. 1 статьи 333.20 Налогового кодекса РФ. Однако, следует отметить, что удовлетворение подобных ходатайств выносится на судебное усмотрение, но выявленная неуплата или недоплата госпошлины не может являться основанием для приостановления производства по делу или отказа в иске.
Что нужно подавать на регистрацию ДДУ
Регистрация прав дольщика на купленную квартиру по ДДУ подчинено федеральным законам, которые устанавливают перечень бумаг для регистрации права по ДДУ.
Документы для регистрации права собственности по ДДУ:
- удостоверения личностей заявителей, а именно лиц, внесённых в договор долевого участия;
- непосредственно сам ДДУ и подписанный акт передачи жилого помещения;
- документация из БТИ с технической информацией на регистрируемый объект недвижимости;
- когда в сделке участвуют лица до 18 лет, разрешение со стороны органов по защите прав ребёнка;
- если сделка совершается супругами, один из которых не участвует в ней, необходимо нотариальное согласие второй стороны;
- необходимо наличие разрешения ввода в эксплуатацию и акта приёма-передачи объекта;
- бумага, которая подтверждает оплату пошлины на осуществление регистрации.
Признание права собственности на квартиру в недострое
Если в государственном реестре отсутствует запись о регистрации за вами права собственности на недвижимое имущество, то право собственности у вас не возникло. Однако закон может предусматривать иное (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ). Так, вы можете требовать признания права собственности, в частности:
- если оно возникло до 30.01.1998, то есть до вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимость, и не было зарегистрировано в ЕГРН (ч. 1 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 59 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22);
- если вы являетесь правопреемником организации, которая была реорганизована и являлась собственником недвижимости (п. 2 ст. 218 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 59 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22);
- в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ, п. 19 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22).
Иск о признании права собственности на недвижимое имущество, как мы отвечали выше, относится к числу специальных (вещных) средств защиты, что с неизбежностью определяет особенности доказывания по данной категории судебных дел. Таким образом, при рассмотрении дел о признании права собственности на недвижимое имущество арбитражный суд исходит из диспозиции соответствующих материально-правовых норм (например, ст. ст. 554 и 607 ГК РФ).
Следовательно, к числу необходимых доказательств по делу о признании права собственности на недвижимое имущество относятся доказательства, позволяющие индивидуализировать спорный объект недвижимого имущества.
- строительство объекта полностью окончено (то есть гражданин должен иметь акт о вводе здания в эксплуатацию);
- лицо имеет на руках правоустанавливающие бумаги, благодаря которым объект был передан в собственность (к примеру, передаточный акт и дарственная);
- гражданин может предоставить прочие доказательства (показания свидетелей, квитанции и чеки за оплату строительных работ и материалов, кадастровый и тех. паспорта и т. д.);
- продолжительное и непрерывное владение объектом (не менее 15 лет, согласно 234 статье ГК РФ).
- о признании права собственности на самовольную постройку;
- о признании прав на реконструированные объекты при отсутствии полученной в установленном порядке разрешительной документации;
- о признании прав на индивидуальные жилые дома, в том числе входящие в состав коттеджных поселков, а также на помещения в многоквартирных домах, которые построены на земельных участках, не предназначенных для этих целей, включая земельные участки, в отношении которых законодательством установлен запрет на осуществление строительства таких объектов.
Обстоятельства, позволяющие индивидуализировать спорный объект недвижимого имущества, относятся к числу необходимых доказательств, поскольку при их отсутствии невозможно установить факты предмета доказывания.
Индивидуализация может быть осуществлена путем предоставления сведений, позволяющих установить подлежащее передаче имущество (например, о местонахождении спорного недвижимого имущества, ориентировочной площади, иных характеристиках и свойствах, определенных, в частности, в соответствии с проектной документацией).
Если требование о признании права собственности отсутствующим заявлено реальным собственником в отношении лица, право которого на имущество было зарегистрировано незаконно, его следует удовлетворить. Но только в том случае, если суд достоверно установил, что регистрация имущества нарушает право собственника и его не получится защитить предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Не рекомендуем подавать иск о признании права собственности, если вы, в частности:
- создали объект недвижимости после 30.01.1998. В этом случае право собственности возникает с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). В данной ситуации вам следует собрать пакет документов для регистрации права собственности на объект, а в случае отказа в регистрации оспаривать его;
- продали объект по договору купли-продажи недвижимости, переход права собственности к покупателю зарегистрирован, но деньги за нее покупатель не уплатил. В этом случае рекомендуем требовать расторжения договора и возврата переданного покупателю имущества как неосновательного обогащения. На основании судебного акта о возврате вы сможете зарегистрировать свое право собственности (п. 65 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22);
Одной из особенностей собственности является предоставление защиты со стороны государства. Это выражается в наличии возможности обратиться в суд. Право собственности на недвижимость и другие предметы может быть защищено путем подачи исков, непосредственно связанных с ним или вытекающих из обязательств.
К первой группе относятся 2 способа.
- Направление виндикационного иска (ст. 301 – 303 ГК РФ). Он предполагает предъявление требований со стороны собственника к фактическому обладателю имущества о ее возврате.
- Обращение с негаторным иском (ст. 304 ГК РФ). Эта возможность используется в случаях, когда ответчик совершает действия, мешающие собственнику пользоваться и распоряжаться свои имуществом.
В число исков, которые связаны с обязательствами включают 3 их разновидности.
- О возмещении убытков, которые были причинены нарушениями условий соглашений. Признание права собственности на имущество производится посредством защиты от недобросовестных действий другой стороны договора, объектом которого выступает та ли иная вещь.
- Иски, содержащие требования о возврате имущества после истечения срока действия соглашения. В частности, речь идет о состоянии таких вещей.
- Иски по обязательствам, вытекающим из причинения вреда собственности. Подразумеваются все случаи, когда ущерб нанесен не в рамках договора, а любыми иными действиями виновника.
Перечисленные иски являются основными способами защиты. Существует и более детальное их деление.
Эта процедура предполагает установление ряда фактов. Последствием их выявления станет признание судом собственности заявителя на тот или иной объект. Причиной обращения служит недостаток документов для осуществления правомочий.
Наиболее сложной процедурой выступает признание права собственности на недвижимость. Заявителю необходимо собрать значительное количество доказательств, иначе его ждет отказ. Примером служит признание на основании приобретательной давности (для недвижимого имущества срок добросовестного владения должен составлять 15 лет). Подобные требования стали предъявляться с 2010 года (отсчет указанного периода шел с 1995 года – момента начала действия ГК РФ).
Другой распространенной ситуацией служит признание права собственности на квартиру, если существуют проблема с ее приватизацией. В рамках судебного процесса потребуется установить множество фактов.
- Как поставить объект недвижимости на кадастровый учет? Теория и практика
- Признание сделки недействительной — основания, сроки, иск в суд
- Регистрация, оформление, сопровождение сделок с недвижимостью, стоимость сделок
- Залив квартиры: оценка залива, экспертиза, заявление о заливе в суд
- Приватизация жилья, квартиры, участка. Документы для приватизации