Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как стать самозанятым, чтобы сдавать квартиру в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду
«За неуплату налога с аренды квартиры обычно грозит штраф по статье 122 НК РФ в размере 20% от неуплаченной суммы налога, если это произошло по неосторожности. За умышленную неуплату штраф будет уже 40%», — говорит Илья Бахилин.
Если же сдаются несколько квартир и общая сумма дохода, с которого не уплачен налог, превышает 2,7 млн в год три года подряд, ответственность будет действовать по статье 198 УК РФ. Эта статья предусматривает штраф от 100 до 300 тысяч рублей, либо в размере заработной платы или иного дохода за 1–2 года, либо принудительные работы до 1 года, либо арест на срок до 6 месяцев, либо лишение свободы до 1 года, разъяснил юрист.
Если же сумма неуплаченного налога превысит 13,5 млн рублей, возможен штраф от 200 тыс. до 500 тыс. рублей, либо в размере дохода за период от 18 месяцев до трех лет, либо лишение свободы на тот же срок. В обоих случаях уголовная ответственность наступает, только если плательщик вообще не представил налоговую декларацию либо включил в нее заведомо ложные сведения.
В случае неуплаты налога с аренды жилья с многомиллионным доходом речь, по сути, идет о незаконной предпринимательской деятельности с недвижимостью, поясняет Евгений Арапов. Этим и объясняются столь суровые возможные последствия с точки зрения закона.
«Верховный суд России разъяснил, что к предпринимательской деятельности не относится получение дохода от аренды или сдачи внаем жилья, если оно получено или приобретено для личных нужд, но временно не используется собственником из-за отсутствия такой необходимости, — добавляет эксперт. — Но данный критерий несколько расплывчат, и наиболее строгий вариант толкования сужает его к случаям временной сдачи единственного жилья (например, в период пребывания хозяина на загородной даче)».
Как сдать квартиру как самозанятый
Сдача квартиры как самозанятому возможна только после оформления договора аренды. Там обязательно должна быть прописана помесячная стоимость аренды, размер залога, условия пользования помещением, срок действия договора, порядок уплаты коммунальных услуг и др. Также в нем обязательно должно быть составлен список имущества и описано его состояние на момент заселения квартиросъемщиков. При нарушении письменного договора стороны могут отстаивать интересы в суде.
Договор аренды менее чем на 11 месяцев не требует государственной регистрации и начинает действовать после подписания.
- Наймодатель может посещать квартиру только в установленные договором даты, иначе это может быть нарушением с его стороны.
Вот что нужно запомнить, если квартира сдается в аренду самозанятым:
- Самозанятость – это выгодный вариант легализации своих доходов и экономии на налогах. Платить нужно от 4 до 6% с дохода, кассу держать не нужно, вести специальную отчетность тоже.
- Самозанятый может сдавать квартиру в аренду – одну или несколько, гражданам РФ или иностранцам, посуточно или на длительный срок.
- Регистрация и работа с налоговой проходят в приложении «Мой налог» полностью дистанционно. Ездить в ФНС не нужно.
- Самозанятый формирует в приложении чеки для арендаторов, там же получает квитанции на оплату налога.
- Оплатить налог можно онлайн или в кассе любого банка до 25 числа следующего месяца.
Самозанятые – кто это?
В России много самозанятых – людей, которые работают неофициально. Это мастера ногтевого сервиса, сантехники, веб-дизайнеры, репетиторы и другие сотрудники, которые получают деньги напрямую от работодателя.
До 2019 года самозанятые практически не платили налоги, а после было решено провести государственный эксперимент. Самозанятым из Калужской и Московской областей, Татарстана и Москвы предложили платить минимальный налог – 4% (меньше, чем при ИП, и оформление быстрое).
Эксперимент распространился на всех специалистов такого рода. Исключением стали люди, которые работают по договору поручения, а также продают и покупают подакцизные товары и полезные ископаемые. Важно, чтобы доход самозанятого не превышал 2,4 миллиона рублей в год. При этом месячный доход не регламентируется!
Стоит ли переходить из ИП в категорию самозанятых? Да, если:
-
планируете сдавать квартиру физическому лицу (в случае с юридическими лицами сохраняется общий процент в 6%);
-
хотите сократить сопутствующие расходы – самозанятые не платят взносы за ОМС и страховые взносы;
-
хотите избежать формальностей – декларация доходов, сбор документов, подготовка отчетности;
-
годовой доход не больше 2400000 рублей.
Сколько платит налог самозанятый со сдачи квартиры?
На 2022 год правила таковы:
-
при сдаче квартиры ФЗ – 4%;
-
при сдаче квартиры юридическому лицу – 6%;
-
государство предоставляет вычет 10000 рублей для уменьшения налоговой ставки.
Доход самозанятого от аренды можно рассчитать по-разному:
-
арендодатель получает от жильцов только аренду, а коммунальные услуги он оплачивает сам. Так налог считается только от аренды;
-
арендодатель получает от жильцов и арендную плату, и деньги на оплату коммунальных услуг. Деньги, потраченные на оплату услуг по счетчику (вода и свет), не считаются доходом. А с оплаты ЖКУ, ОДН, тепла налог считается;
-
залог или страховой депозит налогом не облагается, если полностью возвращается жильцам. Если часть средств арендодатель удерживает, например, за восполнение ущерба, то на эту сумму налог будет начисляться. В этом случае, если арендаторы испортили мебель или испачкали стены, арендодатель может не возвращать депозит;
-
переменные расходы доходом не считаются, поэтому если арендатор портит ремонт в квартире или имущество, выплаченный им арендодателю штраф налогом облагаться не будет (если это не депозит). Но обычно все эти нюансы должны быть прописаны в договоре для безопасности обеих сторон.
Что такое самозанятость
Многие россияне предпочитают трудиться самостоятельно, не имея начальников и подчиненных, полагаясь только на свои умения. Государство пошло им навстречу, ввело новый налоговый режим НПД — налог на профессиональную деятельность (на самозанятость). Он небольшой, всего 4–6%, в зависимости от того, с какими клиентами работает самозанятое лицо: с физическими или юридическими.
Самозанятость — это работа на себя, которая имеет ряд преимуществ:
-
Никаких претензий от налоговой службы, если плательщик не скрывает доходы и ежемесячно платит налоги.
-
Нет отчетности, не нужно вести документацию, заполнять декларацию или покупать кассу.
-
В год можно зарабатывать до 2,4 млн. рублей (при превышении суммы статус теряется, нужно будет перейти на иной налоговый режим).
Некоторые владельцы квартир выплачивали налоги с получаемого с аренды дохода в качестве ИП. Если вы решили встать на учёт как самозанятый, то нужно об этом уведомить налоговую в течение месяца. Есть специально для таких случаев форма. Её можно заполнить непосредственно на сайте ФНС РФ. Одновременно быть ИП и самозанятым не получится. И неважно, хотите ли Вы платить с разных доходов в качестве ИП или самозанятого.
Если вы прежде находились «в тени», то учтите, что отношения с квартиросъёмщиком надо будет официально оформить. То есть вам придётся заключить с ним договор. Причём не имеет значения, сколько он у вас по факту раньше снимал квартиру. Формально вы только начинаете демонстрировать появление такого дохода. Поэтому и документацию стоит привести в надлежащий вид. В противном случае у налоговой могут возникнуть вопросы.
Ничего не нужно предпринимать только тем, кто оформлял такой доход как прибыль, полученную физическим лицом, и законопослушно выплачивал 13% НДФЛ.
Дoxoд: дo 100 000 pyблeй в гoд. Жecткoгo oгpaничeния нeт, этo peкoмeндyeмый paзмep дoxoдoв.
НДФЛ плaтят, ecли cдaчa квapтиpы — нe бизнec. Физлицa впpaвe cдaвaть вpeмeннo cвoбoднyю квapтиpy, ecли пoлyчили ee в пoдapoк или в нacлeдcтвo, кyпили для cвoeй ceмьи нa бyдyщee.
Taкжe НДФЛ пoдoйдeт, ecли квapтиpy cдaют знaкoмым зa cимвoличecкyю плaтy или дoxoд oт apeнды нecтaбильный. Нaпpимep, жильцы зaceляютcя тoлькo нa пapy мecяцeв, пoкa xoзяeвa нa дaчe.
Бывaeт, чтo квapтиpy пoкyпaют cпeциaльнo пoд cдaчy, зaпиcывaют плaтeжи зa apeндy и yчитывaют pacxoды нa кoммyнaлкy, peгyляpнo paзмeщaют oбъявлeния o пocyтoчнoй apeндe или cдaют пo дoлгocpoчнoй apeндe. Toгдa плaтить НДФЛ нeльзя: этo yжe cчитaeтcя пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocтью, нyжнo peгиcтpиpoвaть caмoзaнятocть или ИП.
Можно ли сдавать не свою квартиру?
В связи с тем, что самозанятость – новое явление, порой у людей возникают интересные вопросы на тему прав самозанятых лиц. Один из них – могут ли самозанятые сдавать не свою квартиру (а мамы, брата, соседа и т.п.).
С точки зрения закона, самозанятый может получать доход исключительно от услуг, которые он оказывает или товара, который производит. То есть, предоставление жилья в обмен на деньги – это как раз-таки услуга, которую он оказывает сам. Поэтому, даже если жилье не принадлежит самозанятому на праве собственности, он может получать доход, как арендодатель.
Правда, в случае сдачи чужого жилья, самозанятому потребуется наличие дополнительного документа – доверенности на право управления данной недвижимостью.
Этот документ в дальнейшем убережет самозанятого арендодателя от претензий со сторону налоговой. Заверять у нотариуса ее не нужно, достаточно просто составить документ, указав в нем:
- паспортные данные доверителя и получателя доверенности;
- место положения жилья;
- право на управление имуществом (недвижимостью, в том числе предоставление ее в пользование третьим лицам – обязательно прописать!).
Зачем быть самозанятым, чтобы сдавать жилье в аренду
Это выгодно, легально и практично. Как самозанятый, вы:
-
работаете легально, не боитесь налоговой и штрафов;
-
можете заключать договоры с юрлицами, например, с клининговой компанией;
-
не обязаны платить страховые взносы на пенсионное и медицинское страхование;
-
можете работать без кассового аппарата, при этом чеки нужно формировать прямо в приложении «Мой налог»;
-
не обязаны вести строгую отчетность перед налоговой: никаких деклараций и отчетов сдавать не надо;
-
можете подать в суд на жильцов, если они, например, сломали технику, не заплатили за аренду или не выполнили другие условия договора.
Когда и на каких территориях будет введен новый налог
Кроме перечисленных регионов и Москвы относительно недавно стало известно о том, что стать одним из участников уникального эксперимента изъявил желание Кузбасс. Пока что на его территории ввода налога не будет. Власть объясняет свою позицию просто: города выбирались с учетом множества критериев и Кузбасс под них совершенно не подходит. По этой причине на сегодняшний день город продолжит платить все по действующему законодательству.
Для ранее выбранных участников пилотного проекта система будет действовать с начала нового года по конец 2028 года, то есть срок действия новой системы налогообложения – десять лет. Скрыть дом от государства уже не удастся — слишком велик риск того, что информацию о том, что вы решили сдавать недвижимость — расскажет органам власти сосед. Сегодня депутаты придумывают все больше различных идей и мотиваций для побуждения граждан к таким действиям, что логично. На территории большинства европейских стран это вполне стандартная ситуация. В таком случае лозунг некоторых граждан: «Сдавайся и плати честно» выглядит вполне логично.
Ограничения по территории и размеру дохода
Эксперимент проводится пока на территории 23 регионов РФ.
Пункт 1 ст. 2 закона № 422-ФЗ привязывает регион проведения эксперимента не к месту нахождения налогоплательщика, а к месту ведения деятельности. То есть если квартира для аренды у самозанятого находится в регионе проведения эксперимента, а сам самозанятый проживает или зарегистрирован в другом, он все равно может применять НПД.
Однако допустим вариант, когда самозанятый зарегистрирован в качестве предпринимателя в регионе эксперимента и получает в нем доход, а также получает доход, удовлетворяющий условиям применения НПД, и на иных территориях. В этом случае под НПД попадают все доходы, получаемые как на экспериментальной, так и на другой территории.
Что касается размера дохода, то п. 8 ст. 4 закона № 422-ФЗ запрещает применять НПД тем налогоплательщикам, у которых доход при расчете налоговой базы по НПД превысил 2,4 млн руб. в текущем календарном году.
Необходимо понимать, что в среднем доход в месяц при таком режиме налогообложения не должен превышать 200 000 руб. Однако помним, что ограничение идет не по месячному доходу, а по годовому.
Чем отличается жилое помещение от нежилого
Для начала попробуем разобраться в статусе жилого и нежилого помещения. Как это часто бывает, закон не дает чёткого разграничения этих понятий.
В статье 15 ЖК РФ находим, что жилым признаётся изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан. Перечень видов жилых помещений ограничен: это жилой дом или его часть; квартира или её часть; комната.
Все остальные объекты по умолчанию признаются нежилыми. Специального определения нежилой недвижимости закон не даёт. Статус помещения – жилое или нежилое – заносится в кадастровый реестр, поэтому в выписке сразу понятно его назначение.
Отдельно стоит сказать про апартаменты. Правовой статус такой недвижимости до конца не проработан. Казалось бы, апартаменты являются изолированным помещением, пригодным для постоянного проживания. Однако среди видов жилой недвижимости в ЖК РФ они не перечислены.
В результате покупатели апартаментов, которые используют их именно в качестве жилых помещений, не могут здесь прописаться. При этом коммунальные услуги и налог на недвижимость приходится платить по более высоким тарифам.
О необходимости разобраться со статусом апартаментов не раз говорили в Госдуме. Есть даже законопроект № 1162929-7, который находится на рассмотрении депутатов с апреля 2021 года. Вполне возможно, что в ближайшем будущем апартаменты всё-таки получат статус жилых помещений. Но не все из них, а только те, которые отвечают требованиям к безопасности проживания, обеспечены необходимыми коммунальными ресурсами и размещены там, где есть социальная инфраструктура.
Минстрой вообще предложил запретить дальнейшее строительство апартаментов, но только после перевода уже существующих объектов в статус жилых.
Итак, ещё раз подчеркнем разницу между разными видами недвижимости:
- жилая – дом (часть), квартира (часть), комната;
- нежилая – все остальные объекты, в том числе, апартаменты.
Налоги при сдаче жилья
Конечно, при сдаче квартиры в аренду главным плюсом самозанятого является налоговая ставка, применяемая к доходам. Если гражданин работает с физлицами, то ставка составит скромные 4%. Юрлица на рынке аренды жилых квартир встречаются существенно реже физлиц, но если собственник квадратных метров будет работать с ними, то ставка будет несколько выше, а именно 6%.
Налоговый режим, применяемый самозанятыми, сегодня является одним из самых выгодных. Например, ИП при применении упрощенной системы налогообложения платит с полученных доходов 6%. Также им нужно регулярно вносить за себя взносы на фиксированную сумму, даже если доходов совсем не было. Например, в 2020 году на пенсионное и медицинское страхование индивидуальным предпринимателям нужно отдать около 40 тыс. рублей. Если ИП получил доход на уровне более 300 тыс. рублей, то с суммы превышения нужно отдать в виде взносов еще 1%.
Если собственник жилья решит сдавать жилье без применения какого-либо налогового режима, то ему придется отдать с полученного дохода НДФЛ в размере 13%.
Размер налога для самозанятых со сдачи квартиры
Для самозанятых существует всего два варианта налоговой ставки: 4%, если квартира сдаётся физическому лицу, и 6% при сдаче ИП для профессиональной деятельности или юридическому лицу. Других налогов с этого дохода они платить не должны. Цифры зафиксированы до конца 2028 года и по закону меняться не могут.
Допустим, квартиру арендует человек, который зарегистрирован как ИП. Если он собирается там жить, арендодатель будет платить налог 4%. Съёмщик выступает здесь как физическое лицо. А вот если предприниматель намерен использовать эту площадь для приёма клиентов (например, как косметический или массажный кабинет), это уже профессиональная деятельность. Он платит за аренду как ИП, а ставка налога для владельца квартиры будет 6%.
Процентную ставку определяет не сам плательщик и не налоговая — всё решается тем, от кого поступил конкретный платёж. Так что даже за отдельный месяц к одной части дохода может быть применена ставка 4%, а к другой — 6%.
Правила расчёта
Сумма налога рассчитывается ежемесячно. Это 4 или 6% от арендной платы. Если сумма меньше 100 рублей, то платёж переносится на следующий месяц.
Самозанятые имеют право на налоговый вычет. Общая сумма — 10 000 рублей. Разовый вычет составляет 1% от налоговой базы при договоре с физлицами и 2% — с ИП и юрлицами. Проще говоря, первое время налог платится по сниженным ставкам — 3 и 4% соответственно, пока не исчерпаются те самые 10 000. Никаких других способов уменьшить налог у самозанятых нет.
По факту налогоплательщик не должен сам ничего считать, достаточно сообщить о полученном доходе, а налог будет начисляться автоматически. Однако для контроля это не помешает.