Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рост кадастровой стоимости в 2023 году: что предпринять?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 1 января 2023 года вступает в силу новая форма налогового уведомления для физлиц, которая предполагает графу «Всего к уплате налогов». Она будет включать в себя НДФЛ, транспортный налог, земельный налог и налог на имущество.
Новая форма налогового уведомления
Кроме того, с 1 января 2023 года заработает единый налоговый счет (ЕНС) — это перечисление денег единой платежкой для всех налогов. «Это платежная система, с помощью которой основная часть налогов и сборов будет оплачиваться единым платежом в один день ежемесячно. До 28-го числа каждого месяца плательщик должен будет перечислить на ЕНС необходимую сумму, которая автоматически распределяется среди налоговых обязательств. В первую очередь это актуально для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», — поясняют эксперты.
Оценка коммерческой недвижимости методами затратного подхода
Затратный подход основывается на принципе воспроизводства, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих людей не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может затратить на воспроизводство другого объекта с одинаковой полезностью.
То есть при оценке методами затратного подхода моделируется ситуация нового строительства. Сначала определяется, во сколько обойдется строительство аналогичного нового объекта, из полученной стоимости вычитается величина накопленного износа.
При оценке объектов недвижимости методами затратного подхода определяется стоимость воспроизводства оцениваемого объекта, или стоимость замещения.
Стоимость воспроизводства — это воссоздание идентичного объекта недвижимости.
Стоимость замещения — это строительство аналогичного по полезности объекта.
Определение прибыли девелопера
Прибылью девелопера является разница между доходами, которые девелопер получает в результате продажи объекта недвижимости, и расходами, которые он несет при строительстве данного объекта. Для целей оценки прибыль девелопера целесообразно определять как некую процентную величину к общим затратам девелопера. При этом очень распространенной ошибкой оценщиков является то, что прибыль девелопера привязывается к сметной стоимости строительства без учета продолжительности строительства. То есть расчеты проводятся следующим образом: если затраты на строительство составляют 1 млн долл., прибыль девелопера будет равняться 0,25 млн долл., или 25% от сметы.
Процент прибыли необходимо привязывать к сроку строительства. Например, если срок строительства — 2 года, норма прибыли девелопера — 25% годовых, то прибыль девелопера составит 56,25%.
Средний размер прибыли девелопера сейчас составляет 20 — 30% годовых.
Согласование результатов
Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта (с учетом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%).
Если все посчитано правильно, то стоимости, полученные в рамках того или иного подхода, не должны иметь существенных различий. Если полученные стоимости имеют существенные различия, то с вероятностью 90% можно утверждать, что где-то была допущена ошибка.
Таким образом, оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода отражает затраты на замещение оцениваемого объекта и его техническое состояние, однако не учитывает рыночной ситуации на дату определения стоимости.
В то же время преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и/или недостоверность информации о состоявшихся сделках на «пассивных» или малоактивных рынках недвижимости в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке. Также специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения.
Оценка на основе метода сравнительного анализа продаж базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже недвижимости, поэтому реально отражает ситуацию в данном сегменте рынка. В связи с этим при корректно примененном сравнительном подходе ему обычно присваивается максимальный удельный вес — до 90%.
Оценка недвижимости по доходу основана на предположении, что стоимость недвижимости равна текущей (сегодняшней, нынешней) стоимости прав на будущие доходы; она отражает возможность получения дохода от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости.
К кому обратиться за оценкой незавершенного строительства
В компании «Центр Делового Консультирования» об оценке незавершенного строительства профессиональные оценщики с многолетним и безупречным опытом на отечественном рынке оценки знают многое. За 12 лет работы с недвижимостью мы смогли зарекомендовать себя как надежный и ответственный партнер. Наши отчеты принимают многие банки страны. Со стоимостью, определенной нами, считаются отечественные и зарубежные инвесторы.
При необходимости оценить незавершенку для любой цели и в кратчайшие сроки обращайтесь в «ЦДК»! Вы сможете убедиться, что мы умеем работать оперативно и слаженно. На основании определенной нашими независимыми оценщиками стоимости вы смело можете строить дальнейший прогноз и определить перспективность сделки:
- возможно ли завершение строительства в соответствии с имеющимся у собственника проектом;
- требуется ли перепрофилирование назначения объекта с частичным или полным сохранением уже имеющихся конструкций;
- возможно наилучшим вариантом станет демонтаж недостроя – ценность имеет в данном случае только участок земли, а стоимость зданий и сооружений будет носить отрицательный характер, так как снос всегда требует дополнительных расходов.
Оценка недостроенного встроенного помещения 2021
- 1. Согласование перепланировки в новостройке. Особенности.
- 1.1.Перепланировка в новостройке до получения собственности.
- 1.2. Перепланировка квартиры свободной планировки.
- 1.3. Согласование перепланировки квартиры в новостройке осуществляется на основании проекта или эскиза.
Как объект оценки ОНС значительно отличаются от уже построенного, так как на их стоимость влияют иные факторы. Поэтому подбор метода её выполнения следует выполнять с учётом особенностей.
Чтобы выбрать оптимальный вариант оценки незавершённого строительства и корректно его использовать, следует обязательно учитывать типологию ОНС.
Согласно статьям 131 и 130 ГК РФ ОНС являются недвижимым имуществом и требуют обязательной регистрации на них права собственности.
К недвижимому в данном контексте относят объекты, связанные с определённым земельным участком, которые невозможно переместить без причинения им несоразмерного ущерба.
Рассматриваемый объект должен соответствовать имеющейся проектной документации и иметь разрешение на строительство. В противном случае лицо, занимавшееся его возведением, не имеет юридического права распоряжаться данным ОНС (основание статья 222 ГК РФ первый пункт).
Право собственности требуется обязательно регистрировать только на объект, не являющийся предметом конкретного договора стройподряда (основание пункт 16 информационного письма №59, опубликованное Президиумом ВАС. Дата публикации, 16.02.01).
Если эти пункты не выполнены, то ОСН нельзя рассматривать как объект оценки (например, определять его стоимость с целью последующей продажи).
Существует два основных подхода к установлению рыночной стоимости конкретного объекта незавершённого строительства.
- Объект рассматривается с точки зрения того, что это лишь переходная стадия движимого имущества (стройматериалов) в недвижимое (готовый объект).
- ОНС считается нетоварной формой капитала, который авансирован в строительство.
Приступая к оценке, необходимо иметь в виду оба подхода.
Объект следует рассматривать с учётом фактического качественного состояния:
- ОНС возводился согласно срокам, установленным действующими нормативами;
- Продолжительность работ превысила указанные сроки;
- Стройка была временно приостановлена на сроки менее года, от одного до трех лет, свыше 3 лет;
- Объект был законсервирован на те же сроки;
- Работы были прекращены в те же сроки.
Подобная систематизация позволяет правильно вычислить износ объекта незавершённого строительства.
Оценка объекта незавершённого строительства предусматривает предварительное обоснование выбранного метода, либо адаптацию и частичную модификацию методик, используемых при оценках готовых объектов недвижимости.
С этой целью чётко определяют специфические особенности, присущие конкретному ОНС как объекту оценки и как товару. Некоторые из них совпадают с применяемыми для готовых объектов. Например:
- долгосрочный этап вложения средств;
- существенные затраты, понесённые на подготовку данного строительства;
- необходимость в выходе на рынок земли (участок);
- прямая зависимость от фактической инвестиционной активности в данном регионе.
При рассмотрении объекта незавершённого строительства как предмета оценки обязательно следует обратить внимание на:
- потребность в точном выявлении степени его готовности;
- фактический износ (в первую очередь, те, которые не прошли консервацию);
- наличие достоверных сведений о сроках завершения работ;
- меньшая вероятность прогноза ожидаемой доходности, чем для готового объекта.
Данный перечень вероятных проблемных точек, свойственных незавершённому строительству, грамотный оценщик сможет обязательно расширить и дополнить.
Наиболее часто стоимость определяют, используя метод, так называемого, «затратного подхода», требующий:
- предварительного уточнения методик, которые будут использоваться для определения износа незавершённого объекта;
- установления базовых параметров в случае использования на конкретном ОНС;
- установления видов износа, допустимых в каждом конкретном случае.
При этом процент готовности ОНС вычисляется по показателю стоимости незавершённого строения, по степени его физической готовности (устанавливается в рамках выполняемой технической экспертизы).
- Проведем требуемые изыскания для разработки проектной документации и строительства объекта.
- Узнать подробнее
- Проведем требуемые работы по обследованию для получения достоверной информации о техническом состоянии объекта.
- Узнать подробнее
В Российской Федерации существует большое количество разнообразных объектов, строительство которых не было завершено. Недостроенные объекты создавались для использования в различных областях существования человека и выполняли разные функции. Для облегчения работы оценщиков необходимо было сгруппировать сооружения по каким-либо признакам и отличительным характеристикам. При проведении оценки незавершенного строительства, объекты классифицируют следующим образом:
- Жилые строения.
- Промышленные здания и здания прочих типов.
- Недвижимость, находящаяся во владении железнодорожных организаций.
- Артезианские, нефтедобывающие и прочие скважины.
- Передаточные устройства (земельные улучшения, предназначенные для осуществления специфических функций по передаче на различные расстояния сигналов, веществ, информации, энергии и так далее). к передаточным устройствам относятся линии электропередачи, трубо- и водопроводы, линии связи, тепловые и газовые сети, а в последнее время и проводные сети интернет.
- Недвижимое имущество, рассматриваемое как элементы благоустройства.
- Сооружения различного функционального предназначения (в том числе мосты, эстакады и прочие сооружения).
При осуществлении процедуры оценки незавершенного строительства квалифицированные и компетентные специалисты опираются на федеральные стандарты оценки (ФСО). Согласно Федеральному стандарту оценки № 1, процедура проведения оценки незавершенного строительства в обязательном порядке должна содержать следующие этапы:
- Подписание договора на проведение оценочных мероприятий между инициатором проведения анализа и организацией (или экспертом), проводящим оценку. В договор обязательно должно быть включено задание на оценку.
- Организация сбора данных, необходимых для проведения оценочных мероприятий, и последующий их анализ.
- Проведение оценочных мероприятий, определение подхода и методик проведения оценки, производство требующихся расчетов.
- Обобщение результатов использованных методик и формирование конечной величины стоимости оцениваемого объекта.
- Формирование отчета о проведенной оценке.
Для заключения договора инициатору проведения экспертизы необходимо обратиться в экспертный центр за получением предварительной консультации. В ходе этого мероприятия можно будет определиться с целями проведения оценки и задачами, которые будут поставлены перед специалистом. В процессе консультации также формулируется задание на проведение оценки, которое непременно вносится в договор. Согласно Федеральному стандарту оценки № 1, задание на проведение оценочных мероприятий должно содержать следующие данные:
- Описание оцениваемого объекта незавершенного строительства.
- Подтверждение имущественных прав на оцениваемый объект.
- Цель проведения оценочных мероприятий.
- Прогнозируемые пути применении полученных результатов оценки, а также ограничения, связанные с этим.
- Вид определяемой стоимости.
- Дата проведения оценочных мероприятий.
- Сроки проведения оценочных мероприятий.
- Существующие ограничения и допущения, на которые ориентируется специалист, проводящий процедуру оценки.
После заключения договора, эксперт приступает к проведению оценочных мероприятий. Инициатору проведения экспертизы необходимо представить все требующиеся документы и сведения об оцениваемом объекте незавершенного строителя. На основе предварительного анализа, специалист подбирает методику оценки и производит все необходимые расчеты. Далее эксперт обобщает полученные результаты и производит вычисление итоговой стоимости оцениваемого объекта незавершенного строительства, согласно тому типу стоимости, который был внесен в задание на оценку.
На последнем этапе специалист по оценке незавершенного строительства формулирует основной результат проведенного анализа – отчет по оценке. В данный отчет входят следующие данные:
- Описание основных фактов и сформулированных экспертом выводов, включающее общие данные об оцениваемом объекте, результаты использованных для вычислений методик и итоговую стоимость оцениваемого объекта.
- Задание на оценку, оформленное в соответствие с требованиями, предъявляемыми Федеральным стандартом оценки.
- Сведения об инициаторе экспертизы и о специалисте, производящем оценочные мероприятия.
- Ограничения и допущения, которые использовал специалист по оценке.
- Использованные стандарты, регламентирующие оценочную деятельность.
- Качественные и количественные характеристики оцениваемого объекта незавершенного строительства.
- Описание исследования к��нъюнктуры раздела рынка, соответствующего оцениваемому объекту.
- Подробное описание процедуры произведенной оценки в области применения сравнительного, доходного и затратного подходов. Данный раздел должен содержать обоснование применения или отказа от конкретного подхода.
- Результат согласования полученных результатов.
Экспертная оценка недостроенных объектов определяет его рыночную стоимость. Она в свою очередь формируется рынком, а также факторами износа (морального и физического). Бывает очень часто так, что Заказчик хочет, чтобы его недострой посчитали, как строительные материалы. В таком случае нужно заказать экспертизу.
Строительно-техническая экспертиза объекта. Именно она поможет определить с максимальной точностью стоимость данного объекта. Может быть составлен и проанализирован полную смету строительно-технических работ, а также учтена стоимость всех строительных материалов, которые были использованы при строительства недвижимости.
Под признаками будем понимать особенности, которые присущи всем объектам незавершенного строительства.
1-ый признак.
К объектам капитального строительства (сокращенно ОКС) относят:
- здание,
- строение,
- сооружение,
- объект незавершенного строительства.
Из перечня видно, что незавершенный объект, как и здание, является объектом капитального строительства.
Источник сведений – пункт 10 статьи 1 ГрК РФ.
Таким образом, недостроенный объект, который не относится к ОКС, не может считаться объектом незавершенного строительства.
2-ой признак.
Какое имущество относят к недвижимости? Ответ смотрим в статье 130 ГК РФ.
Перечень видов недвижимости не велик:
- земельные участки,
- участки недр,
- объекты прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно,
- здания,
- сооружения,
- объекты незавершенного строительства.
Как видно из перечня, незавершенный объект прямо отнесен к недвижимому имуществу.
Из факта отнесения незавершенки к недвижимости следует 2 вывода.
Первый вывод.
Поясним данный вывод на примере.
Сарай и другие хозяйственные постройки на участке не признают объектами недвижимости.
Иными словами, сарай и хозпростройки не относят к категории недвижимого имущества.
Таким образом, недостроенный сарай или хозяйственный постройки нельзя признать объектом незавершенного строительства.
Потому что сарай и постройки по характеристикам не являются объектами недвижимости.
Подведем итог: незавершенный объект всегда является недвижимым имуществом.
3-й признак.
На землях ИЖС и ЛПХ, частные дома строят в уведомительном порядке. Уведомление пришло на замену разрешению на строительство и упростило процедуру для частного застройщика.
Первое уведомление – о том что вы собрались строить новый объект, нужно подавать до начала работ. Строить можно только после того, как вы получите положительный ответ от контролирующих органов. Обычно это не вызывает проблем. Немного сложнее будет процедура, если для строительства нужно получать дополнительные согласования, например, с Роснедрами, Росавиацией, культурным наследием. Подробно узнать о том с кем нужно согласовывать, где размещать объект, какая должна быть плотность застройки и др., вы сможете в ГПЗУ.
- ГПЗУ
- Согласования (если потребуются)
- Уведомление о начале строительства
- Технический план дома
- Уведомление о соответствии
- Перевыгрузка Техплана с подкреплением уведомления о соответствии
- Подача докментов на ГКУ и ГРП
- ГПЗУ
- Согласования
- Уведомление о начале строительства
- Техплан
- Уведомление о соответствии, ГКУ и ГРП
Какие документы требуются в вашем случае, можно узнать на консультации в «Геомер групп». Мы поможем вам пройти всю процедуру – получить согласования, подать уведомление, зарегистрировать строение и права на него в Росреестре. Чтобы записаться на консультацию, позвоните по телефону ☎ или оставьте заявку на сайте.
Последовательность работ
Начинается экспертиза объекта незавершенного строительства с детальной беседы с потенциальным заказчиком, во время которой наши специалисты разбираются в существующей проблематике, собирают необходимые данные и составляют перечень вопросов, над которыми им придется работать. Кроме этого заинтересованная сторона должна предоставить специалистам МЦЭО соответствующую проектную документацию на объект, который должен будет исследован. Такая документация необходима инженерам для установления соответствия заявленных параметров с реальными показателями. Если экспертизу объекта незавершенного строительства уже проводили друиге организации, необходимо предоставить их заключительные акты или же технические отчеты.
Следующим этапом экспертизы объекта незавершенного строительства является его посещение. Визуальный обзор конструкции поможет специалистам разобраться в масштабах работ и принятии соответствующих мер. Затем выполняется забор образцов материалов. Они нужны для дальнейшей проверки на качество и соответствие существующих стандартов. Например, если речь идет о мягкой кровле, необходимо проверить качество гидроизоляции. Также исследуется сцепление кровельных материалов. Специальное оборудование, которое используется сотрудниками нашего центра проверяются любые оплошности, недочеты или же ошибки, допущенные строителями.
В случае обнаружения подобных фактов, выполняется фотосъемка, помогающая зафиксировать каждый обнаруженный в результате исследований изъян. Подобные снимки прикладываются непосредственно к отчетной документации. А вот техническая экспертиза объектов незавершенного строительства требует детальной калькуляции. Собранные образцы использованных материалов мы отправляем в наши лаборатории. Здесь проверяются не только строительные, но и изоляционные, расходные или же иные материалы. Полученные данные сверяются с проектными показателями. Выполняются подобные исследования на высокотехнологичном лабораторном оборудовании, которой оснащены все представительства МЦЭО.
Оценка незавершенного строительства
Объекты незавершенного строительства ‒ это весьма привлекательная для потенциальных инвесторов недвижимость, вне зависимости от стадии ее готовности. Связано это с тем, что такие объекты занимают определенную территорию земельного участка.
Распространенной современной практикой является приобретение (продажа) незавершенных строительных объектов. Несмотря на неготовность к эксплуатации, данная недвижимость является товаром. При продуманных вложениях такая покупка может окупиться в кратчайшие сроки.
Перед совершением подобных сделок осуществляется оценка стоимости незавершенного строительства. Данная процедура позволяет определить реальную цену постройки. Актуальная рыночная стоимость объекта после проведения оценочной экспертизы отражается в отчете об оценке. Заказать изготовление данного документа можно в организации, специализирующейся на оценочной деятельности.
Оценка стоимости объектов незавершенного строительства ‒ это одно из направлений работы нашей фирмы. Независимую экспертизу в нашей конторе проводят исключительно опытные оценщики с профильным образованием.
Как оценивают объекты незавершенного строительства? на сайте Недвио
Весь процесс проводится в несколько этапов:
- Получение проектных, рабочих, и исполнительных документов при их наличии;
- Проведение измерительных работ при помощи специального оборудования;
- Исследование технического состояния объекта;
- Сравнение технических характеристик здания с данными технической документации;
- Оформление соответствующей документации.
Важно: Все эти работы должны проводится квалифицированными специалистами, работающими в компании со специальной лицензией. Это необходимо во избежание проблем, возникающих из-за некачественно проведенной оценки.
Суммарные изменения согласно редакции № 2 от 27.02.2020 и редакции № 3 от 12.03.2020 года
- Добавлены новые термины: «нижняя часть помещения (коридора)», «помещение с высокой плотностью пребывания людей», «системы противодымной тоннельной вентиляции приточно-вытяжные».
- Пункт 5.2. Добавили информацию об установках газоиспользующего оборудования:
- Следует применять в многоквартирных жилых и общественных зданиях высотой не более 28 м
- Нельзя использовать в помещениях общественного питания (кухнях) на объектах защиты классов функциональной пожарной опасности Ф1.1, Ф2.1, Ф4.1
- В жилых домах высотой от шести этажей и в общественных помещениях в этих домах можно применять только газоиспользующее оборудование с закрытой камерой сгорания
- Помещения, в которых устанавливается газоиспользующее оборудование, должны быть оснащены автоматикой безопасности, которая в определенных ситуациях должна отключить подачу топлива
- Пункт 6.13. Были дополнены требования к конструкции воздуховодов и к элементам креплений (подвески) конструкций.
- Пункт 7.2. Добавлено: тупиковые части коридоров в зданиях различного назначения нельзя разделять перегородками с дверями на участки длиной менее 15 м.
- Пункт 7.6. Дополнился положением:
- Пункт 7.8. Добавлено: длина коридора — это сумма длин условно выделенных и последовательно расположенных участков прямоугольной формы или близкой к ней формы.
«Для защиты коридоров помещений общественного назначения и коридоров жилых помещений вышележащих этажей могут быть предусмотрены общие системы вытяжной противодымной вентиляции, если все указанные помещения расположены в одном пожарном отсеке».
Изменения, внесенные в этот СП, вызвали замешательство застройщиков. В частности, требование, что в домах высотой от пяти этажей обязательно должны быть мусоропроводы.
Минстрой дал нам на это официальное разъяснение: СП 54.13330.2016 нельзя считать обязательным для исполнения. Необходимо ссылаться на региональные и местные нормы и требования.
Согласование не требуется, если есть утвержденный в установленном порядке норматив градостроительного регулирования в части мусороудаления, позволяющий строительство многоквартирных жилых домов без мусоропровода (необходимо в проектной документации ссылаться на данный нормативный акт).
Наличие мусоропровода в жилых домах до четырех этажей включительно определяется заказчиком по согласованию с органами местного самоуправления и с учетом принятой в населенном пункте системы мусороудаления. Мусоропровод можно не предусматривать, если обеспечен раздельный сбор и ежедневное удаление твердых коммунальных отходов.
Мусоропровод обязателен в многоквартирных зданиях для инвалидов и престарелых высотой в два этажа и более.
- По поводу кровель: в федеральном законодательстве нет изменений, связанных с этажностью здания. Тип кровли выбирается в зависимости от климатических условий и нагрузок объекта. Если местное градостроительное законодательство содержит требования к архитектурным решениям или к архитектурно-градостроительному облику, то их необходимо учитывать
- ВАЖНО: Нормативы на основании Постановления Правительства № 985 от 04.07.2020 применяются в обязательном порядке:
- Если градостроительный план земельного участка был получен более 1,5 лет назад и при заходе на экспертизу после 01.08.2020
- Если градостроительный план земельного участка был получен после 01.08 2020 – согласно ст. 49 ГрК РФ
Пресс-центр компании СЕРКОНС.
«Непопулярные» квартиры: на какое жилье упадет спрос в 2021 году
Наиболее часто стоимость определяют, используя метод, так называемого, «затратного подхода», требующий:
- предварительного уточнения методик, которые будут использоваться для определения износа незавершённого объекта;
- установления базовых параметров в случае использования на конкретном ОНС;
- установления видов износа, допустимых в каждом конкретном случае.
При этом процент готовности ОНС вычисляется по показателю стоимости незавершённого строения, по степени его физической готовности (устанавливается в рамках выполняемой технической экспертизы).
- Проведем требуемые изыскания для разработки проектной документации и строительства объекта.
- Узнать подробнее
- Проведем требуемые работы по обследованию для получения достоверной информации о техническом состоянии объекта.
- Узнать подробнее
В Российской Федерации существует большое количество разнообразных объектов, строительство которых не было завершено. Недостроенные объекты создавались для использования в различных областях существования человека и выполняли разные функции. Для облегчения работы оценщиков необходимо было сгруппировать сооружения по каким-либо признакам и отличительным характеристикам. При проведении оценки незавершенного строительства, объекты классифицируют следующим образом:
- Жилые строения.
- Промышленные здания и здания прочих типов.
- Недвижимость, находящаяся во владении железнодорожных организаций.
- Артезианские, нефтедобывающие и прочие скважины.
- Передаточные устройства (земельные улучшения, предназначенные для осуществления специфических функций по передаче на различные расстояния сигналов, веществ, информации, энергии и так далее). к передаточным устройствам относятся линии электропередачи, трубо- и водопроводы, линии связи, тепловые и газовые сети, а в последнее время и проводные сети интернет.
- Недвижимое имущество, рассматриваемое как элементы благоустройства.
- Сооружения различного функционального предназначения (в том числе мосты, эстакады и прочие сооружения).
Документы, необходимые для производства оценки незавершенного строительства, условно можно разделить на две группы – документы, содержащие правоустанавливающие сведения, и документы, описывающие техническое состояние объекта. К документам первой группы относятся:
- Инвестиционные договоры.
- Сметы.
- Документы, сообщающие о закреплении права на использование данного земельного участка.
- Документы, сообщающие стоимость объекта на момент его покупки.
К документам второй группы относятся:
- Проектно-сметная документация.
- Кадастровый план участка, на котором находится оцениваемый недостроенный объект.
- Документы, достоверно отражающие сегодняшнее состояние недостроенного объекта. Причем, в данных бумагах обязательно должно быть учтено разделение конструкции объекта на отдельные элементы.
Экспертиза и Оценка незавершенного строительства
130-я статья ГК РФ определяет незавершённые постройки как объекты недвижимости. То есть, наряду с готовыми домами и квартирами, они могут быть проданы, подарены или завещаны. Но, чтобы заключить сделку купли-продажи недостроенного здания нужно определить его рыночную стоимость. Это и является главной задачей процедуры оценки незавершённого строительства. Помимо этого, оценка необходима для:
- Приватизации госсобственности.
- Оформления залога для кредита.
- Постановки объекта на баланс компании.
- Переуступки прав.
- Страхования здания.
- Внесения его в уставной капитал.
- Судебного разбирательства относительно постройки.
- Определения рациональности использования земли, на которой находится постройка.
Процесс оценки довольно сложен. Он требует учёта множества специализированных нюансов, поэтому для проведения процедуры оценки нужно привлекать профессионалов.
Практически с каждым таким строением связано множество специфических проблем, которые влияют на оценку и саму процедуру её проведения. Такими проблемами являются:
- Сложный юридический статус объекта – долевая собственность, разделение долей в которой не урегулировано в соответствии с законом.
- Финансовые сложности строительства.
- Быстрый износ и разрушение недостроенных зданий.
Дополнительно рыночную оценку незавершённого строительства усложняет переменчивость самого рынка. Меняются цены и факторы, влияющие на стоимость объектов.
Есть несколько основных методов, каждый из которых имеет свою специфику применения.
Сравнительный метод редко применяется для оценки незавершённого строительства, потому что подобных строений на рынке немного и каждое из них имеет специфические отличия. Из-за этих отличий сравнение становится некорректным методом.
Затратный метод – этот способ оценки наиболее эффективен и позволяет учесть интересы покупателя и продавца здания. Продавец заинтересован в возврате потраченных на строительство денег. А выгода покупателя в том, что он получает уже частично возведённое сооружение и ему не нужно тратиться на строительство уже готовых элементов здания.
Затратный метод подходит для оценки строений, которые будут завершены в соответствии с планом и будут использоваться по назначению.
Доходный метод применяется в случаях, когда оцениваемая постройка будет снесена или полностью реконструирована с изменение назначения. В этом случае продавцу и покупателю довольно сложно прийти к компромиссу, поскольку финансовые потери обоих существенно возрастают. Поэтому и считается, что оптимально применять именно доходный метод оценки, который учтёт реальное состояние постройки и перспективы его дальнейшего использования.
Алгоритм действий, требуемых для возобновления строительства незавершенного здания или его купли/продажи, выглядит следующим образом:
- Получение всей возможной документации. В этот список входят проектные, технические и исполнительные документы на любых носителях.
- Проведение обмерных работ для последующего сравнения их результатов с имеющейся проектной документацией.
- Одновременное с обмерами проведение подробного технического обследования всех строительных конструкций сооружения.
- Сравнение данных, полученных при обмерных работах, с данными, указанными в документах.
- Составление итогового заключения, в котором будет приведен список необходимых для завершения строительства проектных и строительных работ.
Имея на руках такое экспертное заключение, владелец недостроя может без опасений обращаться к проектировщикам для завершения строительства объекта, или выставлять его на продажу.
Денег у инвесторов хватает
Невзирая на непростую ситуацию в стране, объем инвестиций в недвижимость Петербурга не падает. В прошлом году инвесторы заметно больше вкладывали в готовые объекты. Что любопытно: иностранные фирмы, приостановившие работу в России, пытаются распродать активы, однако избавиться от них не так просто. Помимо сложностей с переводом денег из одной страны в другую, довольно трудно найти покупателя, готового заплатить рыночную цену даже за очень качественный объект. Как правило, такие активы приобретают институциональные инвесторы, которые в России еще не сформировались. Запад точно не поможет, а Азия только присматриваются к российскому рынку. Поэтому качественные деловые и торговые центры экспонируются долго. Или же продаются с заметным дисконтом, вызванным перечисленными выше обстоятельствами.
Цифры по вложениям в коммерческую недвижимость у аналитиков разнятся, причем довольно сильно, но тенденции очевидны.
По данным Nikoliers, за прошлый год в коммерческую недвижимость Петербурга инвестировано на 40% больше, чем годом ранее (более $515 млн против $367 млн). Более половины сделок приходится на операции с участием иностранных компаний. Так, финская SRV Group продала доли в ТРЦ «Охта Молл», американская Ford Motor Company вышла из капитала автозавода «Соллерс форд», а британская GHP Group продала бизнес-центры Trinity Place и Electro.
В число крупнейших инвестиционных сделок войдет и покупка фондом Balchug Capital с армянскими корнями БЦ класса А «Пулково Скай» (общая площадь 76 тыс. кв. м) у финских акционеров EKE Finance Oy (60%) и Vicus Oy (40%). Правда, сделка состоялась уже в начале 2023-го. Ее консультантом выступила компания IBC Real Estate.
Таким образом, основную долю в объеме инвестиций занимают сделки с офисами (66%) — $339 млн, на производства и склады приходится 19% ($96 млн). На фоне роста стоимости строительства многие инвесторы предпочитают готовые объекты или их части.
«Спросом пользуются исторические здания и морально устаревшие объекты. Инвесторы покупают их для дальнейшего редевелопмента и реконструкции, чаще всего – под апарт-отели и МФК. В основном речь о небольших зданиях до 10 тыс. кв. м стоимостью около $10 млн», – делится Анна Сигалова, директор департамента финансовых рынков и инвестиций Nikoliers. За прошлый год реализовано более 20 подобных активов. Например, БЦ «Кип Хаус» на Витебской улице приобрел Setl Group, ГК «Реновация» выкупила аварийный дом Сабаевых-Замятиных на улице Черняховского, а ГК «Запстрой» купила на торгах ветхое здание на Курской улице.
По подсчетам NF Group в Санкт-Петербурге, совокупный объем инвестиций в недвижимость города за год составил порядка 100 млрд рублей. Чуть более половины из них пришлось на участки под жилье и апарт-отели.
В готовые объекты коммерческой недвижимости вложено 45 млрд рублей. Это на 24% меньше, чем в 2021-м, но в 2,7 раза больше, чем в 2020 году. В структуре покупок с большим отрывом (47%) лидируют бизнес-центры, далее индустриальная и складская недвижимость, торговля и гостиничный сегмент.
Аналитики ГК «БестЪ» составили свой рейтинг инвестиционной активности по сегментам и новым форматам коммерческой недвижимости Петербурга за 2022 год. В ТОП-5 вошли: апарт-отели и гостиницы (38,8 млрд рублей), бизнес-центры (18,8 млрд), логистика и склады (15,5 млрд), индустриальные объекты (9,2 млрд), микрорайонные ТЦ и street-retail (около 8 млрд). На модные коворкинги и склады индивидуального хранения пришлось по 0,6 млрд и 0,5 млрд рублей соответственно. Совокупно за год инвестировано более 91 млрд рублей.
«Сложившаяся ситуация на рынке коммерческой недвижимости привела к усилению конкуренции за потребителя (инвестора, покупателя, арендатора). А это влияет и на сам продукт: все больше проектов становятся многофункциональными, – говорит Станислав Ступников, генеральный директор «МТЛ. Управление активами» (входит в ГК «БестЪ»). – В состав торговых, офисных, жилых комплексов и апартаментов, например, стали включать коворкинги, детские центры, фудхоллы и пр. для расширения сервисов и большей экономической устойчивости и привлекательности. Что, в свою очередь, требует грамотного управления, в том числе с возможностью реконцепции объекта и заполнения его арендаторами».
По данным компании Maris, только качественных офисных площадей за прошлый год в Петербурге было реализовано более 150 тыс. кв. м – на сумму свыше 17 млрд рублей. Тем самым побит предыдущий инвестиционный рекорд 2017 года.
Если собственник не согласен
Итоговая выкупная цена отражается в соглашении между администрацией и собственником. Если собственник не согласен с определенным размером, есть несколько вариантов развития событий:
- Попытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке путем переговоров с главой администрации и ответственными специалистами. Вероятность решения вопроса таким образом крайне мала.
- Отказаться подписывать соглашение и вообще предпринимать какие-либо действия. В этом случае администрация подаст на собственника в суд с требованием об определении выкупной цены.
- Отказаться подписывать соглашение и обратиться в суд за взысканием выкупной цены аварийного жилья самостоятельно. В этом случае есть высокая вероятность получить встречный иск от администрации уже в рамках судебного разбирательства.
Независимо от того, кто первый подал в суд, в рамках процесса обычно сталкиваются два предложения выкупной цены – по мнению истца и по мнению ответчика. Суд принимает сторону одной из сторон или проводит исследование самостоятельно, устанавливая цену на свое усмотрение.